西安北門戶變局：爛尾終復(fù)工，商業(yè)變住宅

不同于每天在西安北站到發(fā)的列車以上百公里每小時(shí)的高速往來，西安高鐵新城的規(guī)劃與建設(shè)，一直保持著低速運(yùn)轉(zhuǎn)。

從高鐵新城概念首次提出，到區(qū)域規(guī)劃首次出爐，西安人一度期待著高鐵新城的發(fā)展如同“高鐵速度”般快速顯效，只是經(jīng)歷多年，高鐵新城仍舊不斷徘徊在規(guī)劃調(diào)整，不少項(xiàng)目從簽約引進(jìn)到停工、流產(chǎn)，曾經(jīng)的美好愿景與藍(lán)圖遲遲不能實(shí)現(xiàn)……

而近期，我們觀察到，高鐵新城片區(qū)再次迎來了3個(gè)變化：起步區(qū)控制詳細(xì)規(guī)劃再調(diào)整；西安北站鵬瑞利項(xiàng)目官宣復(fù)工；經(jīng)開區(qū)重新批復(fù)西安鵬瑞利城投站西置業(yè)有限公司建設(shè)的西安鐵路北客站站西廣場(chǎng)項(xiàng)目《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》。

在這3大變化之后，高鐵新城的發(fā)展又能否真正迎來轉(zhuǎn)機(jī)？

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控制性規(guī)劃再調(diào)整

高鐵新城這次的選擇對(duì)嗎？

要說高鐵新城備受關(guān)注，確實(shí)，高鐵新城的每一次大動(dòng)作都踩中了時(shí)代的脈搏，只是，站在轉(zhuǎn)機(jī)路口的高鐵新城，并未拿出應(yīng)有的勇氣，邁出應(yīng)有的發(fā)展步伐，反而像被困在圍墻里，不停的試探卻找不到正確出路。

2018年9月，經(jīng)開區(qū)接管高鐵新城，此次接管，被看作是高鐵新城迎來的一次重要轉(zhuǎn)機(jī)，畢竟，納入實(shí)力和水平更強(qiáng)的開發(fā)區(qū)，在大眾看來，未來的招商引資與板塊開發(fā)已經(jīng)得到保證。

而也正是經(jīng)歷這次管轄權(quán)的轉(zhuǎn)移，潛藏了不少問題，在后續(xù)還影響到了項(xiàng)目的建設(shè)。

不過，在移交之初，的確是讓人看到了希望。彼時(shí)的高鐵新城在經(jīng)開區(qū)的規(guī)劃下，原高鐵新城與原草灘科技創(chuàng)新示范園區(qū)域進(jìn)行合并，形成一個(gè)總規(guī)模42平方公里，更大、規(guī)劃更高的高鐵新城2.0。

但是，一份高鐵新城控制性詳情規(guī)劃，已然經(jīng)歷多次調(diào)整，直至近期，再次發(fā)布調(diào)整公示，一直定不下來的用地規(guī)劃，無疑給片區(qū)開發(fā)增添了不確定性。

對(duì)比公開信息中的規(guī)劃調(diào)整，我們發(fā)現(xiàn)這次的變化亦不小。

2020年9月，因站前重大項(xiàng)目的建設(shè)，以及綜合管廊、城際軌道線的開展，片區(qū)產(chǎn)生了新的機(jī)遇和矛盾，西安市自然資源局對(duì)《西安市高鐵新城控制性詳細(xì)規(guī)劃》控規(guī)調(diào)整進(jìn)行了公示，征求意見。

2020年9月調(diào)整前《控規(guī)》用地規(guī)劃圖

2020年9月調(diào)整后《控規(guī)》用地規(guī)劃圖

2020年9月調(diào)整后《控規(guī)》用地匯總

調(diào)整后的地塊性質(zhì)顯示，鵬瑞利綜合體爛尾樓及正東側(cè)的空地，由原來的商業(yè)服務(wù)設(shè)施用地，調(diào)整為廣場(chǎng)用地。

而我們?cè)賹?duì)比2020年調(diào)整后的規(guī)劃，與2023年11月發(fā)布的調(diào)整規(guī)劃，可以看到，上次調(diào)整成廣場(chǎng)用地的兩個(gè)地塊，再次恢復(fù)商業(yè)用地性質(zhì)。除此之外，將東側(cè)和西側(cè)的部分商務(wù)用地分別調(diào)整為二類城鎮(zhèn)住宅用地。

↑2020年9月調(diào)整后《控規(guī)》用地規(guī)劃圖

2023年11月調(diào)整公示的《控規(guī)》用地規(guī)劃圖

再往南看，西側(cè)兩塊商業(yè)用地調(diào)整為中小學(xué)用地和二類城鎮(zhèn)住宅用地，一塊商業(yè)用地調(diào)整為二類城鎮(zhèn)住宅用地+商務(wù)金融用地；東側(cè)的兩塊商業(yè)用地，調(diào)整為二類城鎮(zhèn)住宅用地，一塊商務(wù)用地調(diào)整為二類城鎮(zhèn)住宅用地+商務(wù)金融用地。

