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標題: 不是沒人買房子了，而是開發(fā)商價格沒給到位！ [打印本頁]

作者: 鐵面無私 時間: 2022-12-5 06:23
標題: 不是沒人買房子了，而是開發(fā)商價格沒給到位！
這個周末，我去了兩個樓盤的售樓部。一個是港悅城，一個是天地源和悅溪谷，在目前整個樓市下行周期下，這兩個項目的上客、銷售則非常搶眼。

港悅城是華潤在西安國際港務區(qū)的一個純新盤，11月份入市銷售，毛坯小高價格在1.35萬元/㎡左右，毛坯洋房的價格在1萬5、6。值得注意的是，在歐亞大道以東片區(qū)的項目今年都是平銷的情況下，港悅城兩次意向登記、兩次“千人搖”！

如果要給出原因，除了央企背景的開發(fā)商、項目產(chǎn)品本身之外，我覺得最重要的是價格。在港務區(qū)普通毛坯小高均價1.55萬元/㎡、2T2小高1.8萬元/㎡左右的情況下，港悅城的價格優(yōu)勢非常明顯。這是目前買入港務區(qū)的最低門檻了！

天地源和樾溪谷，位于咸陽高新區(qū)，今年6月底入市銷售，應該是今年下半年以來咸陽市場上熱度最高的項目之一，單盤銷售額應該位居咸陽前列。

這個項目的熱銷，除了兩大國企聯(lián)合開發(fā)的背書、咸陽高新區(qū)的價值、項目本身的戶型設計有關之外，更重要的一個因素也是價格。在咸陽各項目信心十足普遍賣到萬元以上的情況下，天地源和樾溪谷高層在9000元/㎡以下的價格、小高層以1萬元/㎡以下的價格開盤，在這輪市場下行周期情況下實現(xiàn)了搶跑！

實際上，不僅僅是這兩個樓盤。

11月份西安市場上的熱銷盤代表，保利天匯、中國鐵建西派樘樾首開熱銷一個重要的因素，也是低于大家預期的成交價格。這兩個盤，首開均給出了非常大幅度的優(yōu)惠。保利天匯高層實際成交價2萬3左右，中國鐵建西派樘樾首開實際成交價24000多，此前大家的預期價格在2.5萬元/㎡左右。

多個案例告訴我們：不是沒人買房子了，而是開發(fā)商的價格沒給到位！

關于目前的西安房價水平，平均房價一直是一個偽命題。就如將我和馬云、馬化騰的財富平均是同一個道理。

就目前西安新房價格來說，由于曲江已經(jīng)沒有新房供應，因此房價最高的區(qū)域是高新。

高新目前的新房供應，主要集中在絲路軟件城、中央創(chuàng)新區(qū)板塊，高層價格整體在2.5萬元/㎡左右，小高層、大平層的價格在2.7萬元/㎡左右，唯一一個有洋房的龍湖青云闕丨尚府洋房均價在3萬元/㎡左右，唯一一個疊拼項目紫薇綠城南山雲(yún)廬首開均價2.85萬元/㎡左右。

與高新緊鄰的灃東，目前在售住宅比較少，產(chǎn)品的供應已經(jīng)趨于高端化，以大平層、疊拼為主，普遍已經(jīng)邁入“2萬+”，疊拼“3萬+”的也比較多。灃東由于新房供應比較少，因此尚未出現(xiàn)價格戰(zhàn)。

浐灞，則兩極分化比較明顯。浐灞三角洲板塊已經(jīng)豪宅化，招商西安序、自然界河山江月均屬于千萬級豪宅，這塊還有幾個1.5萬元/㎡以上的項目待入市，入市后保守估計價格“3萬+”！

浐河沿線，另外兩個今年在售項目，一個是御錦城，一個是萬科雁鳴湖，產(chǎn)品、價格比較親民，均價在2萬以下，屬于市場正常水平。

另一個樓市熱點板塊港務區(qū)，目前普通2T3/2T4小高層售價集中在1.5-1.6萬元/㎡，2T2小高賣到1.8萬元/㎡左右，融創(chuàng)望江府沿河的大平層賣到了2萬元/㎡左右是目前港務區(qū)價格最高的項目。

長安區(qū)，今年新房供應比較少，目前來講以雅居樂宏府翰林山為代表的老項目毛坯高層基本1.5萬元/㎡左右，翠景臺即將加推的為現(xiàn)房銷售并且全部是大平層預計價格要高一些。其他項目，融創(chuàng)南長安街壹號即將加推的市場放風價在1.5萬元/㎡左右，純新盤保利閱云臺市場放風價1萬5、6.

城北，目前的市場供應主要集中在曲江大明宮板塊，普通毛坯高層均價2萬元/㎡左右，以大明宮金茂府為代表的大平層毛坯房售價在2萬4、5.

