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標(biāo)題: 西安樓市新政中飽受爭(zhēng)議的“延期交房”條文？ [打印本頁(yè)]
作者: 榮耀西安網(wǎng)官微 時(shí)間: 2022-4-14 08:50
標(biāo)題: 西安樓市新政中飽受爭(zhēng)議的“延期交房”條文？
2022年的開(kāi)端，房地產(chǎn)市場(chǎng)中高頻出現(xiàn)的詞語(yǔ)包括但不限于“暴雷”“資金短缺/挪用監(jiān)管資金”“延期交房”等一系列負(fù)面詞語(yǔ)。
與此同時(shí)，“救市”一詞從1月起小城市偷偷摸摸發(fā)布政策，到3月16日金融委、央行、財(cái)政部、證監(jiān)會(huì)、銀保監(jiān)會(huì)、外匯局六部委集體表態(tài)維穩(wěn)，據(jù)媒體不完全統(tǒng)計(jì)，今年以來(lái)已有超70城通過(guò)降首付、發(fā)放購(gòu)房補(bǔ)貼、提高公積金貸款額度、放開(kāi)限售、限購(gòu)等政策，為樓市松綁，促進(jìn)房地產(chǎn)穩(wěn)步發(fā)展。
近日一份日期為4月6日由西安市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局印發(fā)的《支持房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展十條措施》的文件在網(wǎng)絡(luò)流傳。
這份文件也被視為西安樓市的“救市十條”。
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XI'AN
未公開(kāi)的“救市十條”
相較于限購(gòu)、限售等一系列遏制房?jī)r(jià)上漲的政策的高調(diào)發(fā)布，救市政策的發(fā)布方式往往顯得要低調(diào)許多。
如4月1月蘭州發(fā)布落實(shí)強(qiáng)省會(huì)戰(zhàn)略部署，雖說(shuō)標(biāo)題是強(qiáng)省會(huì)，但內(nèi)容幾乎全部都是房地產(chǎn)救市政策，大概包括：全面放松限購(gòu)、限售；降低購(gòu)房首付比例；重啟貨幣化安置......
而蘇州4月11日在媒體多方求證下才公開(kāi)表態(tài)的“二手房限售由5年改3年”政策，此前早就有五花八門(mén)的爆料流傳，且無(wú)政策文件掛網(wǎng)。
本次西安“救市十條”我們也未在西安市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)期官網(wǎng)上看到，但網(wǎng)絡(luò)流傳的西安市建發(fā)【2022】45號(hào)政策文件全文，格式、蓋章齊全，長(zhǎng)時(shí)間大范圍流傳以來(lái)也并無(wú)辟謠，可見(jiàn)確有其文。
詳細(xì)內(nèi)容如下：
一、優(yōu)化審批模式。對(duì)實(shí)施電子證照的事項(xiàng)，全程網(wǎng)上辦理；對(duì)需要核發(fā)紙質(zhì)證照的事項(xiàng)，經(jīng)申請(qǐng)人同意，可通過(guò)郵政企業(yè)送達(dá)；對(duì)確有必要到審批部門(mén)辦理的事項(xiàng)，要按照疫情防控要求辦理。
二、壓縮業(yè)務(wù)辦理時(shí)限。商品房預(yù)售許可辦理時(shí)限由10個(gè)工作日壓縮至3個(gè)工作日；建筑工程施工許可符合辦理?xiàng)l件的，即時(shí)受理，當(dāng)日辦結(jié)；對(duì)線(xiàn)下辦理事項(xiàng)，符合辦理?xiàng)l件的當(dāng)場(chǎng)辦結(jié)。
三、推行“容缺”受理。對(duì)已完成竣工驗(yàn)收備案尚未辦理房屋所有權(quán)首次登記的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，可提交建設(shè)工程規(guī)劃許可證、竣工驗(yàn)收備案表及實(shí)測(cè)成果報(bào)告替代房屋權(quán)屬分戶(hù)表申請(qǐng)辦理商品房現(xiàn)售備案。對(duì)其他法定需要紙質(zhì)資料的事項(xiàng)，按照“全程網(wǎng)辦、即時(shí)受理、資料后補(bǔ)”的方式，在一個(gè)月內(nèi)補(bǔ)齊紙質(zhì)資料。
