解讀 | 西安取消限購(gòu)，為何控制在二環(huán)外？

來(lái)了，終于來(lái)了。

在流傳一個(gè)多月后，剛剛，西安正式官宣：我市二環(huán)以外區(qū)域取消限購(gòu)！

促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展工作會(huì)議

近日，市住建局組織召開促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展工作會(huì)議，通報(bào)了我市1-8月份房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況，就下一步工作進(jìn)行了研究部署。

會(huì)議強(qiáng)調(diào)，全市住建系統(tǒng)要堅(jiān)決貫徹習(xí)近平總書記關(guān)于住房工作的重要指示批示精神，堅(jiān)持“房住不炒”定位，適應(yīng)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢(shì)，支持居民剛性和改善性住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

會(huì)議提出：

一是進(jìn)一步優(yōu)化調(diào)整限購(gòu)范圍，我市二環(huán)以外區(qū)域取消限購(gòu)。

二是全面推行“帶押過(guò)戶”，落實(shí)好換購(gòu)住房退稅優(yōu)惠政策。

三是加大剛性和改善性住房供給，做好價(jià)格監(jiān)測(cè)指導(dǎo)，確保房地產(chǎn)市場(chǎng)供需平衡、結(jié)構(gòu)合理、價(jià)格平穩(wěn)。

四是嚴(yán)格執(zhí)行房地產(chǎn)銷售信息公開制度，切實(shí)維護(hù)購(gòu)房群眾合法權(quán)益。

五是實(shí)施分階段辦理施工許可和聯(lián)合驗(yàn)收，全面推行新建商品房“交房即交證”。

六是完善房地產(chǎn)企業(yè)誠(chéng)信評(píng)價(jià)機(jī)制，促進(jìn)企業(yè)依法誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)。

XI'AN

解綁銷售端，提振市場(chǎng)信心

原本以為是要打響“頭炮”。

沒(méi)想到，西安這一次依舊是吊足大家胃口，做足觀察和修改后再出臺(tái)政策了，從全國(guó)來(lái)看，西安是繼沈陽(yáng)、南京等取消限購(gòu)后的第二批省會(huì)城市，也是西部地區(qū)繼蘭州之后第二個(gè)取消限購(gòu)的省會(huì)城市。

成為取消限購(gòu)的城市，其背后是把握高層對(duì)當(dāng)前合理住房需求大力支持信號(hào)的敏銳，亦是自身經(jīng)濟(jì)特征需要提振的映射。

限制性政策，是過(guò)去在房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱階段出臺(tái)的抑制投機(jī)炒房的措施。平心而論，由于各城自身?xiàng)l件的不同，縱使一城一策的機(jī)制也使得大部分城市出現(xiàn)“越限越漲”的局面，但不可否認(rèn)的是限購(gòu)、限售等政策一定程度使得房?jī)r(jià)漲幅趨于穩(wěn)定，購(gòu)房者也有著上車的機(jī)會(huì)。

但目前房地產(chǎn)市場(chǎng)總體仍處于調(diào)整階段，開發(fā)商的不穩(wěn)定，房?jī)r(jià)的不企穩(wěn)，業(yè)主權(quán)益保障的不確定，大環(huán)境下信心的缺失，使得樓市需求端減弱。

而要確保房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)，提振信心，銷售端的松綁和需求端的刺激都至關(guān)重要。

近期，樓市釋放明確寬松政策信號(hào)，中央各部門已經(jīng)優(yōu)化調(diào)整了多項(xiàng)全國(guó)性購(gòu)房政策，包括統(tǒng)一下調(diào)商貸首付比例下限和二套房貸利率下限、降低存量首套住房貸款利率、推進(jìn)“認(rèn)房不認(rèn)貸”落地、延期換購(gòu)住房退還個(gè)稅政策等。

