爛尾樓強(qiáng)制停貸,錢到底去哪兒了?

早在4月中旬，購買了恒大某樓盤的王一（化名），因?yàn)轫?xiàng)目遲遲難以交付且自身的還貸壓力較大，萌生了銀行按揭斷供的想法，但被朋友勸住。

沒想到，3個(gè)月后，一場由各大停工樓盤業(yè)主發(fā)起的斷供潮席卷而來，其中恒大樓盤停貸最多。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，全國已有超過80個(gè)停工或爛尾樓盤的業(yè)主發(fā)出停貸告知書，涉及鄭州、長沙、武漢、西安、南昌、上海、重慶等多個(gè)城市，且仍在不斷增加中。

對(duì)于樓盤停工或爛尾，業(yè)主將原因指向銀行違規(guī)放貸以及預(yù)售資金監(jiān)管出現(xiàn)漏洞。那么，在爛尾樓形成的背后，預(yù)售資金監(jiān)管是如何出現(xiàn)失守的？監(jiān)管又要何去何從？

業(yè)主將爛尾原因指向預(yù)售資金挪用

據(jù)了解，這些發(fā)出“強(qiáng)制停貸告知書”的樓盤業(yè)主，對(duì)于樓盤停工或者爛尾的原因，都指向兩點(diǎn)，一是銀行違規(guī)放貸，二是監(jiān)管缺位導(dǎo)致預(yù)售資金被違規(guī)挪用。

比如，武漢市恒大時(shí)代新城業(yè)主的告知書顯示，作為貸款銀行，違規(guī)在房屋主體結(jié)構(gòu)未封頂前發(fā)放按揭貸款；將按揭貸款資金違規(guī)劃入非監(jiān)管賬戶；未積極履行資金監(jiān)管義務(wù)，導(dǎo)致資金嚴(yán)重非正常流出。

鄭州名門翠園業(yè)主的強(qiáng)制停貸告知書也顯示，在房屋預(yù)售過程中，作為貸款銀行，諸如工商銀行、華夏銀行、鄭州銀行等存在不同程度違規(guī)發(fā)放貸款、未積極履行資金監(jiān)管義務(wù)的行為，具體包括違規(guī)在房屋主體結(jié)構(gòu)未封頂前發(fā)放按揭貸款、將按揭貸款資金劃入非監(jiān)管賬戶等。

西安世茂璀璨傾城二期的停貸告知函指出，在擬定貸款合同時(shí)，未按照購房合同和國家相關(guān)法律規(guī)定，將按揭貸款的收款賬戶設(shè)定為監(jiān)管賬戶，而是設(shè)定為開發(fā)商的一般賬戶，這樣直接導(dǎo)致按揭款脫離監(jiān)管，被開發(fā)商挪用一空，進(jìn)而導(dǎo)致房子停工爛尾。

本該使用到項(xiàng)目建設(shè)的預(yù)售資金，卻被挪走他用，這成為樓盤停工乃至爛尾的最主要原因。IPG中國首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家柏文喜表示，房地產(chǎn)預(yù)售制度下，項(xiàng)目預(yù)售資金（含按揭貸款）與項(xiàng)目開發(fā)貸款的使用監(jiān)管就成為項(xiàng)目能否順利交付的關(guān)鍵，而這次“抱團(tuán)停貸”的集中爆發(fā)，無疑將疑點(diǎn)再次瞄向預(yù)售資金監(jiān)管。

“此次事件的核心是，銀行既是運(yùn)動(dòng)員，又是裁判員，在實(shí)際執(zhí)行過程中，沒有起到裁判員的作用，出現(xiàn)了違規(guī)放貸、經(jīng)營貸流向房地產(chǎn)、預(yù)售資金挪用等現(xiàn)象?！?中原地產(chǎn)首席分析師張大偉如是說。