四、創(chuàng)新項(xiàng)目勘查模式。建筑工程施工許可審批與質(zhì)量安全監(jiān)督申報(bào)實(shí)行聯(lián)合踏勘；商品房預(yù)售許可采取與申請(qǐng)人視頻等方式核查工程形象進(jìn)度，并留存相關(guān)工作記錄；鼓勵(lì)有條件的區(qū)縣、開(kāi)發(fā)區(qū)住建管理部門(mén)通過(guò)影像設(shè)備進(jìn)行遠(yuǎn)程勘查。
五、推進(jìn)線(xiàn)上業(yè)務(wù)辦理。鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)企業(yè)和經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)通過(guò)線(xiàn)上銷(xiāo)售平臺(tái)開(kāi)展銷(xiāo)售、中介業(yè)務(wù)，在做好疫情防控措施后，可進(jìn)行“一對(duì)一”預(yù)約看房、簽約。
六、暢通農(nóng)民工工資專(zhuān)戶(hù)撥付渠道。開(kāi)發(fā)企業(yè)根據(jù)《西安市商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理辦法》有關(guān)規(guī)定申請(qǐng)將重點(diǎn)監(jiān)管資金撥付給與其簽訂合同的施工企業(yè)時(shí)，可以申請(qǐng)直接撥付至施工企業(yè)設(shè)立的農(nóng)民工工資專(zhuān)戶(hù)。
七、緩交城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)。由開(kāi)發(fā)企業(yè)申請(qǐng)，并作出緩繳書(shū)面承諾且無(wú)違法違規(guī)行為和不良誠(chéng)信記錄的，可予以延期繳納，延期繳納時(shí)間最長(zhǎng)不超過(guò)6個(gè)月。
八、完善購(gòu)房資格審核標(biāo)準(zhǔn)。在我市限購(gòu)區(qū)域范圍內(nèi)購(gòu)買(mǎi)住房的居民家庭，受疫情影響未能連續(xù)繳納社?；騻€(gè)稅的，補(bǔ)繳后視為連續(xù)繳納。
九、合理解決合同履約問(wèn)題。妥善解決商品房買(mǎi)賣(mài)合同履約問(wèn)題，受疫情影響造成延期交付的，可按照不可抗力因素，不計(jì)入違約期。
十、協(xié)調(diào)金融機(jī)構(gòu)加大支持力度。協(xié)調(diào)金融機(jī)構(gòu)增加房地產(chǎn)信貸投放額度，加快發(fā)放速度，保障開(kāi)發(fā)企業(yè)和剛需購(gòu)房人群的合理資金需求，給予開(kāi)發(fā)企業(yè)貸款展期、降息。
XI'AN
疫情下的交房?jī)蓸O化
總體來(lái)看，西安版“救市十條”從多個(gè)方面為房企紓困，包括優(yōu)化審批模式、壓縮辦證時(shí)限、推進(jìn)線(xiàn)上辦理、延期繳納城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)、給予開(kāi)發(fā)企業(yè)貸款展期、降息等，針對(duì)的都是房企目前存在和正在面臨的困境。
這些政策的推出正向而論是為房企減負(fù)，幫助房企能維持正常運(yùn)營(yíng)，深層次則督促房企能迅速推盤(pán)上市，不讓資金鏈斷裂，也避免樓盤(pán)頻繁停工。
在爛尾、跑路等隱患環(huán)繞市場(chǎng)上空的現(xiàn)在，西安“救市十條”的出現(xiàn)，從房企角度來(lái)看，如能落實(shí)具體，短期內(nèi)確實(shí)能幫助企業(yè)大大緩一口氣。
同時(shí)，也用提高行政效率的方式減少“無(wú)證房”的出現(xiàn)，維護(hù)購(gòu)房者權(quán)益。
只是，在延期交房已成為購(gòu)房者“心魔”的大環(huán)境下，第九條的模糊表態(tài)著實(shí)讓大眾為之擔(dān)憂(yōu)。