這也就意味著，原本以商業(yè)商務(wù)為主的高鐵新城起步區(qū)，調(diào)整為增添了不少住宅用地，區(qū)域的功能定位明顯發(fā)生了轉(zhuǎn)變。而選擇了住宅開發(fā)的高鐵新城，能否改變?cè)?jīng)“項(xiàng)目落地難”的窘境？實(shí)際上，從當(dāng)下房產(chǎn)行業(yè)看，開發(fā)住宅也不一定能“打包票”。

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項(xiàng)目落地難

不是桎梏高鐵新城的唯一原因

如果我們?cè)賹⒋饲暗挠玫匾?guī)劃，與此前高鐵新城片區(qū)的規(guī)劃項(xiàng)目做以對(duì)比，答案不言而喻。

2020年9月調(diào)整前《控規(guī)》用地規(guī)劃圖

恒大、蘇寧、綠地暴雷，復(fù)興也在風(fēng)雨之中飄搖，銀泰則直接停止項(xiàng)目推進(jìn)并注銷了項(xiàng)目公司……這些項(xiàng)目所在地塊，有幾塊已經(jīng)調(diào)整為住宅項(xiàng)目，經(jīng)開會(huì)議、會(huì)展，也變成了住宅外加商務(wù)金融功能。

可以說，規(guī)劃的變化，其實(shí)也伴隨著高鐵新城項(xiàng)目推進(jìn)情況的不斷變化。

2011年就要在西安北站南廣場(chǎng)打造的投資200億的“龍之夢(mèng)新城”，當(dāng)下來看已經(jīng)成為夢(mèng)中泡影。

其中，最先啟動(dòng)的鵬瑞利西安北站綜合體項(xiàng)目，十年過去，僅有南廣場(chǎng)西側(cè)的4棟樓完成主體封頂并多年處于停工狀態(tài)，甚至于在上次調(diào)整中，地塊已經(jīng)調(diào)整為廣場(chǎng)用地。

而如今再次恢復(fù)至商業(yè)用地，與鵬瑞利項(xiàng)目獲得轉(zhuǎn)機(jī)也關(guān)系重大。

據(jù)經(jīng)開區(qū)公開信息顯示，目前，鵬瑞利項(xiàng)目全面復(fù)工建設(shè)，后期將會(huì)形成40億元以上的固定資產(chǎn)投資和5億—10億美元的外商直接投資（FDI）。

西安鵬瑞利城投站東置業(yè)有限公司、西安鵬瑞利城投站西置業(yè)有限公司是由新加坡鵬瑞利集團(tuán)與西安城市基礎(chǔ)設(shè)施投資集團(tuán)共同投資建設(shè)的中外合資企業(yè)，也是北客站地區(qū)引進(jìn)的重大外資項(xiàng)目，其中：新加坡鵬瑞利集團(tuán)持股65%，西安城投集團(tuán)持股35%。該項(xiàng)目因前期規(guī)劃調(diào)整、建審手續(xù)等問題，自2018年9月從未央?yún)^(qū)劃轉(zhuǎn)經(jīng)開區(qū)管理以來一直處于停工狀態(tài)。

我們也看到，今年4月份，西安經(jīng)開區(qū)黨工委書記康軍率團(tuán)到新加坡開展商務(wù)和招商活動(dòng)，期間拜訪了鵬瑞利集團(tuán)，考察鵬瑞利集團(tuán)在新加坡投資的商業(yè)綜合體、星級(jí)酒店等標(biāo)志性項(xiàng)目，與鵬瑞利公司方面座談就西安投資的項(xiàng)目達(dá)成共識(shí)。

在經(jīng)開區(qū)發(fā)布的信息中，北客站廣場(chǎng)管理中心，與鵬瑞利集團(tuán)就迅速落實(shí)雙方主要領(lǐng)導(dǎo)洽談共識(shí)，加快推進(jìn)鵬瑞利項(xiàng)目工商、稅務(wù)關(guān)系遷轉(zhuǎn)問題溝通對(duì)接，積極協(xié)調(diào)經(jīng)開區(qū)、未央?yún)^(qū)發(fā)改統(tǒng)計(jì)、投資合作、市場(chǎng)監(jiān)管、稅務(wù)等部門加快相關(guān)手續(xù)辦理，并安排專人作為服務(wù)專員，僅用兩個(gè)月時(shí)間就完成了鵬瑞利站東置業(yè)、站西置業(yè)等2家外資企業(yè)固定資產(chǎn)投資、外資統(tǒng)計(jì)關(guān)系和工商、稅務(wù)關(guān)系由未央?yún)^(qū)遷轉(zhuǎn)劃入經(jīng)開區(qū)工作。

