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標(biāo)題: 西安新地王誕生背后：四年時(shí)間地價(jià)漲了近3倍 [打印本頁(yè)]
作者: 重水 時(shí)間: 2021-2-21 09:50
標(biāo)題: 西安新地王誕生背后：四年時(shí)間地價(jià)漲了近3倍
牛年第一場(chǎng)土拍，西安誕生了新地王。
西安曲江新區(qū)116.892畝居住用地被中國(guó)鐵建&曲江大明宮置業(yè)以“21.5億元地價(jià)+16.8萬(wàn)㎡教育配建面積”拍得，實(shí)際可售樓面地價(jià)高達(dá)24325元/㎡!
這標(biāo)志著，大西安單價(jià)新地王誕生!
四年時(shí)間里，西安宅地單價(jià)記錄漲了近3倍
2月19日，曲江新區(qū)二期一宗116.892畝居住用地，吸引了金地、中天、華潤(rùn)、綠城、招商、金茂、曲江上和置業(yè)、金輝、卓越、中海、華僑城、萬(wàn)科、中南、正榮等15家房企參與競(jìng)拍，最終由曲江上和置業(yè)(天眼查顯示，曲江上和置業(yè)由曲江大明宮置業(yè)持股51%，中國(guó)鐵建間接持股49%)以21.5億元摘得。
算上“無(wú)償移交基礎(chǔ)教育設(shè)施建設(shè)面積16.8萬(wàn)㎡”，這宗地單價(jià)超過(guò)3000萬(wàn)元/畝，樓面地價(jià)則超過(guò)2.3萬(wàn)元/㎡。
這宗單價(jià)超過(guò)2萬(wàn)/㎡的地塊位于雁翔路沿線，積率1.5-2.0，建筑密度<28%，綠地率≥35%，考慮到地段加持未來(lái)大概率將做成做成洋房、疊拼或小高層類(lèi)高端改善樓盤(pán)。
不到一個(gè)月內(nèi)，西安單價(jià)地王再次易主。
今年1月底，綠城以1.6萬(wàn)元/㎡樓面價(jià)在西咸新區(qū)能源金貿(mào)區(qū)拿地，當(dāng)時(shí)就刷新了西安住宅用地出讓記錄。
由于地價(jià)與房?jī)r(jià)關(guān)系密切，每每有高溢價(jià)地塊出現(xiàn)，總會(huì)讓某一板塊成為外界關(guān)注焦點(diǎn)。
例如，2016年，融創(chuàng)在西安東二環(huán)拿地，樓面價(jià)約7801元/㎡;2020年4月，高科地產(chǎn)在軟件新城以1.5萬(wàn)元樓面價(jià)拿地;2021年1月底，綠城以1.6萬(wàn)元/㎡樓面價(jià)在西咸新區(qū)能源金貿(mào)區(qū)拿地……直至此次雁翔路地塊拍出超過(guò)2.3萬(wàn)元/㎡。
這意味著，西安地價(jià)的“天花板”(住宅用地)在四年多時(shí)間里，漲了近3倍。
西安萬(wàn)元以上地塊超20宗，曲江反而較少
高價(jià)地塊頻頻出現(xiàn)，一個(gè)背景是：2020年開(kāi)始，西安房地產(chǎn)市場(chǎng)改善類(lèi)產(chǎn)品大幅增加。受疫情、調(diào)控和產(chǎn)品等因素影響，全年住宅銷(xiāo)量增速放緩，但土地市場(chǎng)卻異?；鸨?。
據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院統(tǒng)計(jì)，2020年全年，西安土地出讓金收入達(dá)1058.4億元，同比增長(zhǎng)45%。對(duì)比全國(guó)40個(gè)大中城市土地出讓金同比漲幅來(lái)看，西安土地收入漲幅排在各城市第7位。
其中，高溢價(jià)土拍更頻頻出現(xiàn)。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，全年有十多宗住宅用地溢價(jià)率超100%。各大房企爭(zhēng)相補(bǔ)倉(cāng)西安、不惜高溢價(jià)增儲(chǔ)的背后，不可忽視的是房?jī)r(jià)上漲、近幾年新增落戶大幅增加以及2021年全運(yùn)會(huì)舉辦等“利好”驅(qū)使。
在這期間，西安本土國(guó)資房企拿地兇猛。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，去年西安高新區(qū)、西咸新區(qū)等有20多宗住宅用地由各開(kāi)發(fā)區(qū)旗下子公司或控股國(guó)資平臺(tái)摘得，并誕生數(shù)宗高溢價(jià)土拍。
自2019年以來(lái)，西安土地市場(chǎng)進(jìn)入“萬(wàn)元時(shí)代”，近兩年來(lái)，全市已迎來(lái)24宗樓面價(jià)超過(guò)萬(wàn)元的地塊出讓。從區(qū)位上看，高新CID板塊最多，有9宗;高新軟件新城板塊次之，有5宗;航天新城有3宗;曲江2宗;能源金貿(mào)區(qū)、灃西新城、浐灞、經(jīng)開(kāi)、草堂板塊各1宗。
過(guò)去很長(zhǎng)一段時(shí)間，曲江因中高端樓盤(pán)聚集而被稱(chēng)為“富人區(qū)”，但令人意外的是，土拍“天花板”抬高背后，曲江只有2宗宅地樓面價(jià)超過(guò)萬(wàn)元。這與近兩年西安土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)有不小關(guān)系。一方面西咸、高新外圍、港務(wù)區(qū)等地土地供應(yīng)逐漸增多中，曲江土拍則相對(duì)稀缺。
西安樓市的“面粉”，是否已經(jīng)比“面包”還貴?
