國家統(tǒng)計局西安調(diào)查隊-臨潼篇
為全面了解當前臨潼區(qū)房地產(chǎn)市場運行情況，國家統(tǒng)計局臨潼調(diào)查隊走訪了臨潼區(qū)住建局及2家房產(chǎn)中介、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，并隨機調(diào)查了13戶居民，深入了解臨潼區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)政策執(zhí)行情況、房屋銷售情況、居民的購房意愿、影響居民購房意愿的因素、對當前房地產(chǎn)調(diào)控政策的看法以及對未來房產(chǎn)價格走向的預判等情況。結果顯示，當前臨潼區(qū)房產(chǎn)市場成交量較低，受訪居民、房屋中介和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對房產(chǎn)市場預期均不樂觀。
一、居民對房地產(chǎn)市場運行看法
（一）居民當前購房較少
在調(diào)查的13戶居民中，有2戶居民表示無房；有11戶表示有房，其中有6戶表示目前有2套住房。當被問及今年是否有購房意愿時，調(diào)查的13戶居民中僅有1戶無房戶計劃在下半年購房，其余12戶居民均表示今年暫無購房計劃。
原因主要表現(xiàn)在兩方面。一是表示已經(jīng)有房，不打算再購買，這一類占比50%。二是表示資金不足，今年不打算購買，這一類占比41.7%。具體來看，受疫情反復影響，居民工作、收入受到不同程度沖擊，加之房價仍在高位，購房壓力凸顯。據(jù)了解，居民未來即使想要買房，也多以購買大面積改善性住房為主。調(diào)查結果顯示，想要購買90平米以下占比7.7%，這一部分主要是剛需戶；90-120平米占比38.5%，120-144平米占比53.8%，這一部分基本都是目前有房想要購買改善性住房的居民。從居民能夠承受的購房總價來看，100萬以下占比38.5%，100-150萬元占比46.1%，150-250萬元僅占比15.4%，現(xiàn)有的房屋銷售價格較居民能夠承受的價格仍存在一定差距。
（二）居民對當前房地產(chǎn)調(diào)控政策的看法不一
調(diào)查結果顯示，居民對當前房地產(chǎn)調(diào)控政策總體看法差異較大，其中表示政策過緊的占比7.7%，偏緊占比30.8%，適度占比30.7%，偏寬占23.1%，過寬占7.7%。具體來看，當被問及居民對近期房貸放寬速度變化的看法。表示無變化的占比53.8%，依然緊張、放款速度依然偏慢占比30.8%，有所放松，放款速度有所加快占比7.7%，其他占7.7%。居民對當前首付款來源審批寬松度變化情況，認為依然嚴格的占23.1%，有所放松占7.7%，無變化占61.5%，其他占7.7%。
（三）居民對下階段房地產(chǎn)走勢看法總體不樂觀
當被問及未來半年內(nèi)房地產(chǎn)市場走勢情況。23.1%的居民認為仍會緩慢上行，30.8%的居民認為會保持穩(wěn)定，46.1%的居民則認為會緩慢下行。居民認為下階段房地產(chǎn)走勢會緩慢下行的原因主要有以下幾方面原因：節(jié)后“小陽春”不明顯占比16.7%，學區(qū)房熱度明顯下降占比16.7%，本地市場呈現(xiàn)供大于求占比33.3%，重樹信心難度較大占比16.7%，金融政策仍然較嚴苛占比33.3，房地產(chǎn)市場大環(huán)境不友好占比100%，房地產(chǎn)不作為短期刺激經(jīng)濟手段占比33.3%。
（四）超七成居民認為當前房地產(chǎn)市場風險較大
