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標(biāo)題: 四個(gè)尷尬！灃西新城沖出“樓市圍城”…… [打印本頁(yè)]
作者: 鐵面無(wú)私    時(shí)間: 2022-3-17 07:18
標(biāo)題: 四個(gè)尷尬！灃西新城沖出“樓市圍城”……
十年之前，灃西新城還是一片郊區(qū)，大地曠野無(wú)邊；十年之后，灃西新城已經(jīng)成為大西安科創(chuàng)高地之一，產(chǎn)業(yè)逐漸夯實(shí)！

為什么灃西新城能夠在十年之間成為西咸新區(qū)“科創(chuàng)之芯”？自2014年之后，灃西新城跨越式發(fā)展，堅(jiān)持創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)，重點(diǎn)關(guān)注產(chǎn)業(yè)引進(jìn)，不僅簽約科創(chuàng)強(qiáng)企，還落地了中國(guó)西部科技創(chuàng)新港、西北工業(yè)大學(xué)翱翔小鎮(zhèn)兩大產(chǎn)學(xué)研機(jī)構(gòu)。


灃西新城—交大創(chuàng)新港實(shí)拍圖（圖源政府官微）

灃西新城—交大創(chuàng)新港效果圖（圖源政府官微）
灃西新城在一系列科技產(chǎn)業(yè)布局之后，依托“科創(chuàng)大走廊”的規(guī)劃迅速崛起，如今“陜西秦創(chuàng)原平臺(tái)”落地，灃西新城作為全省創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)發(fā)展平臺(tái)的總窗口，成為全省建設(shè)科創(chuàng)高地、帶動(dòng)創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)發(fā)展的總源頭，灃西新城的影響力將進(jìn)一步擴(kuò)大。

2020年，一條地鐵5號(hào)線開(kāi)通橫穿整個(gè)灃西，鏈接灃西兩大熱點(diǎn)置業(yè)板塊：文教園、創(chuàng)新港，擁有大西安中央公園（約5000畝）、西交大新校區(qū)（薈聚約3萬(wàn)人從事學(xué)術(shù)研究）、吾悅廣場(chǎng)、紫薇萬(wàn)科大都會(huì)等配套資源，這些都是實(shí)打?qū)嵉挠才涮住?br />
但是，“科創(chuàng)之芯”的背后，卻是產(chǎn)業(yè)價(jià)值的突破推動(dòng)土地溢價(jià)倍增，轉(zhuǎn)化到樓市中，就是倒逼灃西新城在人口引進(jìn)還不扎實(shí)的情況下，快速步入了高端化路線！


2017年之前，灃西新城的外來(lái)品牌房企只有金科，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目也并不多。

2017年之后，新城、紫薇、萬(wàn)科、招商、藍(lán)光、中國(guó)鐵建、港中旅、華潤(rùn)等相繼進(jìn)入，這些品牌房企大多打造高端項(xiàng)目，使得灃西新城快速進(jìn)入改善時(shí)代，與此同時(shí)，灃西新城也陷入了四大尷尬境地！

其一，用地尷尬。灃西新城規(guī)劃面積143平方公里，遺址保護(hù)區(qū)面積不小，僅豐京遺址便有14平方公里，規(guī)劃建設(shè)用地為64平方公里，只有不到一半的土地會(huì)用來(lái)建設(shè)城鄉(xiāng)住宅和公共設(shè)施，此外，建成區(qū)、科研用地、工業(yè)用、文旅地占了相當(dāng)比例，僅歡樂(lè)世界、創(chuàng)新港、翱翔小鎮(zhèn)就占1.5萬(wàn)畝足有，用地指標(biāo)并不多。

其二，地價(jià)尷尬。灃西新城地價(jià)上漲明顯，2021年誕生了西咸新區(qū)首宗地塊，4月華潤(rùn)通過(guò)“熔斷+搖號(hào)”機(jī)制摘得一宗115畝住宅用地，樓面地價(jià)12615元/㎡，達(dá)到灃西新城地價(jià)的高點(diǎn)；對(duì)比2020年的灃西高價(jià)地，8月港中旅摘得一宗約285畝住宅用地，樓面價(jià)10127元/㎡，最高樓面價(jià)漲幅達(dá)25%，地價(jià)增速明顯提升。

其三，房?jī)r(jià)尷尬。灃西新城目前在售住宅項(xiàng)目不到20個(gè)，其中中旅名門府（2.3萬(wàn)/㎡）、龍湖景粼玖序（高層均價(jià)1.7萬(wàn)/㎡，疊拼2.3萬(wàn)/㎡）、萬(wàn)科灃華錦鳴（2萬(wàn)/㎡）、灃水云嶺（疊拼2.7萬(wàn)/㎡）、中交長(zhǎng)安里（2.1萬(wàn)/㎡）、科為城（1.9萬(wàn)/㎡）、中國(guó)鐵建西派宸樾（1.9萬(wàn)/㎡）等，單價(jià)在1.8萬(wàn)以下的項(xiàng)目屈指可數(shù)，已經(jīng)普遍改善。