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疫情以來(lái)，人員密集、物流頻繁的建設(shè)工地向來(lái)是被重點(diǎn)關(guān)注的對(duì)象，一旦有風(fēng)吹草動(dòng)，在疫情防控要求下停工也在所難免。
這也讓房屋交付呈現(xiàn)兩種極端情況，一部分開(kāi)發(fā)商為趕工交付而帶來(lái)的質(zhì)量影響，一部分開(kāi)發(fā)商則是拿著疫情停工當(dāng)幌子，實(shí)質(zhì)是因自身資金問(wèn)題，使部分新房面臨無(wú)法按時(shí)交付的風(fēng)險(xiǎn)。
這兩種極端情況在西安也并不少見(jiàn)，如近期大量紫薇東進(jìn)的業(yè)主反映，紫薇東進(jìn)四期1-6#樓的違規(guī)交房事件。
據(jù)了解，紫薇東進(jìn)1-6#樓收房時(shí)間為2021年12月31日，7#樓收房時(shí)間為2022年6月30日。此前由于疫情影響，1-6#樓并未按此時(shí)間收房，對(duì)此業(yè)主表示理解。
但自2月中旬開(kāi)始，1-6#樓業(yè)主們陸續(xù)接到開(kāi)發(fā)商通知3月錯(cuò)峰收房，問(wèn)題也接踵而至。
從無(wú)“三書(shū)一表”全部文件的違規(guī)交房，到業(yè)主曝光出來(lái)的現(xiàn)場(chǎng)交房照片，房屋施工質(zhì)量粗糙、公區(qū)綠化縮水；宣傳的人車(chē)分流，實(shí)地探訪(fǎng)發(fā)現(xiàn)地面停車(chē)位。
紫薇東進(jìn)的這次強(qiáng)制交房，屬實(shí)大跌眾人眼鏡，在業(yè)主的反饋下也被相關(guān)部門(mén)要求其停止交房。只是，媒體多方爆料下，作為西安的老牌房企的紫薇地產(chǎn)并沒(méi)有因?yàn)樽限睎|進(jìn)項(xiàng)目的高盈利而做到“保質(zhì)交房”，此前二期、三期也曾違規(guī)交房均被相關(guān)部門(mén)叫停。
本次以疫情為借口，再次違規(guī)交房，看來(lái)也是新環(huán)境下的老辦法了......
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紫薇東進(jìn)業(yè)主爆料圖片
交房交出一堆問(wèn)題，而交不了房則更讓人頭痛。
3月以來(lái)，位于國(guó)際港務(wù)區(qū)的匯悅城二期被業(yè)主在人民網(wǎng)地方領(lǐng)導(dǎo)留言板上投訴長(zhǎng)期停工延期交房，對(duì)此，匯悅城則是用一則通知，告知業(yè)主項(xiàng)目因疫情影響而長(zhǎng)期停工，無(wú)法按時(shí)交付。
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實(shí)際上，據(jù)業(yè)主反饋疫情造成的停工并非他們認(rèn)可的理由，因?yàn)閰R悅城二期有很多購(gòu)房者的購(gòu)房合同是在2020年二季度以后簽訂的，當(dāng)時(shí)西安已經(jīng)全面復(fù)工復(fù)產(chǎn)，之后疫情防控態(tài)勢(shì)平穩(wěn)，項(xiàng)目施工應(yīng)該不會(huì)受太大影響。
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去年年底疫情發(fā)生時(shí)，本已接近第一批次的交房時(shí)間，當(dāng)時(shí)項(xiàng)目的進(jìn)展情況距離竣工的要求相差甚遠(yuǎn)，頻繁拿疫情為由延期交房，有些說(shuō)不過(guò)去。
同時(shí)，業(yè)主也表示疫情只是幌子，真實(shí)情況是匯悅城銀行監(jiān)管賬戶(hù)僅剩余兩百余萬(wàn)資金，其他資金都被開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)出，并質(zhì)疑國(guó)際港務(wù)區(qū)的資金監(jiān)管。
顯然，除疫情以外的因素也都并非偶發(fā)，因此延遲交付應(yīng)是可以預(yù)見(jiàn)的，既然交房時(shí)間確定了，就不能拿疫情做掩蓋，充當(dāng)其他情況而造成違約的“擋箭牌”。
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圖片來(lái)源：西安晚報(bào)