監(jiān)管資金是如何被挪用的？

預(yù)售資金是指新房項(xiàng)目預(yù)售后，房企收到的各種購房款，包括定金、首付款、按揭貸款等。預(yù)售資金監(jiān)管是指由房地產(chǎn)行政主管部門會(huì)同銀行對(duì)商品房預(yù)售資金實(shí)施第三方監(jiān)管，房企須將預(yù)售資金存入銀行專用監(jiān)管賬戶，只能用作本項(xiàng)目建設(shè)，不得隨意支取、使用。當(dāng)房企達(dá)到規(guī)定的工程建設(shè)進(jìn)度節(jié)點(diǎn)，可申請(qǐng)支取相應(yīng)比例的預(yù)售款。

但是，在過去很長一段時(shí)間，為了規(guī)模擴(kuò)張，在“拿地-開工-預(yù)售-拿地”的高周轉(zhuǎn)模式下，很多新房預(yù)售后的回款資金，不是用作結(jié)算工程款，而是被違規(guī)挪走他用，通過撬動(dòng)資金杠桿，進(jìn)行大規(guī)模拿地實(shí)現(xiàn)快速擴(kuò)張。

對(duì)此，柏文喜表示，按照常規(guī)，房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)貸款也是按項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度撥付的，但實(shí)際上開發(fā)商往往會(huì)以各種方式提前套取開發(fā)貸款，而貸款銀行也給予了默許甚至是“合謀”，從而造成開發(fā)貸款大量被挪用和轉(zhuǎn)移，從而導(dǎo)致了預(yù)售項(xiàng)目的資金鏈斷裂和爛尾。

預(yù)售資金是如何被挪用的呢？最常用的一種手段是，錢沒進(jìn)入監(jiān)管賬戶，而是進(jìn)入了非監(jiān)管賬戶。項(xiàng)目公司設(shè)置多個(gè)銀行賬戶屬于常事，將占比較小的首付款放置于監(jiān)管賬戶上，另將按揭款放在非監(jiān)管賬戶上，這樣被監(jiān)管的資金就只有30%左右。另一種手段是虛報(bào)工程進(jìn)度，聯(lián)合施工方將監(jiān)管資金的錢套出來。此外，有的賬戶監(jiān)管形同虛設(shè)，開發(fā)商直接抽調(diào)資金。

“與承建商偽造工程量、與供應(yīng)商偽造采購合同等，而且不少承建商、監(jiān)理機(jī)構(gòu)和供應(yīng)商就是開發(fā)商的關(guān)聯(lián)企業(yè)，甚至就是開發(fā)商自己?！卑匚南踩缡钦f。

通過挪用預(yù)售資金撬動(dòng)金融杠桿進(jìn)而實(shí)現(xiàn)規(guī)模擴(kuò)張，這種模式暗藏巨大風(fēng)險(xiǎn)，如果房企出現(xiàn)資金鏈斷裂，就很容易導(dǎo)致樓盤停工乃至爛尾。

上述的西安世茂璀璨傾城二期挪用監(jiān)管資金就曾被相關(guān)政府部門通報(bào)。今年6月8日，西安市未央?yún)^(qū)住房和城市建設(shè)局發(fā)布了《關(guān)于糾正違規(guī)挪用西安世茂璀璨傾城商品房預(yù)售監(jiān)管資金的函》。其中指出，西安世茂璀璨傾城項(xiàng)目因集團(tuán)抽調(diào)商品房預(yù)售資金，現(xiàn)存在資金缺口達(dá)11億元，導(dǎo)致項(xiàng)目停工，并要求其將之前調(diào)撥的資金退還到監(jiān)管賬戶，解決資金缺口困境、保障世茂璀璨傾城項(xiàng)目如期交付。

預(yù)售資金監(jiān)管的收緊與優(yōu)化

去年，在多種原因疊加下，部分房企陷入流動(dòng)性危機(jī)，出現(xiàn)項(xiàng)目停工的現(xiàn)象，同時(shí)被爆出預(yù)售資金被挪用的情況。

諸如去年10月份，湖南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳向恒大湖南分公司下發(fā)了《關(guān)于請(qǐng)落實(shí)“保交樓”工作有關(guān)事宜的函》。其中提到，恒大集團(tuán)湖南分公司及附屬公司涉嫌挪用、違規(guī)使用預(yù)售監(jiān)管資金，應(yīng)立即糾正，并于11月30日前將抽逃、挪走的預(yù)售款退還。