其四，去化尷尬。2021年，隨著西安樓市限購(gòu)升級(jí)、政策加碼，外圍區(qū)域遇冷，高房?jī)r(jià)的灃西新城首當(dāng)其沖，整體進(jìn)入停滯狀態(tài)。2021年末，灃西新城商品住宅存量約58.6萬(wàn)㎡，為西咸新區(qū)住宅存量最大區(qū)域；2021年末，灃西新城商品住宅去化周期為19.9個(gè)月，也是西咸新區(qū)去化周期最長(zhǎng)的區(qū)域。

因此，改善項(xiàng)目房?jī)r(jià)超主城區(qū)、西咸新區(qū)庫(kù)存量最大的灃西新城樓市，也逐漸被一些網(wǎng)絡(luò)專家胡亂捶打。


但是，從規(guī)劃和資源配置來(lái)看，灃西新城絕對(duì)是一塊寶地，未來(lái)前景十分廣闊。

其一，從現(xiàn)狀來(lái)看：灃西新城屬于西安、西咸、咸陽(yáng)“兩城三地”核心，具有很強(qiáng)的政經(jīng)文寓意；灃西新城占據(jù)了大半灃渭三角洲土地資源，西臨渭河&咸陽(yáng)湖，東臨灃河&濕地公園，生態(tài)環(huán)境極好；灃西與四所高等院校深度合作，還有眾多高等院校，有人文底蘊(yùn)及素質(zhì)人才基礎(chǔ)。

其二，從定位來(lái)看：西咸新區(qū)五大新城之中，灃西新城屬于一個(gè)“特殊存在”，有“公園城”的底子，有“科學(xué)城”的勢(shì)頭，更有“絲路城”的開(kāi)放，像是西安高新區(qū)與大學(xué)城的結(jié)合體。2020年之后，灃西新城招商力度也比較搶眼，目前已經(jīng)有超526家企業(yè)入駐，這是西咸很亮眼的一點(diǎn)。

其三，從預(yù)期來(lái)看：根據(jù)《西咸新區(qū)總體規(guī)劃（2010-2020年）》，到2020年，灃西新城規(guī)劃區(qū)人口約53萬(wàn)，用地規(guī)模為63平方公里，人均用地指標(biāo)為115平方米，這就意味著灃西永遠(yuǎn)不會(huì)走向西安主城區(qū)一樣密集居住區(qū)的路線，而是一個(gè)環(huán)境好、整體密度低、居住舒適度非常高的公園新區(qū)。


灃西新城—城市公園景觀（圖源政府官微）
現(xiàn)在很多購(gòu)房者一提到灃西新城，會(huì)覺(jué)得人少空地多，略顯悲涼，不愿意去，但這并不是灃西最大的尷尬，它最大的尷尬是，官方規(guī)劃之下的灃西新城，樓市全面改善，產(chǎn)品多為純改善大平層、洋房、疊拼等，進(jìn)入門檻非常高。

因此，我們對(duì)于灃西新城的前景十分看好，但目前的尷尬也是真實(shí)存在，起步便高端，看起來(lái)很美麗，但還是要避免灃西新城過(guò)快“士紳化”，并引進(jìn)更多產(chǎn)業(yè)人口，夯實(shí)區(qū)域發(fā)展基礎(chǔ)。什么是“士紳化”？通俗一點(diǎn)來(lái)說(shuō)，就是過(guò)快的中產(chǎn)化，房?jī)r(jià)沖的太快，讓市場(chǎng)沒(méi)有選擇余地。
作者: 鐵面無(wú)私    時(shí)間: 2022-3-17 07:20
好
作者: FashionX    時(shí)間: 2022-3-17 08:46
比起灃東還是罷了
作者: 兩漢之原    時(shí)間: 2022-3-17 09:05
{:mocs_30:}{:mocs_33:}
作者: wwwwpppp    時(shí)間: 2022-3-17 10:51
FashionX 發(fā)表于 2022-3-17 08:46
比起灃東還是罷了

灃西新城農(nóng)村多啊，城市化進(jìn)程比較慢，另外交通配套還是沒(méi)有灃東完善
作者: 三秦男神    時(shí)間: 2022-3-17 10:52
金科的房子公攤大的厲害
作者: 青源    時(shí)間: 2022-3-17 11:21
買房還是灃東
作者: 青青草原    時(shí)間: 2022-3-17 11:27
買房還是灃東，經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)要多總結(jié)。
作者: shawnsang    時(shí)間: 2022-3-17 11:42
喊口號(hào)的時(shí)候是西安，咸陽(yáng)的中心，事實(shí)上是西安，咸陽(yáng)的邊緣。 夢(mèng)想與現(xiàn)實(shí)的差距總是太遠(yuǎn){:mocs_13:}
作者: 十八子xian    時(shí)間: 2022-3-17 13:04
今天是你低看不上，明天讓你高攀不起。
作者: 林和西路    時(shí)間: 2022-3-17 14:26
wwwwpppp 發(fā)表于 2022-3-17 10:51
灃西新城農(nóng)村多啊，城市化進(jìn)程比較慢，另外交通配套還是沒(méi)有灃東完善

灃東斗門王寺那邊還是有大量農(nóng)村
作者: Rampaging    時(shí)間: 2022-3-17 14:37
灃西？行程碼會(huì)顯示咸陽(yáng)的地方？
作者: chansonni    時(shí)間: 2022-3-17 19:07
為了賣房，也是拼了



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