房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)有一個(gè)“面粉與面包”理論。言下之意土地是原材料(面粉)，房子是成品(面包)。同時(shí)，由于土地拍賣(mài)高溢價(jià)的存在，還容易形成“面粉貴過(guò)面包”的現(xiàn)象。
如果橫向?qū)Ρ?，這種現(xiàn)象的確存在。從過(guò)往拍出的高溢價(jià)地塊、甚至“地王”來(lái)看，往往的確要比周邊的在售樓盤(pán)、二手房房?jī)r(jià)還要高。但是需要明確一點(diǎn)，土地與建筑，是一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)始與結(jié)束。在傳統(tǒng)模式下，開(kāi)發(fā)商拿地、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、蓋房、營(yíng)銷(xiāo)等環(huán)節(jié)屬于成本疊加，買(mǎi)地價(jià)格貴，蓋好的房子當(dāng)然就更貴了。
因此，在縱向比較中，其實(shí)“面粉貴過(guò)面包”站不住腳。因?yàn)?，用今天的“面粉”和昨天的“面包”相比，并不具備可比性?/font>
不過(guò)，高溢價(jià)地塊拍出后往往會(huì)帶來(lái)連鎖反應(yīng)：一方面價(jià)格預(yù)期被推高，某一類(lèi)產(chǎn)品或某一區(qū)域的價(jià)格“天花板”被重構(gòu);另一方面土地成本提高，順勢(shì)增加了市場(chǎng)中高價(jià)盤(pán)的數(shù)量，對(duì)于剛需客戶來(lái)說(shuō)，未來(lái)在新房市場(chǎng)買(mǎi)到合適房子的機(jī)會(huì)減少。
所以，“面粉”是新鮮出爐的，“面包”是已經(jīng)用了幾年甚至十幾年的，新鮮“面粉”的價(jià)格當(dāng)然要比過(guò)期“面包”貴。真正值得警惕的是，催化“面包”價(jià)格的“酵母”。
作者: mewtong2010 時(shí)間: 2021-2-21 09:55
西安的地還是便宜呀。
作者: 陽(yáng)光陽(yáng)光 時(shí)間: 2021-2-21 09:55
{:mocs_33:}
作者: 山高人為 時(shí)間: 2021-2-21 10:24
旁邊曲江大城的地是2017年1月拍到的，樓面價(jià)2200元一平米
作者: 祖庵 時(shí)間: 2021-2-21 11:50
所以大家清楚高房?jī)r(jià)是誰(shuí)造成的了？
作者: 祖庵 時(shí)間: 2021-2-21 11:51
售價(jià)也就這，開(kāi)發(fā)商賠錢(qián)弄嗎？
作者: 西咸百曉生 時(shí)間: 2021-2-21 19:03
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作者: 山高人為 時(shí)間: 2021-2-21 22:10
樓面價(jià)2200一平，開(kāi)發(fā)商現(xiàn)在賣(mài)到洋房2萬(wàn)出頭了，咋賠錢(qián)了 ？
作者: 秦聲悠揚(yáng) 時(shí)間: 2021-2-21 22:54
速
作者: haxf2015 時(shí)間: 2021-2-22 10:20
好樣兒的。再接再厲 相互學(xué)習(xí)
作者: haxf2015 時(shí)間: 2021-2-22 10:20
再接再厲
作者: 雪蝶 時(shí)間: 2021-2-22 11:28
這價(jià)位一路飆升
作者: 為何孤獨(dú) 時(shí)間: 2021-2-22 12:39
瞎說(shuō)啥大實(shí)話！
作者: lvlajzhao 時(shí)間: 2021-2-22 15:59
苦了老百姓
作者: 老碗魚(yú) 時(shí)間: 2021-2-22 16:12
本帖最后由 老碗魚(yú) 于 2021-2-22 16:23 編輯
每一次地王出現(xiàn)，就標(biāo)志著新一輪的調(diào)價(jià)，我大西安居然有2.3萬(wàn)的地王了！好多年前年開(kāi)始，關(guān)于西安房?jī)r(jià)漲跌就一直爭(zhēng)論不下，到至今疫情沒(méi)有完全過(guò)去，西安的房?jī)r(jià)已經(jīng)讓很多人大跌眼鏡了，下一步是漲是跌自己知道就好。新的一年里，祝大家好好努力，掙錢(qián)才是王道?。?hr noshade size="2" width="100%" color="#808080">
作者: 長(zhǎng)安云淡風(fēng)清 時(shí)間: 2021-3-1 00:07
喊著控房?jī)r(jià)？騙鬼
作者: 西咸百曉生 時(shí)間: 2021-6-20 01:15
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