業(yè)主張藝（化名）告訴新京報(bào)記者，她所購買的樓盤開發(fā)商也出現(xiàn)了資金鏈問題，開發(fā)商集團(tuán)曾試圖將監(jiān)管賬戶的錢抽調(diào)，但最后在業(yè)主維權(quán)下，當(dāng)?shù)刂鞴懿块T給摁下了，使得項(xiàng)目正常施工。

不只開發(fā)商，銀行也存在私自挪用預(yù)售資金的行為。今年1月份，佛山市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局發(fā)布通知稱，華夏銀行股份有限公司佛山分行未經(jīng)監(jiān)管各方同意，擅自將商品房預(yù)售款從專用賬戶劃出，違反多項(xiàng)法律法規(guī)的規(guī)定。從1月6日起，該局暫停與與華夏銀行股份有限公司簽訂商品房預(yù)售款專用賬戶監(jiān)管協(xié)議。

事實(shí)上，為了保交樓，保障購房者的利益，去年，包括西安、北京、天津、蘇州、廣州、石家莊、重慶、銀川等多個(gè)城市出臺(tái)政策，加強(qiáng)對(duì)商品房預(yù)售資金的監(jiān)管。強(qiáng)監(jiān)管內(nèi)容主要包括升級(jí)資金監(jiān)管范圍、提高監(jiān)管比例、提高支取節(jié)點(diǎn)要求等。

加強(qiáng)預(yù)售資金監(jiān)管，無疑保障了購房者權(quán)益，對(duì)防止出現(xiàn)爛尾樓、拖欠供應(yīng)商、農(nóng)民工工資等現(xiàn)象起到了很好的作用，但是部分城市的預(yù)售資金監(jiān)管出現(xiàn)“一刀切”、過度收緊的情況，也使得部分企業(yè)在艱難時(shí)刻遭遇到更大的流動(dòng)性壓力。

今年以來，預(yù)售資金監(jiān)管開始優(yōu)化。4月份，中央政治局會(huì)議強(qiáng)調(diào)，要堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，支持各地從當(dāng)?shù)貙?shí)際出發(fā)完善房地產(chǎn)政策，支持剛性和改善性住房需求，優(yōu)化商品房預(yù)售資金監(jiān)管，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

據(jù)克而瑞6月份統(tǒng)計(jì)的一份數(shù)據(jù)顯示，今年以來，南京、成都、?？诘榷鄠€(gè)城市優(yōu)化預(yù)售資金監(jiān)管，內(nèi)容包括降低重點(diǎn)監(jiān)管資金比例、增加重點(diǎn)監(jiān)管資金撥付節(jié)點(diǎn)、允許使用銀行保函替代預(yù)售監(jiān)管資金、依據(jù)企業(yè)信用評(píng)級(jí)實(shí)行差異化管控等等。

在業(yè)內(nèi)人士看來，對(duì)于預(yù)售資金的監(jiān)管，底線是保交樓，通過加強(qiáng)監(jiān)管實(shí)現(xiàn)更加規(guī)范化的管理，從而保證在建項(xiàng)目都能按期交付。與此同時(shí)，基于化解企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的考量，優(yōu)化監(jiān)管，提高資金利用效率。

新京報(bào)記者 段文平

編輯 武新 校對(duì) 薛京寧

好

就算能把以前還貸的錢退回來，業(yè)主都虧大了。更別說大部分還退不回來。
建議以后想賣期房的開發(fā)商必須提供擔(dān)?；蝾A(yù)存保證金。

預(yù)售制度是房地產(chǎn)健康發(fā)展的毒瘤

無為無不為 發(fā)表于 2022-7-14 13:22
預(yù)售制度是房地產(chǎn)健康發(fā)展的毒瘤

不預(yù)售的話開發(fā)成本大幅增加，放假更高

無為無不為 發(fā)表于 2022-7-14 13:22
預(yù)售制度是房地產(chǎn)健康發(fā)展的毒瘤

最早香港傳過來的，就是影響社會(huì)穩(wěn)定的一大毒瘤

資金流向海外