當被問及對當前房地產(chǎn)市場風險的判斷時，23.1%的居民認為非常大，53.8%的居民認為較大，7.7%的居民認為一般，認為較小的僅占比15.4%。居民認為當前房地產(chǎn)市場面臨的主要風險有以下幾點。項目建設逾期交付風險占比最大，達到76.9%，認為資金鏈風險的占比69.2%，房屋建設質(zhì)量風險的占比38.5%，市場下行風險占比38.5%，政策調(diào)控引起市場波動占比38.5%，債務（杠桿）風險占比7.7%。
二、房屋中介對房地產(chǎn)運行看法
（一）節(jié)后房產(chǎn)中介各項經(jīng)營數(shù)據(jù)明顯下滑
調(diào)查結果顯示，節(jié)后房產(chǎn)中介的帶客量、成交量、房源掛牌價格及成交價格均出現(xiàn)明顯下降趨勢。據(jù)中介工作人員介紹，春節(jié)前，疫情管控期間，中介的帶客量、銷售量基本停滯，節(jié)后，社會面雖然逐步恢復，但客源未見明顯上升，每天帶客量、月銷售量較正常月份下降50%以上。原因主要是受疫情影響，人們收入減少，部分購房者就業(yè)受到較大影響，有些購房者擔心首付后，月供難以保證。經(jīng)營業(yè)績下滑導致房產(chǎn)中介面臨關停壓力。該房產(chǎn)中介經(jīng)理介紹，今年臨潼已有10余家同行關門停業(yè)中。
（二）房產(chǎn)中介對市場預期不樂觀
房產(chǎn)中介預計市場信心會繼續(xù)下降。原因主要是二手房業(yè)主心理價位較高，對未來房市充滿信心，惜售心理強，相信房價還會有更大的增值空間。而購房者認為隨著調(diào)控政策的趨緊，以及“房住不炒”理念的深入人心，未來房地產(chǎn)價格仍有下降空間，加之疫情影響，購房者購房情緒不斷下降。售房者和購房者心理預期差不斷拉大，導致二手房交易量難以提升。
三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)方面
（一）企業(yè)基本經(jīng)營情況
一是到訪客戶量連續(xù)多月較低，成交周期持續(xù)拉長。據(jù)被訪者介紹，由于節(jié)前受新冠疫情影響，售樓部按照疫情防控要求，一直處于關停狀態(tài)。節(jié)后雖正常營業(yè)，但客戶到訪量極少，隨著疫情防控逐漸好轉，客戶量有所上升，但幅度不大，客戶量仍不足正常時期的50%。目前，每天客戶到訪量僅10余人，且多為咨詢和了解類客戶。從已成交客戶及到訪客戶類型看，70%的客戶為剛需客戶，20%的客戶為改善型客戶，10%的客戶為其他類型客戶。
二是新盤開盤蓄客量極少，促銷打折幅度高。據(jù)調(diào)查了解，該企業(yè)本月底將新出一棟樓盤，共計140余戶，目前，登記有意向的客戶僅有10余戶。從目前的銷售情況來看，為進一步加快銷售進度，及時回款，企業(yè)已經(jīng)將銷售價格壓到政策允許的最低限度。打折優(yōu)惠力度接近15%。
三是企業(yè)流動資金緊張，后期暫無土拍計劃。目前企業(yè)流動資金極為緊張，主要是銷售回款極慢，受疫情及房地產(chǎn)市場滯脹影響，已出的部分房型已推出半年之久，仍未成交。3月底又即將推出140余套房源，建設資金均由企業(yè)獨立承擔，一旦后期銷售不暢，回款難，恐將引發(fā)流動資金枯竭。企業(yè)前期土拍較為積極，目前仍有一塊140余畝的建設用地儲備。當前未有拍地計劃，預計今年恐都不會有再拍地計劃。
（二）企業(yè)對二季度及全年市場預判不樂觀
企業(yè)對二季度及全年市場預判很不樂觀。主要原因有以下幾點：一是金融政策對房地產(chǎn)市場仍然處于收緊狀態(tài)。二是疫情影響較大。對居民消費、就業(yè)均造成較大影響，很多購房者延緩或推遲了購房計劃。三是目前購房者購房觀念逐步轉變，特別是購房投資的理念在當前年輕人心中的觀念已經(jīng)改變，“房住不炒”的理念已經(jīng)深入人心。
（三）企業(yè)認為當前房地產(chǎn)市場有兩方面風險
