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標題: 解除限購后臨潼首拍遭遇流拍，釋放什么信號？ [打印本頁]

作者: 龍霄寶麗 時間: 2023-2-10 08:32
標題: 解除限購后臨潼首拍遭遇流拍，釋放什么信號？
今天臨潼區(qū)迎來了解除限購后的首宗住宅用地出讓。
此次拍賣的是位于臨潼新區(qū)182.296畝商住用地，但很遺憾最終以流拍收場。

拿地成本明顯降低
先來回顧下今天流拍的宗地LT4-(55)-29的具體信息，
具體位于臨潼區(qū)行者街辦轄區(qū)，東鄰芷渭東四路，南鄰秦漢南二路，西鄰芷渭東三路，北鄰秦漢南一路。

地塊共約182畝分為兩個部分，一部分為住宅用地，一部分為商服用地。
LT4-(55)-29-1為商服用地，凈用地面積15.054畝，容積率不大于1.16，建筑密度不大于33.8%，綠地率不小于25%，地上計容建筑總面積不大于11612㎡；
LT4-(55)-29-2住宅用地，凈用地面積167.242畝，容積率不大于2.45，建筑密度不大于19.9%，綠地率不小于40%，地上計容總建筑面積不大于273154㎡（含幼兒園4050㎡）。
按照出讓起始價來計算，起始樓面價在438.85萬元/畝、起始樓面地價在2807.53元/㎡；按照最高限價來計算，樓面價為504.67萬元/畝，樓面地價為3228.66元/㎡。
如果再加上宗地內(nèi)配建的幼兒園、社區(qū)服務、養(yǎng)老等公建配套設施后，實際的樓面成本價會更高一些。
但事實上，就算按照最高限價來計算，今天流拍的這宗地的樓面地價，也要低于東側緊鄰著的2021年高新地產(chǎn)以100％溢價率、樓面價4991元/㎡摘得的202.171畝住宅用地。

地塊優(yōu)勢
其實從地塊所在的臨潼新區(qū)內(nèi)來看還算不錯。
北側緊鄰的就是秦皇醫(yī)院，屬于板塊內(nèi)大牌房企扎堆最集中的區(qū)域，藍光、隆基泰和、高新地產(chǎn)都在此有項目。
另外距離西安這幾年的置業(yè)熱點板塊港務區(qū)更近，沿著秦漢大道一路向西直行大約十多分鐘就能達到港務區(qū)。
從去年下半年開始，隨著港務區(qū)奧體大道沿線核心土地的開發(fā)基本完畢，可以明顯感覺到的是港務區(qū)的發(fā)展正在不斷向東邊的歐亞大道轉移，比如對包括賀韶村、新寇村在內(nèi)的等多個村子啟動拆遷等。
并且從樓市成交數(shù)據(jù)來看，購房者對于港務東邊的接受度也非常高。
在美城機構最新發(fā)布的《2023年1月西安房地產(chǎn)市場報告》中，位于港務區(qū)以東的港悅城項目單月就成交了433套，成交金額雖然位居全西安第二位，但套數(shù)卻是整個西安最高的。
如果站在更長遠的角度來看，按照港務區(qū)向東不斷發(fā)展的趨勢，不排除臨潼新區(qū)后期會與港務區(qū)有更深一步的“共建合作模式”產(chǎn)生。

非熱門郊區(qū)樓市恢復更需要時間
而之所以解除限購后的臨潼推出的首宗住宅用地流拍，一方面是因為這宗地雖然在臨潼新區(qū)成色還算不錯，但并不屬于中海、新城、高新地產(chǎn)、綠地等房企扎堆的臨潼置業(yè)熱度最好的臨潼旅游度假區(qū)板塊。
目前這個區(qū)域內(nèi)除了有已經(jīng)兌現(xiàn)了秦皇醫(yī)院外，還缺乏大型商業(yè)、地鐵和優(yōu)質(zhì)的教育。
雖然長遠來看，對于臨潼新區(qū)的發(fā)展還是看好的，但當下板塊內(nèi)還是缺少利好規(guī)劃的刺激。
站在剛需購房者的角度，肯定寧愿再多掏三四十萬去選擇規(guī)劃和配套已經(jīng)落地、即將兌現(xiàn)的港務區(qū)板塊。
另一方面是因為土地市場還沒有恢復，尤其是非熱門的郊區(qū)樓市恢復更需要時間。
根據(jù)統(tǒng)計，2023年1月份西安開發(fā)用地市場共計迎來24宗土地掛牌供應，最終有18宗土地成交、4宗土地宣布流拍，還有2宗土地掛牌結束但出讓結果尚未發(fā)布。
成交區(qū)域大部分在港務區(qū)、灃東、秦漢這些熱門板塊，其他遠郊區(qū)域恢復還需要一段時間。
而成交的這些熱門板塊中，國企、地方政府平臺下的城投公司依然是目前土地市場托底的主力軍。
但地方城投公司也有巨大的資金缺口，有些城市已和爆雷民企一樣，出現(xiàn)了債務違約，地主家也沒啥余糧了，沒有了開發(fā)商的參與，土地市場談何恢復。
其次，開發(fā)商的元氣恢復也需一段時間。
雖然去年年底，民營民企融資的三支箭已發(fā)，但效果并非是立刻顯現(xiàn)的。同時大家看到三年大疫，將老百姓口袋掏光了，沒有多余的資金實力和信心投資置業(yè)了。
另外，這段時間A股上市房企陸續(xù)發(fā)布2022年業(yè)績預告情況，在我們所統(tǒng)計的44家A股上市房企中，有30家房企2022年業(yè)績預告為虧損，僅有14家房企業(yè)績預告為盈利。
這意味著，2022年超6成的A股上市房企，業(yè)績是虧損的。
其中，榮盛發(fā)展、華僑城、藍光發(fā)展的業(yè)績預虧在百億以上以及百億左右。
縱然知道房地產(chǎn)開發(fā)需要不斷囤糧拿地，但當開發(fā)商口袋沒錢時，也只能作罷。

作者: 龍霄寶麗 時間: 2023-2-10 11:44
說明臨潼不值西安的價

作者: 龍霄寶麗 時間: 2023-2-10 11:44
更不是西安的嫡系

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