西安北門戶變局：爛尾終復工，商業(yè)變住宅 - 榮耀西安網(wǎng)

不同于每天在西安北站到發(fā)的列車以上百公里每小時的高速往來，西安高鐵新城的規(guī)劃與建設，一直保持著低速運轉。

從高鐵新城概念首次提出，到區(qū)域規(guī)劃首次出爐，西安人一度期待著高鐵新城的發(fā)展如同“高鐵速度”般快速顯效，只是經(jīng)歷多年，高鐵新城仍舊不斷徘徊在規(guī)劃調整，不少項目從簽約引進到停工、流產(chǎn)，曾經(jīng)的美好愿景與藍圖遲遲不能實現(xiàn)……

而近期，我們觀察到，高鐵新城片區(qū)再次迎來了3個變化：起步區(qū)控制詳細規(guī)劃再調整；西安北站鵬瑞利項目官宣復工；經(jīng)開區(qū)重新批復西安鵬瑞利城投站西置業(yè)有限公司建設的西安鐵路北客站站西廣場項目《建設工程規(guī)劃許可證》。

在這3大變化之后，高鐵新城的發(fā)展又能否真正迎來轉機？

控制性規(guī)劃再調整

高鐵新城這次的選擇對嗎？

要說高鐵新城備受關注，確實，高鐵新城的每一次大動作都踩中了時代的脈搏，只是，站在轉機路口的高鐵新城，并未拿出應有的勇氣，邁出應有的發(fā)展步伐，反而像被困在圍墻里，不停的試探卻找不到正確出路。

2018年9月，經(jīng)開區(qū)接管高鐵新城，此次接管，被看作是高鐵新城迎來的一次重要轉機，畢竟，納入實力和水平更強的開發(fā)區(qū)，在大眾看來，未來的招商引資與板塊開發(fā)已經(jīng)得到保證。

而也正是經(jīng)歷這次管轄權的轉移，潛藏了不少問題，在后續(xù)還影響到了項目的建設。

不過，在移交之初，的確是讓人看到了希望。彼時的高鐵新城在經(jīng)開區(qū)的規(guī)劃下，原高鐵新城與原草灘科技創(chuàng)新示范園區(qū)域進行合并，形成一個總規(guī)模42平方公里，更大、規(guī)劃更高的高鐵新城2.0。

但是，一份高鐵新城控制性詳情規(guī)劃，已然經(jīng)歷多次調整，直至近期，再次發(fā)布調整公示，一直定不下來的用地規(guī)劃，無疑給片區(qū)開發(fā)增添了不確定性。

對比公開信息中的規(guī)劃調整，我們發(fā)現(xiàn)這次的變化亦不小。

2020年9月，因站前重大項目的建設，以及綜合管廊、城際軌道線的開展，片區(qū)產(chǎn)生了新的機遇和矛盾，西安市自然資源局對《西安市高鐵新城控制性詳細規(guī)劃》控規(guī)調整進行了公示，征求意見。

2020年9月調整前《控規(guī)》用地規(guī)劃圖

2020年9月調整后《控規(guī)》用地規(guī)劃圖

2020年9月調整后《控規(guī)》用地匯總

調整后的地塊性質顯示，鵬瑞利綜合體爛尾樓及正東側的空地，由原來的商業(yè)服務設施用地，調整為廣場用地。

而我們再對比2020年調整后的規(guī)劃，與2023年11月發(fā)布的調整規(guī)劃，可以看到，上次調整成廣場用地的兩個地塊，再次恢復商業(yè)用地性質。除此之外，將東側和西側的部分商務用地分別調整為二類城鎮(zhèn)住宅用地。

↑2020年9月調整后《控規(guī)》用地規(guī)劃圖

2023年11月調整公示的《控規(guī)》用地規(guī)劃圖

再往南看，西側兩塊商業(yè)用地調整為中小學用地和二類城鎮(zhèn)住宅用地，一塊商業(yè)用地調整為二類城鎮(zhèn)住宅用地+商務金融用地；東側的兩塊商業(yè)用地，調整為二類城鎮(zhèn)住宅用地，一塊商務用地調整為二類城鎮(zhèn)住宅用地+商務金融用地。

這也就意味著，原本以商業(yè)商務為主的高鐵新城起步區(qū)，調整為增添了不少住宅用地，區(qū)域的功能定位明顯發(fā)生了轉變。而選擇了住宅開發(fā)的高鐵新城，能否改變曾經(jīng)“項目落地難”的窘境？實際上，從當下房產(chǎn)行業(yè)看，開發(fā)住宅也不一定能“打包票”。