企業(yè)介紹，目前房地產(chǎn)市場風險主要有兩方面。一是企業(yè)自身經(jīng)營風險。由于房地產(chǎn)市場政策調(diào)控不斷趨緊，期房的銷售更加嚴格，以前取得預售證后便可銷售房源，現(xiàn)在則是在取得預售證的同時，需要房屋整個主體建設完成并驗收后才可銷售，因此企業(yè)墊資極大，很容易造成資金鏈斷裂。二是市場風險。隨著疫情影響及人們購房理念的轉變，加之調(diào)控政策的限制，居民觀望情緒越來越高，新房銷售周期不斷拉大。
（四）企業(yè)認為當前房地產(chǎn)調(diào)控政策有所放松但效果有限
當前房地產(chǎn)調(diào)控政策總體較去年有所放松，針對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的調(diào)控政策較去年也略有所放松。如返還給企業(yè)的預售資金監(jiān)管比例較去年提高了5個百分點，對減緩企業(yè)流動資金緊張起到了積極作用，但影響有限，企業(yè)更期盼促進庫存房源銷售的積極政策。
四、對房地產(chǎn)調(diào)控政策的意見、建議
（一）居民認為保持房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展應從多方面進行加強
為保持房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展，在調(diào)查的13戶居民中，30.8%的居民認為應該降低首付比例，23.1%的居民認為應該降低土拍保證金最低比例，15.4%的居民認為應該對受困房企貸款展期、續(xù)貸，15.4%的居民認為應該提供公積金貸款額度，同時認為優(yōu)化預售資金監(jiān)管比例，根據(jù)去化周期確定住宅用地供應量，松動限購條件、限貸，下調(diào)住房貸款利率方面占比均為7.7%。
（二）房地產(chǎn)中介認為應從放寬二手房貸款政策及放松金融調(diào)控政策兩方面發(fā)力
一方面放寬二手房貸款政策。建議可借鑒新房購房貸款政策，適時推出公積金和商貸新型組合貸款模式，以降低購房者的資金壓力，促進二手房市場交易量提升。另一方面放松房地產(chǎn)金融調(diào)控政策。對于在建項目適度放寬金融貸款政策，保證開發(fā)企業(yè)的資金鏈安全，避免造成新房延期交付或直接爛尾情況的發(fā)生，維護房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，增強購房者購房信心。
（三）房地產(chǎn)企業(yè)希望調(diào)控政策能夠因城而異
一是建議取消臨潼的限購政策。原因是臨潼區(qū)屬于西安市的郊區(qū)，又是旅游大區(qū)，外地甚至外省客源較多，完全采取和西安市區(qū)相同的限購政策對臨潼房地產(chǎn)開發(fā)市場制約因素極大，因此建議取消。二是建議金融政策因城而異。從新房的銷售情況來看，西安市區(qū)仍然銷售較好，但臨潼區(qū)新房的銷售極為緩慢，回款周期達到半年之久，但對房地產(chǎn)行業(yè)的金融調(diào)控政策卻與西安市區(qū)相同，對臨潼的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，同樣規(guī)模的項目，臨潼企業(yè)的墊資周期和墊資金額要遠遠大于西安市區(qū)企業(yè)。三是建議降低居民購房貸款利率。目前居民購房觀望意識較強，要想提升房地產(chǎn)庫存去化率，降低居民購房貸款利率是最直接和有效的辦法。
qinguohua 發(fā)表于 2022-7-26 22:11
臨潼閑置的小院很多
qinguohua 發(fā)表于 2022-7-26 22:11
臨潼閑置的小院很多
十八子xian 發(fā)表于 2022-7-21 20:16
13 戶就能統(tǒng)計？
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