西安城中村的未來，從拆遷到改造…… - 榮耀西安網(wǎng)

7月21日，一則國務(wù)院常務(wù)會議審議通過《關(guān)于在超大特大城市積極穩(wěn)步推進城中村改造的指導(dǎo)意見》的消息，再一次撥動了有關(guān)城中村話題的熱議。

房產(chǎn)領(lǐng)域鼓吹新一輪拆遷潮到來，樓市或?qū)⒁氪罅抠Y金和優(yōu)質(zhì)土地；財經(jīng)領(lǐng)域預(yù)估這一輪規(guī)模或超萬億，多個行業(yè)因此受益；專家們則表示將帶動有效投資和消費，對穩(wěn)增長、惠民生意義重大。

紛紛繁繁的資訊和觀點中，我們依然堅持上一篇文章[color=var(--weui-LINK)]《西安的城中村越來越拆不動了……》中的看法，即：西安正在主動放緩主城區(qū)城中村的拆遷節(jié)奏，集中力量于重點項目和重點片區(qū)落地所需土地上。

本次《指導(dǎo)意見》實際亦符合我們此前的看法，同時更進一步加深了我們對西安城中村未來的預(yù)計，即：城中村改造將成為與拆遷并重，甚至高于拆遷的份量。

穩(wěn)字當(dāng)頭高效利用

本次《指導(dǎo)意見》劃定城市范圍在超大特大城市，據(jù)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部于2022年10月公布的《2021年城市建設(shè)統(tǒng)計年鑒》截至2021年末，全國共有超大城市8個：分別為上海、北京、深圳、重慶、廣州、成都、天津、武漢。全國特大城市11個，分別為杭州、東莞、西安、鄭州、南京、濟南、合肥、沈陽、青島、長沙、哈爾濱。

注：根據(jù)國務(wù)院于2014年下發(fā)的《關(guān)于調(diào)整城市規(guī)模劃分標(biāo)準(zhǔn)的通知》，城區(qū)常住人口1000萬以上的城市為超大城市，城區(qū)常住人口500萬以上1000萬以下的城市為特大城市。

城中村問題在超特大城市中普遍存在，當(dāng)然與其他超大特大城市相比較，西安的城中村綜合數(shù)量和個體規(guī)模是屬于名列前茅的。

因此在前幾年快節(jié)奏、大規(guī)模的城中村拆遷后，西安仍舊遺留數(shù)量和質(zhì)量都頗為可觀的城中村。在今年防止“大拆大建”，引導(dǎo)城市更新更加有序和精細(xì)的要求提出后，城中村所面臨的未來中，拆遷不再是唯一選項。

如我們之前舉例的廈門對城中村進行現(xiàn)代化治理，深圳以“統(tǒng)租”的方式對城中村房屋資產(chǎn)的再利用，廣州對城中村拆除重建，并引導(dǎo)發(fā)展集體經(jīng)濟。

落回到西安，此前城中村拆遷的目的是推進城鎮(zhèn)化腳步，使得建成區(qū)相連。而城中村拆遷的最大需求或者說難點是資金問題，隨著時代前進，城市土地價值的升值和市民需求的提高，資金問題又轉(zhuǎn)化為拆遷后土地利用和居民回遷問題。

具體到執(zhí)行層面，近年來西安對待拆遷后土地利用問題的原則基本是，小雁塔太古里等投資方穩(wěn)定、項目收益大的重大項目，或者幸福林帶、高鐵東城這類事關(guān)城區(qū)面貌改善、未來產(chǎn)業(yè)引進的重大規(guī)劃。