不是桎梏高鐵新城的唯一原因

如果我們再將此前的用地規(guī)劃，與此前高鐵新城片區(qū)的規(guī)劃項目做以對比，答案不言而喻。

2020年9月調整前《控規(guī)》用地規(guī)劃圖

恒大、蘇寧、綠地暴雷，復興也在風雨之中飄搖，銀泰則直接停止項目推進并注銷了項目公司……這些項目所在地塊，有幾塊已經(jīng)調整為住宅項目，經(jīng)開會議、會展，也變成了住宅外加商務金融功能。

可以說，規(guī)劃的變化，其實也伴隨著高鐵新城項目推進情況的不斷變化。

2011年就要在西安北站南廣場打造的投資200億的“龍之夢新城”，當下來看已經(jīng)成為夢中泡影。

其中，最先啟動的鵬瑞利西安北站綜合體項目，十年過去，僅有南廣場西側的4棟樓完成主體封頂并多年處于停工狀態(tài)，甚至于在上次調整中，地塊已經(jīng)調整為廣場用地。

而如今再次恢復至商業(yè)用地，與鵬瑞利項目獲得轉機也關系重大。

據(jù)經(jīng)開區(qū)公開信息顯示，目前，鵬瑞利項目全面復工建設，后期將會形成40億元以上的固定資產(chǎn)投資和5億—10億美元的外商直接投資（FDI）。

西安鵬瑞利城投站東置業(yè)有限公司、西安鵬瑞利城投站西置業(yè)有限公司是由新加坡鵬瑞利集團與西安城市基礎設施投資集團共同投資建設的中外合資企業(yè)，也是北客站地區(qū)引進的重大外資項目，其中：新加坡鵬瑞利集團持股65%，西安城投集團持股35%。該項目因前期規(guī)劃調整、建審手續(xù)等問題，自2018年9月從未央?yún)^(qū)劃轉經(jīng)開區(qū)管理以來一直處于停工狀態(tài)。

我們也看到，今年4月份，西安經(jīng)開區(qū)黨工委書記康軍率團到新加坡開展商務和招商活動，期間拜訪了鵬瑞利集團，考察鵬瑞利集團在新加坡投資的商業(yè)綜合體、星級酒店等標志性項目，與鵬瑞利公司方面座談就西安投資的項目達成共識。

在經(jīng)開區(qū)發(fā)布的信息中，北客站廣場管理中心，與鵬瑞利集團就迅速落實雙方主要領導洽談共識，加快推進鵬瑞利項目工商、稅務關系遷轉問題溝通對接，積極協(xié)調經(jīng)開區(qū)、未央?yún)^(qū)發(fā)改統(tǒng)計、投資合作、市場監(jiān)管、稅務等部門加快相關手續(xù)辦理，并安排專人作為服務專員，僅用兩個月時間就完成了鵬瑞利站東置業(yè)、站西置業(yè)等2家外資企業(yè)固定資產(chǎn)投資、外資統(tǒng)計關系和工商、稅務關系由未央?yún)^(qū)遷轉劃入經(jīng)開區(qū)工作。

兩個月的時間，效率不可謂不快，但是要知道，從2018年高鐵新城移交至經(jīng)開區(qū)手中，至今已然有5年時間，而這期間又有多少個“兩個月”，既然能夠安排專員對接遷轉工作，為何又拖了如此之久，讓項目停工多年。

如今，經(jīng)開區(qū)也再次批復了項目的《建設工程規(guī)劃許可證》，接下來，該項目能否順利完成并投用，我們將持續(xù)觀察。

而在這5年里，高鐵新城盡管有著全面的規(guī)劃，但長期未見實質性進展，一個又一個項目的簽約提振信心，又一個個的停工、杳無音信，高鐵新城在諸多開發(fā)區(qū)、新區(qū)新城中存在感較弱的原因也在于此。

2019年11月，隨著高鐵新城啟動區(qū)的規(guī)劃躍然紙上，綠地的“綠地之心”、恒大的“恒大絲路總部大廈”等一系列重大項目皆簽約于此。此后一年多時間里，高鐵新城更是與蘇寧、復興集團先后敲定蘇寧智慧零售絲路總部、復興絲路總部。還有緊隨其后的銀泰西安城市綜合體項目的總建筑面積達到驚人的75萬㎡……

而這些項目，又有幾個留了下來？也不禁令人感嘆，高鐵新城這趟蓄勢多年的高速列車，又一次停在了首發(fā)站。

縱使此時頗有馬后炮之意，可當我們回頭再看這些項目時，大環(huán)境中，雷區(qū)之中踩中一兩顆并不令人意外，可一踩就是一片，這不得不讓人質疑經(jīng)開接手之后，是否有急功近利之嫌。零零總總一次又一次的規(guī)劃，但遲遲未落地的原因，恐怕逃不脫規(guī)劃和招商上的好高騖遠。

