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標(biāo)題: 投資大坑？馬家灣房?jī)r(jià)墊底，但不是噩夢(mèng) [打印本頁(yè)]
作者: 鐵面無(wú)私    時(shí)間: 2021-1-21 06:58
標(biāo)題: 投資大坑？馬家灣房?jī)r(jià)墊底，但不是噩夢(mèng)
前一段時(shí)間，一直有人問(wèn)我們主編，經(jīng)開的二手房為什么漲不起來(lái)，某某盤今年還降了一些。

我們主編回復(fù)，不是經(jīng)開實(shí)力不強(qiáng)，而是作為西安第二強(qiáng)區(qū)，經(jīng)開的“窮兄弟”太多了，關(guān)于這個(gè)分析視角，我們還撰文《城北疑問(wèn)！高鐵新城房?jī)r(jià)，為何“沒(méi)有飛漲”？》，其中，這一群“窮兄弟”里面，最嶄露頭角的便是高陵！

這里所說(shuō)的“窮兄弟”，不是貶義詞，是真實(shí)描述。因?yàn)榻?jīng)開周邊是秦漢新城、涇渭新城、高陵區(qū)、臨潼新區(qū)、涇河新城、空港新城，此外，還有浐灞生態(tài)區(qū)、國(guó)際港務(wù)區(qū)，經(jīng)開不斷造血，但經(jīng)不起透支。

雖然，高陵區(qū)素有“關(guān)中白菜心”的美譽(yù)，但經(jīng)濟(jì)實(shí)力卻一般，除了與經(jīng)開聯(lián)合開發(fā)的“涇渭新城”之外（經(jīng)開四大園區(qū)之一），其他版塊實(shí)力十分羸弱。

在2016年之前，經(jīng)開區(qū)“五縱十二橫”主干道上渠道泛濫，“馬家灣的派單”和“馬家灣的黑車”成為兩道獨(dú)特的風(fēng)景線，口號(hào)也十分特殊，前者是“了解一下”，后者是“再差一位”。

長(zhǎng)期以來(lái)，馬家灣的概念不斷泛濫，把馬家灣和涇渭新城混為一談。其實(shí)，馬家灣屬于涇渭半島，也就是涇渭三角洲；涇渭新城在涇河以北，但大部分人一提起這兩個(gè)板塊，一概稱之為“馬家灣”。


十年來(lái)，涇渭新城的房?jī)r(jià)上漲沒(méi)有獨(dú)立行情，但也持續(xù)在漲，2013年房?jī)r(jià)3500元/㎡，2015年房?jī)r(jià)4000元/㎡，2020年房?jī)r(jià)8500元/㎡，雖然一路緊跟主城區(qū)房?jī)r(jià)，但漲漲停停，沒(méi)有起飛。

但如果將涇渭新城視為投資者的噩夢(mèng)，就實(shí)在冤枉涇渭新城了，因?yàn)椋苜I涇渭新城的絕對(duì)是承受不起主城區(qū)高房?jī)r(jià)的一批購(gòu)房者！


涇渭新城，曾經(jīng)是西安工業(yè)化“二次賦能”的主戰(zhàn)場(chǎng)，幾乎是在西安工業(yè)體系慘淡經(jīng)營(yíng)中，強(qiáng)行上馬的一個(gè)產(chǎn)業(yè)大區(qū)。

在如今涇渭新城局面誕生之前，已經(jīng)出現(xiàn)了不少概念和規(guī)劃，例如涇渭鎮(zhèn)、涇河工業(yè)園、渭北工業(yè)區(qū)等等，提法不少，落地也不少，但規(guī)劃之間互相覆蓋，導(dǎo)致板塊規(guī)劃凌亂，整體形象不佳。

最飽受詬病的一點(diǎn)是，占據(jù)西安“四水交匯”之處，竟然打造一個(gè)超大工業(yè)區(qū)，這種算不算規(guī)劃失?。吭?jīng)，我們也感覺(jué)這是一步“臭招”，但當(dāng)我們了解一下西安的水域環(huán)境就會(huì)發(fā)現(xiàn)，整個(gè)西安只有高陵、臨潼處于渭河上游，并且高陵距離河岸最近。


西安經(jīng)開區(qū)-渭河大堤（圖/經(jīng)開官網(wǎng)）

這是一種什么樣的無(wú)奈，又是一種什么樣的慘絕人寰！

1、將近80公里的渭河岸線，除了草灘、臨潼河岸線之外，其余竟然全部都在咸陽(yáng)境內(nèi)，咸陽(yáng)發(fā)展工業(yè)都比西安有優(yōu)勢(shì)。