沒有以上要素的拆遷，可能會導(dǎo)致城中村拆遷后項目爛尾，導(dǎo)致后續(xù)土地難以利用，村民難以回遷。

已經(jīng)吃過類似教訓(xùn)的西安，如今在面對西八里村、沙井村等城中村或八仙宮等棚戶區(qū)時，寧愿選擇按兵不動。

這也是本次《指導(dǎo)意見》提出的首要要求“要堅持穩(wěn)中求進、積極穩(wěn)妥”。

怎么穩(wěn)？拆不動的老大難們，以改造為先，并且“成熟一個推進一個，實施一項做成一項”。

同時要求，“科學(xué)編制改造規(guī)劃計劃”“高效綜合利用土地資源”“統(tǒng)籌處理各方面利益訴求”等前置條件。

這也駁斥了很多觀點鼓吹的本輪城中村改造會帶來萬億市場規(guī)模，接續(xù)推進和全面拆遷所帶來的資金體量，顯然不是一個量級。

因此，與其說放開對超大特大城市城中村拆遷改造的枷鎖，不如說在防止“大拆大建”之后，又加上了穩(wěn)定為主的要求。

西安將如何開啟城中村改造？

相較于此前的大拆大建，如今城中村改造的要求則更為精細(xì)、具體，大體可以分為以下三類情況：

1、維持建筑格局的微改造，通過對人居環(huán)境、道路狀況、水電基建等改造，使城中村的環(huán)境和配套基本能實現(xiàn)與普通小區(qū)同等水平。

2、拆除重建的全面改造，通過原地重建，優(yōu)化土地利用結(jié)構(gòu)，引導(dǎo)城中村集體經(jīng)濟形態(tài)升級和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型。

3、介于以上兩者之間的混合改造。

但是由于一線城市城中村情況更加復(fù)雜，房企的興趣薄弱，而社會各類投資力度均較有限，雖然本次《指導(dǎo)意見》提出“多渠道籌措改造資金”，但預(yù)計還是需要國企為主導(dǎo)，通過政策性金融工具、專項債、財政以獎代補等方式解決。

那么西安將選擇何種城中村改造模式，又如何籌措改造資金呢？

進入新千年后，西安城中村棚戶區(qū)拆遷改造渡過了幾個不同階段。

起步和探索期（2002-2004）

城中村改造按照“自籌資金、自我改造、自我安置”的原則實施，由村集體主導(dǎo)。

快速發(fā)展期（2005-2016）

形成“政府主導(dǎo)，市場運作，整村拆除，安置優(yōu)先，有形與無形改造并重”的典型西安模式，形成了城中村與棚戶區(qū)改造并重的局面。同時，開發(fā)商開始大規(guī)模介入。

改革轉(zhuǎn)型期（2017-2020）

確立了“政府主導(dǎo)、連片改造、政府儲備、統(tǒng)一出讓”的模式。

城市更新升級期（2021至今）

“留改拆”并舉、保留利用提升為主。

而現(xiàn)在，在更高層的指導(dǎo)性政策的要求下，西安想學(xué)廣州拆除重建，或者學(xué)習(xí)深圳“統(tǒng)租”改造，恐怕都要面臨資金這一老調(diào)重彈的問題。

因此西安首先做的是，“保交樓”“?；剡w”。

無論是此前新市長對“保交樓”“?；剡w”的表態(tài)，還是近日西安召開的“保交樓、保回遷”工作推進大會以及落實到各區(qū)縣開發(fā)區(qū)的要求，都將這兩大問題視為重點。

待“保交樓”“?；剡w”完成后，再視資金情況對城中村“留改拆”進行判斷。

當(dāng)然，對群眾需求迫切、城市安全和社會治理隱患多的城中村，西安仍在進行不同的嘗試。

如雁塔區(qū)在近日提出的《城中村治理新路徑》方案中的部分具體舉措，或可被視為西安主城區(qū)城中村改造的一種方式。

雁塔區(qū)在拆遷改造方面提出三點：對已經(jīng)撤村建居的城中村，盡快轉(zhuǎn)變運轉(zhuǎn)模式；對正在拆遷的，要加快拆遷進度；對暫無條件拆遷的，要大力改善人居環(huán)境。

這是有形的改造，在無形改造方面，雁塔區(qū)提出兩點較為重要，也頗具參考性的舉措。

其一是通過壯大集體經(jīng)濟，推動農(nóng)村整體水平提升，對各城中村量身定制發(fā)展集體經(jīng)濟方案，支持村集體經(jīng)濟組織以自主開發(fā)、合資合作、投資入股等方式，開展市場化經(jīng)營，獲得穩(wěn)定收益。