此前在宣布綠地之心未建設的回復中，經(jīng)開區(qū)也表示高鐵新城的全新規(guī)劃目前正由“經(jīng)開區(qū)資源規(guī)劃局按照市級安排，預計今年6月完成我區(qū)分區(qū)規(guī)劃編制，分區(qū)規(guī)劃獲批后將進一步完成詳規(guī)編制及審批?！?/div>

如今高鐵新城起步區(qū)控制規(guī)劃再次調整的公示，是否意味著新的規(guī)劃已經(jīng)形成。

而新規(guī)劃內(nèi)容所指，顯然商業(yè)商務型高鐵新城是西安一開始想走的道路，但是如今事與愿違的現(xiàn)實，迫使西安高鐵新城轉移了目標。

需要注意的是，在《西安市國土空間總體規(guī)劃（2021-2035年）草案》中，高鐵新城被視為“站城一體化重點融合板塊”“住房重點新增區(qū)”。

顯然，高鐵新城持續(xù)增量人口被視為接下來一個階段的重點任務，此次規(guī)劃調整中也凸顯了住宅用地的增添。

但是產(chǎn)業(yè)支撐遲遲未落地之前，概念化的高鐵新城無論對開發(fā)商還是購房者來說，吸引力都不太夠。

開發(fā)房產(chǎn)能否成行？這便向經(jīng)開區(qū)提出了要求，高鐵新城需要腳踏實地的定位和方向，只有做出一定成績，交上一份遲到已久的答卷，才能重啟大眾對投資高鐵新城的信心。

作者: 楊叛兒 時間: 2023-12-2 08:56
這是棟爛尾樓，就像幾根釘子扎在北站門口，十多年，北站一圈那么好的位置，風水就被它壓住了。有可能是錯過了最后一次最佳的建設發(fā)展期

作者: 風中的百合花 時間: 2023-12-2 09:19
充分利用起來，不能浪費。

作者: 此用戶已注銷 時間: 2023-12-2 09:25
動起來就好

作者: 千璽源源 時間: 2023-12-2 09:58
是這個吧十月二號路過拍的，那時候就這個狀態(tài)，現(xiàn)在過去兩個月了，每天送外賣路過還是老樣子
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作者: 小西安不小 時間: 2023-12-2 10:20
{:mocs_44:}

作者: 0616-0919 時間: 2023-12-2 11:01
點贊

作者: 0616-0919 時間: 2023-12-2 11:08
充分利用

作者: 蔚藍1990 時間: 2023-12-2 11:18
門戶相當重要

作者: 陽光陽光 時間: 2023-12-2 11:36
{:mocs_33:}

作者: 940591540 時間: 2023-12-2 12:17
商業(yè)變住宅說明那地方?jīng)]多大價值，沒人愿意接，只能索性變住宅。同時，也說明規(guī)劃就是兒戲。

作者: hello1987 時間: 2023-12-2 12:22
不錯

作者: 天涯人 時間: 2023-12-2 12:39
閱

作者: 新渴睡主義 時間: 2023-12-2 12:51
和機場一樣，高鐵站是門戶、是臉面，是外地乘客到大西安的第一印象。高鐵開通都十二年了，{:mocs_31:}PPT都畫了好幾版。截止今日高鐵站最大變化是又出了一版PPt

作者: 前塵往事123 時間: 2023-12-2 12:54
期待下一個十年

作者: 前塵往事123 時間: 2023-12-2 12:54
早日建成

作者: 榮耀未央 時間: 2023-12-2 13:01
有一句說在點子上了，“規(guī)劃的好高騖遠和招商的實際窘迫”
要認清定位，現(xiàn)在的高鐵站早已不是過去鐵路時代的火車站了。它只是個中轉站，甚至地鐵聯(lián)通至于都不用出站。
所以，不要捂地，有合適的就開建，多少年了，周邊還是荒地，錯過了地產(chǎn)熱錢黃金時代，可惜了。后年世界東就建成了，你還能自定位高鐵新城？

作者: 江峰1213 時間: 2023-12-2 13:40
嗯

作者: BBR 時間: 2023-12-2 13:51
一切都是最好的安排！

作者: zzz111 時間: 2023-12-2 15:16
南廣場那爛尾樓太煞風景了

作者: Andy-Fry 時間: 2023-12-2 15:16
這些項目能建起來2個不

作者: 小石鎖 時間: 2023-12-3 00:02
變得更有實用性，高鐵附近就應該多住人

作者: 星河夜 時間: 2023-12-3 21:42
發(fā)展有些慢

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