通過(guò)在需求端的改革，放松購(gòu)房者的資金壓力，也為觀望者增添信心。

顯然，真正“動(dòng)刀子”的時(shí)候是為銷售端解綁。

把握到這個(gè)信號(hào)的城市，也大膽放開腳步，如沈陽(yáng)面對(duì)人口流失、預(yù)算赤字、賣地收入斷崖式下降、商品房銷售同比下降等困境，繼續(xù)去維持限購(gòu)、限貸、限售等限制性政策，在當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢(shì)下，顯然已經(jīng)不適合城市經(jīng)濟(jì)的整體發(fā)展。

只有銷售企穩(wěn)，房企現(xiàn)金流才能獲得明顯改善，進(jìn)而傳導(dǎo)至地產(chǎn)上游的拿地、開工建設(shè)等環(huán)節(jié)，帶來(lái)投資活動(dòng)的好轉(zhuǎn)。

因此，當(dāng)前急需在地產(chǎn)銷售端繼續(xù)加大政策支持力度，從而促進(jìn)此前受限制性政策抑制的剛性和改善性住房潛在需求的釋放。

XI'AN

為何是局部取消限購(gòu)

此前，西安市住房限購(gòu)區(qū)域包括：新城區(qū)、碑林區(qū)、蓮湖區(qū)、雁塔區(qū)、灞橋區(qū)、未央?yún)^(qū)、長(zhǎng)安區(qū)、西咸新區(qū)灃東新城（不含上林街道）、高新區(qū)（不含托管的非限購(gòu)區(qū)域）、經(jīng)開區(qū)、曲江新區(qū)、浐灞生態(tài)區(qū)、航天基地、國(guó)際港務(wù)區(qū)。

本次取消限購(gòu)意味著人口高達(dá)1300萬(wàn)人，下轄11區(qū)2縣以及西咸新區(qū)直管區(qū)的西安市，為二環(huán)外大片區(qū)域松綁，而二環(huán)內(nèi)新城區(qū)、蓮湖區(qū)、碑林區(qū)、未央?yún)^(qū)等部分區(qū)域限購(gòu)。

為何不是全域放開？

近期觀點(diǎn)來(lái)看，退出外圍限購(gòu)，保留中心區(qū)限購(gòu)的城市有三種情況：一是一二線熱點(diǎn)城市中的核心城市；二是近年來(lái)人口集聚規(guī)模大、樓市基本面較好的城市，如西安、長(zhǎng)沙；三是供求關(guān)系極易緊張，漲落彈性大的城市，如廈門等。

而西安則是出于以下幾點(diǎn)，一是二環(huán)內(nèi)用地稀缺，老舊住宅較多；二是本身就是人口密集區(qū)域，近年來(lái)政策均提出，將進(jìn)一步疏解中心城區(qū)過(guò)密的建筑和人口。

而保持限購(gòu)，更是推動(dòng)中心城區(qū)的居民在考慮換房的時(shí)候，更多傾向?yàn)橥鈬鷧^(qū)域。

而本次并未納入取消限購(gòu)的蓮湖區(qū)、新城區(qū)、碑林區(qū)等部分區(qū)域，作為西安傳統(tǒng)意義上的主城區(qū)、中心城區(qū)，過(guò)去的城三區(qū)是西安商業(yè)、人口、消費(fèi)最為密集，且最具活力的區(qū)域，見證了西安過(guò)去的繁榮，但不可忽視的是，當(dāng)下的城三區(qū)已然出現(xiàn)區(qū)域老舊化、產(chǎn)業(yè)空心化、人口老齡化等問(wèn)題。

同時(shí)，又因中心城區(qū)遍地遺跡、遺址的區(qū)域，在已建成區(qū)再開發(fā)，規(guī)劃上必然會(huì)受到遺址保護(hù)、轄區(qū)面積小、可開發(fā)用地少、拆遷難度大等多重束縛。

取消限購(gòu)對(duì)面積最小的碑林區(qū)和新城區(qū)都無(wú)太大作用，而蓮湖區(qū)可開發(fā)區(qū)區(qū)域同樣因遺址問(wèn)題和規(guī)劃問(wèn)題屢屢陷入后繼無(wú)力難題之中，如今還待大慶智路區(qū)域能否一改往日面貌。