XI'AN
疫情不應(yīng)成為延期交房的“擋箭牌”
實(shí)際上，隨著疫情防控的常態(tài)化，無(wú)論是從復(fù)工復(fù)產(chǎn)、穩(wěn)定行業(yè)市場(chǎng)的角度還是滿(mǎn)足業(yè)主住宅需要的角度，大部分工地都已經(jīng)恢復(fù)了正常的建設(shè)進(jìn)度。可即便在這種情況下，被疫情耽誤仍被一部分開(kāi)發(fā)商拿來(lái)當(dāng)做不能按時(shí)交付的理由。
本次，西安“救市十條”則更是表示，“受疫情影響造成延期交付的，可按照不可抗力因素，不計(jì)入違約期?！?/div>
大眾對(duì)于該條文的爭(zhēng)議點(diǎn)則在于過(guò)于模糊，畢竟該條文實(shí)施的前提是“合理解決合同履約問(wèn)題”。對(duì)于疫情影響，什么條件下是合理，條文并沒(méi)有給出詳細(xì)界定，比如政府下發(fā)文件點(diǎn)名某樓盤(pán)因疫情防控需求而停工，這類(lèi)有依據(jù)的限制。
如果沒(méi)有細(xì)則限制，那這一條對(duì)尋找政策漏洞無(wú)孔不入的開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，可預(yù)見(jiàn)的是將會(huì)被用的極致。
實(shí)際上，疫情造成的停工購(gòu)房者大多理解，而有些情況也確實(shí)特殊，如在本地已經(jīng)恢復(fù)正常的情況下，工人是外地的，需要隔離；建材來(lái)自某城市，受疫情影響無(wú)法運(yùn)輸?shù)鹊取?/div>
但這都不是長(zhǎng)期停工的理由，因?yàn)樵诠さ夭徽w停工的情況下，總有方式去解決。
但開(kāi)發(fā)商依舊拿疫情當(dāng)借口去延期交房，原因也很簡(jiǎn)單，在絕大多數(shù)的購(gòu)房合同中，因?yàn)椴豢煽沽υ斐傻难悠诮桓?，開(kāi)發(fā)商是不需要承擔(dān)違約責(zé)任的，也就是說(shuō)業(yè)主不能因?yàn)橐咔榈脑蛳蜷_(kāi)發(fā)商主張索要賠償。
而業(yè)主顯然無(wú)法接受開(kāi)發(fā)商能一直使用這一條“免死金牌”去規(guī)避自身問(wèn)題造成延期交房。
疫情不是違約“擋箭牌”，開(kāi)發(fā)商不能隨便一句“不可抗力”就轉(zhuǎn)嫁內(nèi)在的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，一甩了之。
西安在救市的同時(shí)，需要考量政策的完善性，以免損傷購(gòu)房者的正當(dāng)權(quán)益。
XI'AN
疫情之下，購(gòu)房者也有苦楚
如果說(shuō)開(kāi)發(fā)商可以拿疫情當(dāng)不可抗力去延期交房，那么購(gòu)房者亦有延期銀行貸款的訴求。
在“救市十條”中，第八條保障了購(gòu)房者獲得購(gòu)房資格的連貫性，而第十條則保障了剛需購(gòu)房人群的合理資金需求。
合理資金需求可以理解為加快貸款審批及放款，那么對(duì)因疫情而導(dǎo)致的購(gòu)房者個(gè)人資金鏈斷裂，無(wú)法按期繳納房屋貸款，算不算合理資金需求呢？
這也是條文需要明細(xì)或官方給出解讀的地方。
實(shí)際上，前日中國(guó)工商銀行、中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行、中國(guó)銀行、中國(guó)建設(shè)銀行、交通銀行五大國(guó)有商業(yè)銀行已經(jīng)公開(kāi)表態(tài)：對(duì)受疫情影響的個(gè)人住房貸款客戶(hù)，可提供包括延后還款時(shí)間、延長(zhǎng)貸款期限、調(diào)整賬單計(jì)劃等在內(nèi)的服務(wù)支持。
但具體情況要看各地、各分行的實(shí)際情況。
西安樓市情報(bào)也咨詢(xún)了各銀行的實(shí)際執(zhí)行情況，大致來(lái)看，部分銀行認(rèn)可的延緩貸款期限是西安實(shí)行封閉管理期間，并可約定推遲一段時(shí)間，且不上征信。
但同時(shí)強(qiáng)調(diào)：延遲還款不代表推后還款，實(shí)際上延遲期間的本金和利息也要在約定時(shí)間前一次性還完。
也有銀行表示確實(shí)有政策，但辦理手續(xù)麻煩，辦理期限也短暫。