這一舉措頗為眼熟，顯然，雁塔區(qū)希望重拾西安初期階段大力推動城中村集體經(jīng)濟發(fā)展的模式，引導(dǎo)城中村集體經(jīng)濟形態(tài)升級和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型，提高集體經(jīng)濟收入、改善生活環(huán)境、增進村民福祉。

其二是支持村集體經(jīng)濟組織打破地域界限，與有資源、有空間、有區(qū)位優(yōu)勢的其他經(jīng)濟主體合作發(fā)展“飛地經(jīng)濟”，實現(xiàn)資源共享、共同富裕。

這條則是順應(yīng)新時代的發(fā)展，希望引入有興趣的資金，投入量不大，但能起到補充政府和國企主體投入的輔助作用，以期實現(xiàn)村民、企業(yè)、政府三方共贏，村集體經(jīng)濟獲得可持續(xù)發(fā)展，村民收入穩(wěn)定增長的目的。

這也符合《指導(dǎo)意見》中提出的，“積極創(chuàng)新改造模式，鼓勵和支持民間資本參與，努力發(fā)展各種新業(yè)態(tài)，實現(xiàn)可持續(xù)運營?！?/div>

除卻雁塔區(qū)的嘗試，《指導(dǎo)意見》中“把城中村改造與保障性住房建設(shè)結(jié)合好”當(dāng)做可實現(xiàn)的方向，也即是深圳實施的方向。

近兩年，西安采取了利用城中村（棚戶區(qū)）改造安置房資源，在明確和安置戶協(xié)商一致的前提下，將城中村（棚戶區(qū)）改造綜合用地中剩余的經(jīng)營性用地以及部分用于安置的住房和配套商業(yè)用房集中建設(shè)、改建為保障性租賃住房，可提供房源3萬套（間）。

曾經(jīng)西安的城中村是無數(shù)“西漂”初入西安的夢想承載地，低廉的租金、豐富的美食小吃，以及人來人往熱鬧的氛圍，是很多人的年輕記憶，是城市的煙火氣。

而如今拆不動的情況下，西安會選擇政府或國企出面統(tǒng)一整治城中村面貌和居住條件，統(tǒng)一出租引導(dǎo)新“西漂”們重回不一樣的城中村嗎？

我們或許可以期待，西安未來對部分重點城中村的改造措施會不會采用。

畢竟，在房價租金頗高的主城區(qū)內(nèi)，城中村作為中低收入人員支付得起的居住空間，是解決城市核心區(qū)域住房困難的有效辦法。

IXIAN.CN

本輪城中村改造，限定于超大特大城市，從居民切實需要、城市客觀實際出發(fā)，在有人口流入產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)的大城市搞城中村改造。

限于現(xiàn)狀，西安資金的投入速度或?qū)⒏€(wěn)妥，城中村改造步伐也將偏慢，而這也使得政策的長期副作用少，社會爭議少。

當(dāng)然，面對城市發(fā)展的新使命、新任務(wù)，西安城中村改造也要有新作為、展現(xiàn)新氣象，在最新政策的推動下，讓曾經(jīng)城市面貌的頑疾成為村民滿意，社會認(rèn)可，更走出屬于西安自己的改造之路。

作者: 親愛的路人幸福 時間: 2023-7-25 08:58
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作者: 三步 時間: 2023-7-25 09:03
拆不動了

作者: firstlove 時間: 2023-7-25 09:33
好

作者: lxj1019293 時間: 2023-7-25 09:41
同意樓主所言

作者: solariz0026 時間: 2023-7-25 10:11
房地產(chǎn)夜壺的作用永遠(yuǎn)不過時，搞經(jīng)濟也就程咬金三板斧。

作者: 人潮里 時間: 2023-7-25 10:41
一堆

作者: fanfan61616 時間: 2023-7-25 10:54
西安市城墻內(nèi)的老舊住宅不拆嗎？太影響形象了

作者: 梨樹多云云 時間: 2023-7-25 12:01
什么叫改造？
這意思就是把城中村好好修容整治一下，變成一個類似廉租房社區(qū)。
房東都是一個個租房小老板。
不過是廉租房建設(shè)的一個變異項目！
與其花錢建廉租房，還不如把這些城封城改造改造。
況且現(xiàn)在交通便利，郊區(qū)開發(fā)的也非常好，何必非花大精力大價錢爭城巾村那一小片位置？
唯一的缺憾就是城中村看起來影響了城市形象。
那么就把它好好改造一番。

