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標題: 三重懸念,開啟六月西安樓市 [打印本頁]

作者: 鐵面無私    時間: 2022-6-3 09:40
標題: 三重懸念,開啟六月西安樓市
五月,大西安共24個登記項目,上線5340套房源,最終核驗人數(shù)12796人,“千人搖”樓盤2個,分別是天地源云水天境、華潤紫云府。

天地源云水天境一直在軟件新城保持著極高的性價比,屢開屢爆,此番最后一批次房源推出,該盤完成清盤,無論是后期的土拍還是新房供應,兩萬出頭單價買軟新的機會不會再有。

華潤紫云府是很典型的資源+供應短缺驅(qū)動升溫的樓盤,其首開登記情況不算火爆,但隨著學校的落位以及整個港務區(qū)新房供應的縮量,該盤越開越火,一萬五出頭買港務區(qū)的房子,大家從開始嗤之以鼻開始樂于搖號。


今年以來的月度開盤去化率時高時低,主要還是供應結構不均衡、市場需求分化導致,性價比高的樓盤扎堆時,市場熱情高一些,反之則下滑。

五月,監(jiān)測到15個開盤項目,開盤即清的項目共四個,天地源云水天境、華潤紫云府、萬科翡翠國際、紅星天鉑均是登記爆滿的搖號盤。

不多的開盤項目里捕捉到三點趨勢:

第一,外圍市場平靜,中梁鎏金云璽、香榭匯灃開盤去化并不理想,說到底還是主城與外圍市場的熱度差異;

第二,高新三期未來之瞳南側開始推貨,龍湖青云闕、碧桂園高新云墅二期攜小面積入場,單價低、總價低,很大程度影響了新希望錦麟天璽最后一次加推的開盤成績。

結合后期新盤信息,高新三期今年的新房供應結構會很均衡,既有百平米出頭的剛性三房,也有大面積高總價的改善平層,高新的購買力能否經(jīng)得起下半年的市場考驗,繼續(xù)觀察。

第三,開盤差不代表賣的差,典型如高新天谷雅舍,云水天境選完房,該盤便頻傳捷報,190戶型很快售罄;上河云璟、旭輝國宸府平銷期間也在不斷出貨,其實平銷才是市場的常態(tài),搖號買房本來就是畸形產(chǎn)物。

貳丨二手房近況

因為仍存在新房限價,二手房才能夠反應真實的市場,尤其是在二手房指導價淡出市場、0528新政中關于限購限售的放松,很多人也想摸清現(xiàn)在,特別是新政后二手房出現(xiàn)了哪些變化。


限購放松,目的就是為了擴充需求,從居住證需要排隊辦理可以看出一些端倪,需求面確實擴大了。

從大機構的平臺數(shù)據(jù)和實地踩到的信息來看,限售放松,并沒有出現(xiàn)掛牌量大漲。對比了兩個二手房平臺數(shù)據(jù),目前整個西安的掛牌量穩(wěn)定在11萬左右,而2020年、2021年底,掛牌量也有10-11萬這個水平,數(shù)據(jù)沒有太多異動。

新政才出來幾天,就指望房東們立馬拋售,怎么著也得觀望觀望。

況且西安這次政策調(diào)整,只是把限售政策撥回了“去年330政策”之前,能夠釋放的房源量遠不如如此前嚴防限售的杭州、成都。

聊了幾個片區(qū)負責人,今年掛牌量增長的小高峰,反而是一月封城、二月春節(jié)之后,一些房東有著迫切的套現(xiàn)心理,目前這個0528新政,是對二手房需求和供應的雙重提振,買賣雙方還在觀望博弈的過程。

跟掛牌量相比,反應需求端的帶看、成交數(shù)據(jù)就要警惕了。


開年后,二手房的帶看量很有可能出現(xiàn)“三連跳”,二月帶看20953組,三月39264組,四月47463組,五月數(shù)據(jù)還在盤,但大概率會超過四月。

跟去年7萬及以上的單月帶看量還不能媲美,但二手房的市場關注度實打?qū)嵉爻霈F(xiàn)好轉,目前已經(jīng)走出了二手房指導價剛出時的低迷。

最終的成交量上,浐灞、城西、經(jīng)開、高新、城南、長安、曲江這七個區(qū)域,已經(jīng)有抬頭的跡象,多則同比漲幅超20%,少則5%,浐灞、高新、曲江領漲!


二手房市場中的主力需求一直都是剛需,各區(qū)域內(nèi)的主力樓盤,小面積低總價的戶型很好出手,昨天還有位粉絲跟我互動,聽說“剛需開始下場搶房了”,其實一直都是如此,新房市場面積大門檻高,買兩室小三室,只能在二手房里淘。

新政還沒一周,看不到掛牌量的大漲,也沒有短期成交量的暴漲,二手房市場即便沒有新政,也在陸續(xù)回暖,政策出臺,需求的確大了,但可供應房源也增多了。

叁丨留給六月的三點期待

五月西安樓市面臨的還是供應量缺失、供應結構不均衡“改善盤多、剛需盤少”的問題。

六月已至,但西安樓市也將迎來三重考驗:

第一,五月共有14個項目進行價格公示,備案節(jié)奏較四月加快,其中不乏主城區(qū)高性價比項目與外圍區(qū)域樓盤,屆時登記/核驗人數(shù)、開盤去化是否會上漲,新政對市場的影響究竟有多大?

第二,新政在市場中的持續(xù)發(fā)酵,比如甩給各銀行的首付比例、利率調(diào)整,六月應該會陸續(xù)有結果,比如目前一些小銀行已經(jīng)可以“認貸不認房”了,新房利率、二套首付/利率的變化,皆是民眾關注度很高的話題。

第三,西安今年的集中供地首批次這兩天就會出結果,不搖號地塊今天已出結果,多是國企/央企/城投公司接盤,明天搖號地塊確定得主,關注今年西安集中供地的結果和熱度(搖號地塊時間:6月2日、6月14日、6月23日),也能看出今年開發(fā)商對于西安市場的判斷以及現(xiàn)行土拍政策是否還有調(diào)整的必要,這些都對下半年,乃至明年的新房的市場有著密切影響。
(, 下載次數(shù): 4)

作者: chansonni    時間: 2022-6-3 11:22
已經(jīng)沒有懸念了。
作者: 陽光陽光    時間: 2022-6-3 14:32
{:mocs_33:}
作者: 不太油膩的大叔    時間: 2022-6-3 20:59
眾多二線城市放開遠城區(qū)限購,西安可以作為參考。放開城六區(qū)以外區(qū)域的限購令,以增加房地產(chǎn)市場活力。
作者: 三秦男神    時間: 2022-6-4 17:53
房地產(chǎn)發(fā)展有點畸形了。
作者: 龍霄寶麗    時間: 2022-6-5 15:02
{:mocs_42:}
作者: chansonni    時間: 2022-6-5 15:07
聽說6月有50多個盤近2萬套房源上市,恐怕是市場最內(nèi)卷的一個月。
作者: xtgui88    時間: 2022-6-16 14:26
當國家支持經(jīng)濟,投放更多的錢到市場上時,你認為房價是漲是跌?
作者: chansonni    時間: 2022-6-16 15:19
按照貨幣政策傳導機制,距離流入樓市還早著呢,在這之前是漲是跌




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