兩個(gè)月的時(shí)間，效率不可謂不快，但是要知道，從2018年高鐵新城移交至經(jīng)開區(qū)手中，至今已然有5年時(shí)間，而這期間又有多少個(gè)“兩個(gè)月”，既然能夠安排專員對(duì)接遷轉(zhuǎn)工作，為何又拖了如此之久，讓項(xiàng)目停工多年。

如今，經(jīng)開區(qū)也再次批復(fù)了項(xiàng)目的《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》，接下來，該項(xiàng)目能否順利完成并投用，我們將持續(xù)觀察。

而在這5年里，高鐵新城盡管有著全面的規(guī)劃，但長期未見實(shí)質(zhì)性進(jìn)展，一個(gè)又一個(gè)項(xiàng)目的簽約提振信心，又一個(gè)個(gè)的停工、杳無音信，高鐵新城在諸多開發(fā)區(qū)、新區(qū)新城中存在感較弱的原因也在于此。

2019年11月，隨著高鐵新城啟動(dòng)區(qū)的規(guī)劃躍然紙上，綠地的“綠地之心”、恒大的“恒大絲路總部大廈”等一系列重大項(xiàng)目皆簽約于此。此后一年多時(shí)間里，高鐵新城更是與蘇寧、復(fù)興集團(tuán)先后敲定蘇寧智慧零售絲路總部、復(fù)興絲路總部。還有緊隨其后的銀泰西安城市綜合體項(xiàng)目的總建筑面積達(dá)到驚人的75萬㎡……

而這些項(xiàng)目，又有幾個(gè)留了下來？也不禁令人感嘆，高鐵新城這趟蓄勢(shì)多年的高速列車，又一次停在了首發(fā)站。

縱使此時(shí)頗有馬后炮之意，可當(dāng)我們回頭再看這些項(xiàng)目時(shí)，大環(huán)境中，雷區(qū)之中踩中一兩顆并不令人意外，可一踩就是一片，這不得不讓人質(zhì)疑經(jīng)開接手之后，是否有急功近利之嫌。零零總總一次又一次的規(guī)劃，但遲遲未落地的原因，恐怕逃不脫規(guī)劃和招商上的好高騖遠(yuǎn)。

此前在宣布綠地之心未建設(shè)的回復(fù)中，經(jīng)開區(qū)也表示高鐵新城的全新規(guī)劃目前正由“經(jīng)開區(qū)資源規(guī)劃局按照市級(jí)安排，預(yù)計(jì)今年6月完成我區(qū)分區(qū)規(guī)劃編制，分區(qū)規(guī)劃獲批后將進(jìn)一步完成詳規(guī)編制及審批?！?/div>

如今高鐵新城起步區(qū)控制規(guī)劃再次調(diào)整的公示，是否意味著新的規(guī)劃已經(jīng)形成。

而新規(guī)劃內(nèi)容所指，顯然商業(yè)商務(wù)型高鐵新城是西安一開始想走的道路，但是如今事與愿違的現(xiàn)實(shí)，迫使西安高鐵新城轉(zhuǎn)移了目標(biāo)。

需要注意的是，在《西安市國土空間總體規(guī)劃（2021-2035年）草案 》中，高鐵新城被視為“站城一體化重點(diǎn)融合板塊”“住房重點(diǎn)新增區(qū)”。

顯然，高鐵新城持續(xù)增量人口被視為接下來一個(gè)階段的重點(diǎn)任務(wù)，此次規(guī)劃調(diào)整中也凸顯了住宅用地的增添。

但是產(chǎn)業(yè)支撐遲遲未落地之前，概念化的高鐵新城無論對(duì)開發(fā)商還是購房者來說，吸引力都不太夠。

開發(fā)房產(chǎn)能否成行？這便向經(jīng)開區(qū)提出了要求，高鐵新城需要腳踏實(shí)地的定位和方向，只有做出一定成績，交上一份遲到已久的答卷，才能重啟大眾對(duì)投資高鐵新城的信心。

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編輯：Lyna

審核：解革

監(jiān)制：號(hào)稱嬉皮

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西安各區(qū)為何總是喜歡把商業(yè)規(guī)劃變住宅

商業(yè)造勢(shì)抬高地價(jià)，住宅變現(xiàn)，回收資金快。再說即是住宅爛尾，老百姓也沒轍。

等著瞧吧！

西安的規(guī)劃是城市發(fā)展的短板，西安北站那么好的位置，被規(guī)劃的亂七八糟，類似的教訓(xùn)還不少{:mocs_32:}

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規(guī)劃的亂七八糟

高鐵站距離主城區(qū)太遠(yuǎn)的結(jié)果就是商業(yè)爛尾。