2、西安想要發(fā)展重工業(yè)又必須用水，西安總不能去浐河灞河搞開發(fā)吧，不僅水資源不夠，灞河上游還是二級(jí)水源保護(hù)區(qū)。

于是，開始西安工業(yè)“二次賦能”，開發(fā)渭北工業(yè)區(qū)，其中，便有高陵裝備工業(yè)組團(tuán)、閻良航空工業(yè)組團(tuán)、臨潼現(xiàn)代工業(yè)組團(tuán)。2012年7月，《西安市渭北工業(yè)區(qū)規(guī)劃（2012年―2020年）》出臺(tái)，官方的目標(biāo)是在2020年達(dá)到總產(chǎn)值7000億元。

這一遠(yuǎn)大計(jì)劃雖然最終落空，但在目標(biāo)之下，涇渭新城相繼引進(jìn)了陜汽集團(tuán)、中國(guó)兵器集團(tuán)、中鋼西重、中交西筑、金風(fēng)科技、陜煤化工、西部材料等，算是形成了一定工業(yè)基礎(chǔ)。

可以說(shuō)，涇渭新城承擔(dān)了西安工業(yè)開發(fā)初期的重大使命，2011年西安工業(yè)產(chǎn)值有21.5%來(lái)源于涇渭新城，因此現(xiàn)在質(zhì)疑涇渭規(guī)劃失敗，顯然是忽視了涇渭對(duì)于西安的經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)。


在渭北工業(yè)區(qū)之際，大西安“北跨”已經(jīng)開啟，只是那個(gè)時(shí)候，還沒(méi)有這個(gè)詞匯。

但在開發(fā)之初，由于管理經(jīng)驗(yàn)不足和籌集資金困難，在很長(zhǎng)一段時(shí)間之內(nèi)，土地出讓金成為板塊開發(fā)商的唯一投資，這就導(dǎo)致大量的土地低價(jià)出讓，在沒(méi)有限制的共贏之下，涇渭新城變成了一片樓市沼澤區(qū)。

1996年涇河工業(yè)園成立，2003年長(zhǎng)青涇渭苑入駐，2005年天正銀河灣銷售，隨后是頤和盛世、群賢北府，2008年之后涇河工業(yè)園企業(yè)開始搬遷，到了2012年涇渭分明生態(tài)半島開始啟動(dòng)，以及鹿苑大道片區(qū)的開發(fā)，涇渭一直充當(dāng)?shù)褪杖爰彝サ摹熬壬鷼鈮|”。


涇渭分明生態(tài)半島-規(guī)劃圖

在2012-2015年，涇渭新城及高陵一共三十多個(gè)盤，當(dāng)時(shí)的供應(yīng)量及潛在供應(yīng)量達(dá)到上千萬(wàn)方，市場(chǎng)一直被壓得喘不過(guò)氣，新房供給量如此之大，購(gòu)買力不夠，人口吸附能力又差，自然是一片喊跌。

因此，在那些年涇渭新城幾乎是整個(gè)西安的“V”字底部，涇渭新城各個(gè)樓盤的項(xiàng)目在西安城區(qū)派單，稍微有檔次一點(diǎn)，會(huì)設(shè)置城市展廳。

可以說(shuō)，在那個(gè)時(shí)候，凡是購(gòu)買力不夠，又能夠接受涇渭新城現(xiàn)狀的購(gòu)房者，大批量的進(jìn)入了這個(gè)板塊。但如果說(shuō)是投資去涇渭新城，有這種想法的還是比較少見，畢竟在2017年之前涇渭新城一直是促銷最猛的板塊。

時(shí)至今日，在鳳城二路、鳳城五路、北苑還能聽到“再差一位”，但已經(jīng)沒(méi)有人再喊“了解一下”了。一方面是政府管理變得更加嚴(yán)格，還有一方面是營(yíng)銷推廣已經(jīng)不再依賴“游擊隊(duì)”和“摩托銷使”。

但在2017年涇渭新城迎來(lái)了新的曙光，不是涇渭迎來(lái)大開發(fā)，而是與涇渭一河之隔的港務(wù)區(qū)迎來(lái)突破，涇渭新城近水樓臺(tái)先得月。


國(guó)際港務(wù)區(qū)奧體中心的開發(fā)，算是給了涇渭新城一定的希望，通過(guò)區(qū)域整體開發(fā)，解決涇渭消費(fèi)難、上班難、上學(xué)難的問(wèn)題。