作者: wwwzhangsan 時間: 2023-7-25 13:09
{:mocs_30:}

作者: 微紅wh 時間: 2023-7-25 13:15
{:mocs_30:}

作者: 陜西霸王 時間: 2023-7-25 14:44
支持

作者: 偶像華麗 時間: 2023-7-25 15:21
西三爻怕是第一個城中村拆遷的村子？

作者: 斌娃 時間: 2023-7-25 15:41
瀏覽

作者: 古月立青淳 時間: 2023-7-25 16:23
閱

作者: 云上終南 時間: 2023-7-25 16:32
西八里拆了，東西路就可以打通了！

作者: 浐河北岸 時間: 2023-7-25 16:50
城中拆遷是必須的，前段時間從農(nóng)村之退林還耕這件事就可看出，國家政策是能不占耕地就不占耕地，能少占就盡量少占，這就使城市建設(shè)中只能先盤活利用城市里即有的土地資源了，只能拆舊建新，城中村改造首當(dāng)其沖。

作者: 辣椒紅紅 時間: 2023-7-25 16:55
好

作者: 司馬君 時間: 2023-7-25 17:12
城市建設(shè)拆遷是重頭戲之一，處理不好會影響全局，因此拆遷必須按照政策穩(wěn)妥有序進行，國家、企業(yè)、個人各方利益都必須俱到，特別是不得損害百姓利益，以期實現(xiàn)村民、企業(yè)、政府三方共贏，村集體經(jīng)濟獲得可持續(xù)發(fā)展，村民收入穩(wěn)定增長的目的。

作者: Aren-E 時間: 2023-7-25 17:32

fanfan61616 發(fā)表于 2023-7-25 10:54
西安市城墻內(nèi)的老舊住宅不拆嗎？太影響形象了

那都是文物，只能修舊如舊。

作者: 王歌金升 時間: 2023-7-25 18:01
記錄失去的村落，刻不容緩

作者: 王歌金升 時間: 2023-7-25 22:23
城中村改造前需留下影視保存的可以找我

作者: 斯納維 時間: 2023-7-25 22:29
要拆的還會拆，城市建設(shè)成片土地的需求。

作者: 秦聲悠揚 時間: 2023-7-25 23:20
觀

作者: 嶺下散人 時間: 2023-7-26 01:02

fanfan61616 發(fā)表于 2023-7-25 10:54
西安市城墻內(nèi)的老舊住宅不拆嗎？太影響形象了

所言極是，大西安滴升級版本必須要拆掉城墻里面一大片的老破小才能給旅游城市增光添彩

作者: 兵哥哥 時間: 2023-7-26 06:39
好著了

作者: 秦鎮(zhèn)草堂 時間: 2023-7-26 08:20
趕緊拆遷

作者: 2822061368 時間: 2023-7-26 09:14
隨著人口負(fù)增長和老齡化社會的加劇，依靠房地產(chǎn)野蠻發(fā)展的歷史將一去不復(fù)返了

作者: wwwzhangsan 時間: 2023-7-26 09:55
有錢就折騰吧，沒錢就老實點。

作者: 偶像華麗 時間: 2023-7-26 11:13
現(xiàn)在拆不了的城中村和棚戶區(qū)都是難啃的骨頭，應(yīng)該探索新模式，由被拆遷對象出一部分錢，政府貸款一部分，合理配比住宅商業(yè)，等建成交付后，收租再換政府貸款，當(dāng)然還是由政府主導(dǎo)實施開發(fā)。

作者: 京兆平民 時間: 2023-7-26 13:49
一比一房換房比較合適

作者: 西安冷娃111111 時間: 2023-7-26 21:47
西安有錢錢錢嗎？

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