當(dāng)然，更多銀行則是表態(tài)并未接到通知，也無(wú)相關(guān)政策推出。
顯然，西安“救市十條”是否也需要考慮同銀行協(xié)調(diào)，給出受疫情影響而造成的購(gòu)房者房貸斷供情況的一些解決政策或措施。
IXIAN.CN
整體而言，目前曝光的西安“救市十條”仍然不夠完善，或許這也是政策尚未掛網(wǎng)的原因之一，如若該政策確要執(zhí)行，還需要更為完善的考量，以及詳細(xì)的官方解讀。
我們也希望，“救市十條”能真正起到救市的作用，市場(chǎng)也從來(lái)不是開(kāi)發(fā)商單方面構(gòu)成的，購(gòu)房者的聲音理應(yīng)被傾聽(tīng)。
作者: 此用戶(hù)已注銷(xiāo)
時(shí)間: 2022-4-14 09:08
{:mocs_30:}
作者: 陽(yáng)光陽(yáng)光
時(shí)間: 2022-4-14 09:19
{:mocs_33:}
作者: 十八子xian
時(shí)間: 2022-4-14 09:52
疫情就是不可抗力，政府出臺(tái)實(shí)事求是的政策，難道把開(kāi)發(fā)商逼死跑路爛尾了你就舒坦了？
作者: 龍霄寶麗
時(shí)間: 2022-4-14 10:00
以前不知道誰(shuí)發(fā)明的“違建”這個(gè)詞，所以后面有很多地方在拆遷的時(shí)候?yàn)榱瞬桓跺X(qián)或者少付錢(qián)，就說(shuō)人家是“違建”，違建背鍋了，現(xiàn)在“疫情”也給很多事件背鍋了，我國(guó)是個(gè)神奇的國(guó)度
作者: 龍霄寶麗
時(shí)間: 2022-4-14 10:01
其實(shí)到底什么問(wèn)題，上面清楚的很
作者: 人潮里
時(shí)間: 2022-4-14 10:52
不買(mǎi)期房
作者: lvhao
時(shí)間: 2022-4-14 10:55
“受疫情影響造成延期交付的，可按照不可抗力因素，不計(jì)入違約期”
我說(shuō)就想問(wèn)一句，疫情只影響企業(yè)嗎？
對(duì)個(gè)人影響大還是企業(yè)影響大，很多人因?yàn)橐咔闊o(wú)法營(yíng)業(yè)、沒(méi)有收入、房租卻照舊；
因?yàn)橐咔樗腥硕际艿搅瞬煌潭鹊慕?jīng)濟(jì)損失；
政府體諒企業(yè)難處，也應(yīng)該體諒群眾的難處！
堅(jiān)決反對(duì)以疫情為借口違約不賠償
作者: lvhao
時(shí)間: 2022-4-14 10:57
我說(shuō)就想問(wèn)一句，疫情只影響企業(yè)嗎？
對(duì)個(gè)人影響大還是企業(yè)影響大，很多人因?yàn)橐咔闊o(wú)法營(yíng)業(yè)、沒(méi)有收入、房租卻照舊；
因?yàn)橐咔樗腥硕际艿搅瞬煌潭鹊慕?jīng)濟(jì)損失；
體諒企業(yè)難處，誰(shuí)諒人民群眾的難處！
作者: 秦文軒
時(shí)間: 2022-4-14 11:44
{:mocs_48:}
作者: leyser
時(shí)間: 2022-4-14 12:27
疫情不應(yīng)成為延期交房的“擋箭牌”
作者: hezhihe2
時(shí)間: 2022-4-14 14:08
看看了
作者: 喵的追隨者
時(shí)間: 2022-4-14 14:11
{:mocs_4:}買(mǎi)期房？別逗了
作者: 良辰不負(fù)美景。
時(shí)間: 2022-4-14 14:14
{:mocs_51:}
作者: 無(wú)所謂的山
時(shí)間: 2022-4-14 14:49
閱
作者: Letoublon
時(shí)間: 2022-4-14 15:20
西十條簡(jiǎn)直就是玩弄文字，神乎其技如云里霧里，沒(méi)一條著調(diào)的，就像是在隔空搔癢。
作者: 草堂布衣
時(shí)間: 2022-4-14 17:49
新房買(mǎi)了就是二手房，直接買(mǎi)二手房不香嗎！
作者: 名字不好起啊
時(shí)間: 2022-4-14 19:42
監(jiān)管資金沒(méi)用，監(jiān)管了個(gè)寂寞，封頂即爛尾
作者: 十八子xian
時(shí)間: 2022-4-14 20:49
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