灃西，今年價格砸的比較厲害，去年幾個項目入市都喊出了2萬元/㎡左右的價格，現(xiàn)在基本1萬5、6甚至1萬5以下就可以在很多項目買到；空港，價格比較穩(wěn)，毛坯小高層基本在1.3萬元/㎡左右；涇河，今年競爭比較激烈，價格戰(zhàn)、營銷戰(zhàn)也比較激烈，多盤推出首付分期，首付不到10萬元就可以買套房；秦漢，蘭池大道板塊就一個招商雍瀾灣“獨苗”在賣，秦漢“地王”價格太高銷售一般，塬北板塊的價格既有1萬5左右的，也有1萬出頭的。

咸陽，2020年、2021年普遍邁入萬元以上，今年8000多的樓盤不少，房價回調(diào)了很多。

上述，就是目前西安各大區(qū)域的房價水平。

站在購房者的角度，除了豪宅客戶對價格不敏感、喜歡了就買，剛需、改善客戶對價格都是比較敏感的。

購房者評判一個樓盤的售價高低，一般會用兩個標準來對比。一個是同區(qū)域新拍出的樓面地價，一個是同區(qū)域同類產(chǎn)品的二手房價格。
同區(qū)域新拍出的地塊樓面地價，釋放出了未來一兩年內(nèi)區(qū)域內(nèi)的房價水平，給了大家一定的房價預期。當年蘇寧雲(yún)著精裝高層1萬7開始賣的一般，但當同區(qū)域拍出多塊高價地之后，蘇寧雲(yún)著瞬間成為熱銷盤。很多時候，沒有對比就看不出性價比。
同區(qū)域的二手房價格，也是購房者經(jīng)常進行對比的，自住客戶會對比哪個更劃算，投資客戶則會對比一二手房價格的空間。
但樓面地價、二手房價格，2022年都在回調(diào)，這已經(jīng)成為事實。
看到樓面地價、二手房價格回調(diào)之后，面對新房市場，購房者必然產(chǎn)生了觀望，大家在等待一個更合理的價格，而這個更合理的評估標準，就是新入市的項目售價要低于目前在售項目。
由此也就不難理解港悅城、保利天匯、天地源和樾溪谷、中國鐵建西派樘樾熱銷的原因了。
西安其它區(qū)域、其它樓盤，也會出現(xiàn)這種情況的，一旦價格低于預期價格、低于同區(qū)域樓盤售價，必然需要搖號才能買到。
而對于開發(fā)商來說，低開高走到來的好處是，首先能夠快速回籠資金。其實，開發(fā)商是整盤考慮的，最關注的不是樓面地價本身，而是幾十億的土地款何時能夠收回，將資金快速滾動投入到下一個項目中。
試想一下，早拿到20個億的資金一個月，即使按照4%的資金成本，那可就省下將近700萬的資金成本！省下的就是賺到的。這也正是為什么開發(fā)商首開會給出優(yōu)惠的原因所在。

作者: zqiu_2002 時間: 2022-12-5 08:04
小縣城的房價4000，同樣都是高層住宅樓，看看到底錢差在啥地方了

作者: strella 時間: 2022-12-5 08:34
—— 流水不爭先，爭的是滔滔不絕

用人話翻譯一下就是，當下很好不算好，以后還能好才是真的好。
所以大家一定要明白，雖然我們跟領導都是人，都長一個腦瓜，但腦瓜里想的事完全不在一個維度。
我們比較關注短暫的當下，當下好就蹦迪，當下不好開口就是國粹；
領導不同，他們則比較更關注中長期的將來。
當下好不好沒關系，只要接下來會好，那就都不是事；
但若是接下來可能不好，那直接完犢子，領導們絕對得天天熬夜開會想法子。

作者: strella 時間: 2022-12-5 08:39
高房價有擠出效應，老百姓背上沉重的房貸，后果是房地產(chǎn)一業(yè)興，百業(yè)凋敝，成為畸形發(fā)展模式，最終，國內(nèi)產(chǎn)業(yè)升級緩慢，毫無競爭力，最后倒霉的整個國運。

作者: zhizhe 時間: 2022-12-5 08:44
{:mocs_25:}

作者: 廣而告之 時間: 2022-12-5 08:47
來上100套

作者: 恒鍋鍋123 時間: 2022-12-5 09:42
這個時候還買房是腦子不好嗎？

作者: 古城十二狼168 時間: 2022-12-5 10:17

zqiu_2002 發(fā)表于 2022-12-5 08:04
小縣城的房價4000，同樣都是高層住宅樓，看看到底錢差在啥地方了

地段地段還是地段

作者: 試登秦嶺望秦川 時間: 2022-12-5 11:00
耗！

作者: zqiu_2002 時間: 2022-12-5 11:18
一鯨落萬物生

作者: scar 時間: 2022-12-5 13:10
去除房子的金融屬性！

作者: 謀定而后動 時間: 2022-12-5 15:30
開發(fā)商負債也很高，想降價沒實力，這些年也不知道錢跑哪去了

作者: 蜂鳥 時間: 2022-12-5 15:52
地價不一樣

作者: strella 時間: 2022-12-5 15:59
開發(fā)商跟地方zf穿了一條褲子，開發(fā)商裸奔了，背后的那個人受不了了。

作者: 人潮里 時間: 2022-12-5 18:39
就是

作者: 胡辣湯泡饃 時間: 2022-12-6 14:48
說得好

作者: 守候蘋果園 時間: 2022-12-6 15:33
價格穩(wěn)中有升，成交量接近為0！繼續(xù)熬吧

作者: 國力 時間: 2022-12-6 16:44
都是在博弈，看誰能等。

作者: 國力 時間: 2022-12-6 16:45
但是降到白菜價了，那只有拆除也不買。

作者: 齊天 時間: 2022-12-6 19:55
都是超高層超密小區(qū)，哪里有居住體驗

作者: vantageV1 時間: 2022-12-6 20:15
普通房子賣個10000多一點就行了…

作者: strella 時間: 2022-12-6 21:42
高房價有擠出效應，掏空“六個錢包”買房子，并背上沉重的房貸，別的消費就沒有了。

作者: 藍黑之戀 時間: 2022-12-6 22:11
你看地價能給到位不？

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