未來(lái)在地鐵10號(hào)線貫通之后，涇渭新城將直抵杏渭路站，或者10號(hào)線與3號(hào)線延伸段交匯處，以后直抵奧體中心十分便捷。


西安地鐵10號(hào)線-規(guī)劃圖

當(dāng)然，涇渭新城所面臨的問(wèn)題，絕對(duì)不是依靠奧體中心助力就能徹底解決。從現(xiàn)在來(lái)看，涇渭新城之所以發(fā)展成現(xiàn)在這幅模樣，既有前期經(jīng)濟(jì)需求使然產(chǎn)業(yè)換代不足，對(duì)于有污染的重工業(yè)過(guò)度依賴，也有城市管理薄弱原因，導(dǎo)致涇渭新城整體面貌不佳。

在撰寫這篇稿件之前，我們也去過(guò)不少工業(yè)區(qū)，例如蘇州工業(yè)園、吳江工業(yè)區(qū)、寧波海曙、合肥瑤海陶沖湖、北京亦莊工業(yè)園等，雖然發(fā)展有好有壞，但沒(méi)有一家新工業(yè)區(qū)變成這種情況。

雖然，涇渭新城品質(zhì)感不高，價(jià)格始終在樓市墊底，但絕對(duì)不能說(shuō)，它是投資者的噩夢(mèng)，因?yàn)橘I在這里的群體，都是買不起主城區(qū)的那一批！而隨著國(guó)際港務(wù)區(qū)的崛起、地鐵10號(hào)線的貫通，涇渭新城的未來(lái)仍然值得期待。

對(duì)于曾經(jīng)置業(yè)涇渭的人來(lái)說(shuō)，涇渭新城就是“救生氣墊”，絕對(duì)不是什么投資巨坑，非要說(shuō)它發(fā)展不如高新，形象不如曲江，一群馬后炮！
作者: ruogu    時(shí)間: 2021-1-22 11:22
主要交通太差，無(wú)規(guī)劃。利用不了水資源。
作者: ruogu    時(shí)間: 2021-1-22 11:24
涇陽(yáng)房?jī)r(jià)都一萬(wàn)多了，這塊離西安最近反而交通不行價(jià)格竟然只有八千
作者: 北郊的一匹狼    時(shí)間: 2021-1-22 14:46
主要還是交通太差    距離都不說(shuō)了
作者: 天下無(wú)敵9595    時(shí)間: 2021-1-24 13:41
最飽受詬病的一點(diǎn)是，占據(jù)西安“四水交匯”之處，竟然打造一個(gè)超大工業(yè)區(qū)，這種算不算規(guī)劃失敗？曾經(jīng)，我們也感覺(jué)這是一步“臭招”，但當(dāng)我們了解一下西安的水域環(huán)境就會(huì)發(fā)現(xiàn)，整個(gè)西安只有高陵、臨潼處于渭河上游，并且高陵距離河岸最近。
作者: 淡然處之    時(shí)間: 2021-1-24 18:42
沒(méi)有“總規(guī)”，老農(nóng)民瞎開發(fā)！
作者: 隴上行云    時(shí)間: 2021-1-24 20:56
去年到高陵辦了個(gè)事，下午四點(diǎn)多我就坐上328路車趕往北客站，在中途發(fā)現(xiàn)那車是去涇渭分明半島的，于是趕緊下來(lái)又搭了個(gè)滴滴到車城花園那兒，好容易等了個(gè)314路車，我提前預(yù)訂7:20的高鐵票，滿以為到車站沒(méi)問(wèn)題，結(jié)果那個(gè)電瓶車悠悠晃晃7:16才到北站附近，我上氣不接下氣趕到站門，高鐵下車了，害的我只好主了一宿。高陵的交通真的要改變一下，能給高陵人提供出行的方便。
作者: 草堂布衣    時(shí)間: 2021-1-31 10:41
高陵區(qū)整個(gè)房?jī)r(jià)都不行，所以拉低了經(jīng)開的房?jī)r(jià)。
作者: 西咸百曉生    時(shí)間: 2021-2-1 17:01
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作者: snasoy    時(shí)間: 2021-2-3 10:04
漲價(jià)前半年三千五買的。豈不是賺大了。
作者: 秦中農(nóng)人    時(shí)間: 2021-2-12 22:54
交通，西高不死，天理難容
作者: 藍(lán)皮鼠擦擦    時(shí)間: 2021-2-13 14:02
你們高陵不是省中心城市，真的是把你們屈才了{(lán):mocs_32:}{:mocs_32:}{:mocs_32:}{:mocs_32:}{:mocs_46:}
作者: 三秦男神    時(shí)間: 2021-2-16 16:57
等港務(wù)區(qū)發(fā)展好了，跨渭河再來(lái)三座橋就發(fā)展起來(lái)了。
作者: 莘琳    時(shí)間: 2021-2-21 21:22
在白樺林家愿買房幾年了開發(fā)商也辦不了房產(chǎn)證是怎么回事，有人知道嗎