實(shí)際市場(chǎng)上，近兩年來(lái)，西安樓市的兩極分化之勢(shì)愈發(fā)明顯，“每盤必?fù)u”的熱鬧早已不復(fù)存在，一方面是優(yōu)質(zhì)且性價(jià)比高的項(xiàng)目依然一房難求，一方面是實(shí)力不強(qiáng)、信譽(yù)度不高的開發(fā)商所銷項(xiàng)目陷入泥潭。

同時(shí)，受主城區(qū)用地稀缺影響，供應(yīng)逐年減少，今年以來(lái)，購(gòu)房者追逐的風(fēng)向又回到高新、港務(wù)區(qū)、浐灞等主城熱點(diǎn)區(qū)域，外圍區(qū)域項(xiàng)目趨于平銷。

限購(gòu)效果已不再明顯，反而阻擋了意在改善和投資意向群體。

本次徹底放開熱點(diǎn)區(qū)域的限購(gòu)束縛，等于為本就火爆的現(xiàn)象再添一把火，而本就兩級(jí)分化的局面恐怕會(huì)繼續(xù)加劇，購(gòu)房者繼續(xù)追逐主城區(qū)教育、交通、醫(yī)療、環(huán)境等方面的優(yōu)勢(shì)，而外圍區(qū)域住宅項(xiàng)目更為注重與產(chǎn)業(yè)掛鉤，依托產(chǎn)業(yè)園區(qū)所帶來(lái)的聚集效應(yīng)，打造人口合理、住宅布局更為先進(jìn)的衛(wèi)星城區(qū)，對(duì)購(gòu)房者的吸引力也更為聚焦在是否與工作掛鉤，或者整體環(huán)境是否適合改善需求等。

回歸政策本身，大環(huán)境所帶來(lái)的趨勢(shì)之外，西安這次取消限購(gòu)、降低置業(yè)門檻、保障交房等措施能否為樓市重整旗鼓打開局面？又能否鼓舞觀望者的信心？

而面對(duì)90㎡以下項(xiàng)目的稀少，剛需群體會(huì)買取消限購(gòu)的賬嗎？大面積改善項(xiàng)目的不斷釋出，持續(xù)拉高房?jī)r(jià)，解除限購(gòu)后，再配上帶押過(guò)戶、利率下降等等政策后，選擇余地更多的改善群體會(huì)主動(dòng)出擊嗎？

取消限購(gòu)這一套組合拳能否激起樓市熱情，是一時(shí)火熱后歸于平靜還是繼續(xù)攀峰？房?jī)r(jià)會(huì)漲嗎？交房能確保嗎？

這些具體效果，還需要政策落地后一段時(shí)間的觀察……

榮耀西安網(wǎng)（ixian.cn）官方公眾號(hào)。

編輯：解革

審核：Lyna

監(jiān)制：號(hào)稱嬉皮

部分素材來(lái)源于西安住建

{:mocs_48:}

充分證明二環(huán)內(nèi)是核心地段，核心位置

身在其位，必謀其政。幾個(gè)酒囊飯袋，縣城水平，能決定一個(gè)1000多萬(wàn)人城市的房地產(chǎn)政策？

今年的金九變成鐵九了。

幾人買

不錯(cuò)

坐等看熱鬧

閱

西安二環(huán)內(nèi)人口稠密，地鐵線三縱三橫（7號(hào)線為規(guī)劃線）。按照國(guó)土空間規(guī)劃，二環(huán)內(nèi)可能要進(jìn)行大規(guī)模的改造，把人口向外疏導(dǎo)，所以未來(lái)新增的商品房量不會(huì)太大。

二環(huán)內(nèi)也沒(méi)啥樓盤

閱

看看

1.二環(huán)內(nèi)多是老破小，賣不動(dòng)，也是老舊房改造的對(duì)象。
2.二環(huán)內(nèi)的業(yè)主可能有二環(huán)外購(gòu)買改善的需求。

二環(huán)內(nèi)基本沒(méi)人要，
二環(huán)外好賣。