作者: 小小西安人    時(shí)間: 2021-2-21 23:34
莘琳 發(fā)表于 2021-2-21 21:22
在白樺林家愿買房幾年了開發(fā)商也辦不了房產(chǎn)證是怎么回事，有人知道嗎

鄰居，我房產(chǎn)證已經(jīng)拿到手一年了，自己去辦吧
作者: 莘琳    時(shí)間: 2021-2-24 19:17
謝謝鄰居

作者: 長(zhǎng)安云淡風(fēng)清    時(shí)間: 2021-3-1 00:02
垃圾處理廠，第二火葬廠好像都在那邊，據(jù)說(shuō)大北郊水質(zhì)也不好，不是秦嶺黑河的水
作者: 西咸百曉生    時(shí)間: 2021-3-1 09:52
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作者: 莘琳    時(shí)間: 2021-5-22 17:08
那開發(fā)商說(shuō)的給辦為啥不不辦呢

作者: 望長(zhǎng)安    時(shí)間: 2021-5-23 11:34
我同事12年馬家灣買的房子50多萬(wàn)，今年70多萬(wàn)才賣掉！
作者: 木子313    時(shí)間: 2021-5-23 20:43
望長(zhǎng)安 發(fā)表于 2021-5-23 11:34
我同事12年馬家灣買的房子50多萬(wàn)，今年70多萬(wàn)才賣掉！

十年利息都不夠
作者: zsok168    時(shí)間: 2021-5-24 09:02
望長(zhǎng)安 發(fā)表于 2021-5-23 11:34
我同事12年馬家灣買的房子50多萬(wàn)，今年70多萬(wàn)才賣掉！

哪個(gè)小區(qū)的？按理來(lái)說(shuō)不應(yīng)該啊， 馬家灣房?jī)r(jià)也快1萬(wàn)了， 翻一倍了
作者: 雷遜    時(shí)間: 2021-5-27 17:38
從現(xiàn)在情況看，高陵是三區(qū)交界處不會(huì)有大發(fā)展。從長(zhǎng)遠(yuǎn)看高陵是中心區(qū)域，就看能不能留下來(lái)了，人生苦短，還是應(yīng)及時(shí)行樂(lè)。
作者: 望長(zhǎng)安    時(shí)間: 2021-5-28 10:01
zsok168 發(fā)表于 2021-5-24 09:02
哪個(gè)小區(qū)的？按理來(lái)說(shuō)不應(yīng)該啊， 馬家灣房?jī)r(jià)也快1萬(wàn)了， 翻一倍了

好像叫渭河風(fēng)情，復(fù)式，不知道她說(shuō)的買的時(shí)候50多萬(wàn)是不是實(shí)話！12年到16年，高陵那邊的平層應(yīng)該單價(jià)在3500左右！
作者: zsok168    時(shí)間: 2021-5-28 19:03
望長(zhǎng)安 發(fā)表于 2021-5-28 10:01
好像叫渭河風(fēng)情，復(fù)式，不知道她說(shuō)的買的時(shí)候50多萬(wàn)是不是實(shí)話！12年到16年，高陵那邊的平層應(yīng)該單價(jià)在35 ...

么搜到這小區(qū)，我還想在這塊買個(gè)復(fù)式呢，高層住著不接地氣，有點(diǎn)慌{:mocs_29:}
作者: 望長(zhǎng)安    時(shí)間: 2021-5-29 19:55
zsok168 發(fā)表于 2021-5-28 19:03
么搜到這小區(qū)，我還想在這塊買個(gè)復(fù)式呢，高層住著不接地氣，有點(diǎn)慌

好像就是叫這個(gè)名字，我從安居客上搜到過(guò)的，早早地拿到房產(chǎn)證了！馬家灣還有兩個(gè)復(fù)式樓盤，水榭花都，水榭花城，位置還可以，但是小區(qū)綠化很差！層高太低，室內(nèi)一個(gè)樓梯占用空間！不舒服！
作者: 漸漸清晰    時(shí)間: 2021-6-18 11:56
馬家灣根本就是沒(méi)人管的地方，發(fā)展很爛，有心人觀察一下，號(hào)稱三河一山工程所有的的河灘地都有建設(shè)綠化，馬家灣這一段就是河提路有平整，河提下面還是荒蕪一片。打臉馬家灣



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