| | |
|
<![CDATA[<label id="3jx5z"></label>]]>
<![CDATA[<wbr id="3jx5z"><abbr id="3jx5z"><button id="3jx5z"></button></abbr></wbr>]]> | <![CDATA[<label id="3jx5z"></label>]]> | |
|
| |
|
|
|
|
| |
榮耀西安網(wǎng)
標題: 西安未來十年的房價還會翻倍嗎？ [打印本頁]
作者: 重水 時間: 2020-10-26 14:54
標題: 西安未來十年的房價還會翻倍嗎？
有粉絲向我提問：“西安未來10年的房價還會翻倍嗎？”以下是我針對該粉絲的回答，分享給大家供有相同疑問的朋友參考。
截止到2020年9月，西安市新建商品房銷售均價約為15622元/㎡，全國城市排名第27位，環(huán)比上漲了1.84%，同比上漲了4.45%。
在過去的50多個自然月中，除了因為疫情影響，西安市商品房價格在2020年2月出現(xiàn)過短暫停滯（未增長也未下跌）外，其余40多個月份中一直保持不同幅度的增長（一度增長率位列全球第二，是的，是全球，不僅是全中國）。
造成西安房價持續(xù)上漲的原因也顯而易見，截止到2016年，西安市的房價還遠低于與其鄰近的其他省會城市（蘭州、呼和浩特、太原、成都、武漢、重慶等）。隨后進入2017年西安市率先放寬落戶條件向全國城市搶人；同年代管西咸新區(qū)；2018年西安獲批建設國家中心城市；過去三年（2017-2019年）西安以年均26.28萬的常住人口增量位列全國第四位，僅次于深圳、廣州和杭州。
同時西安也重新調(diào)整了產(chǎn)業(yè)類型，尤其是支柱性產(chǎn)業(yè)（電子信息、汽車、航空航天、高端裝備、新材料新能源和生物醫(yī)藥），并優(yōu)化了新興產(chǎn)業(yè)（人工智能、5G技術、增材制造（3D打?。?、機器人、大數(shù)據(jù)與云計算），強化了生產(chǎn)性服務業(yè)（現(xiàn)代金融、現(xiàn)代物流、研發(fā)設計、檢驗檢測認證、軟件和信息服務、會議會展），并且大力推行了文化旅游業(yè)的轉(zhuǎn)型。
以上的產(chǎn)業(yè)優(yōu)化、升級、轉(zhuǎn)型結(jié)果顯而易見，第三產(chǎn)業(yè)占比由2016年的61.2%增至2019年的63.0%。
雖然西安市過去三年來常住人口增量高居全國第四位，然而西安市過去幾年來的房地產(chǎn)施工竣工面積卻沒有大幅提升，甚至因為2018年推出禁止向企事業(yè)單位售房、公開搖號制度、核定剛需條件、加大公租房共有產(chǎn)權住房供應比例、調(diào)整公積金額度等政策“組合拳”出現(xiàn)了開發(fā)商竣工面積急速下降現(xiàn)象（以下是過去三年西安市房屋開竣工面積變化）。
2017年西安市房屋施工面積15843.92萬平方米，增長5.4%；房屋竣工面積1634.63萬平方米，增長4.0%；
2018年西安市房屋施工面積16044.57萬平方米，增長1.3%；房屋竣工面積977.28萬平方米，下降40.2%；
2019年房屋施工面積17475.02萬平方米，增長8.9%；房屋竣工面積1057.69萬平方米，增長8.2%。
通過以上數(shù)據(jù)我們不難發(fā)現(xiàn)，西安市過去三年來常住人口始終保持在全國增長的頭部，然而西安市新建房屋面積和竣工面積并沒有出現(xiàn)同比例增長，這就是造成西安市房價連續(xù)增長、改善性住戶無法參與搖號、性價比超高樓盤供不應求千人搖號的原因之一。
那么未來10年西安市的房價會翻倍嗎？把這個問題具體化就是“到了2030年西安市房價能夠達到30000元/㎡嗎？”
實際上2019-2020年，西安市市場上已經(jīng)出現(xiàn)了多個均價30000元以上的樓盤，例如曲江的玫瑰源、浐灞的原第一號等，而25000-30000元/㎡區(qū)間的樓盤就分布更加廣泛，例如碧桂園韻頂、招商真觀府等等。
那么到了2030年，西安市商品房成交均價能否達到2020年個別低密度樓盤的銷售價格呢？
這里我們就以當下新建商品房成交均價超過3萬元的城市（南京、杭州）為例，對比西安與之差距，看看以上差距在10年內(nèi)能否追上或持平。
截止到2020年9月，南京市商品房成交均價32781元/㎡，杭州市31211元/㎡。
截止到2019年底，南京市常住人口850萬人，杭州市常住人口1036萬人，西安市常住人口1020.35萬人。從人口方面來看，西安市與上述兩座城市并無差距，甚至還高于南京市。
但是決定一個城市房價的不僅僅只是人口，還關乎于地方政府的財政收入以及人均可支配收入等因素，而在這兩個方面來看，西安市與上述兩座城市還存在較大差距。
截止到2019年底，杭州市一般公共預算收入1966.0億元，一般公共預算支出1952.9億元，達到收支平衡且有結(jié)余；南京市一般公共預算收入1580.03億元，一般公共預算支出1658.60億元，支出略高于收入在可控范圍之內(nèi)；西安市一般公共預算收入702.56億元，一般公共預算支出1247.99億元，政府預算收入低且開支大，政府負債率高。
而在人均可支配收入方面西安與上述兩座城市的差距則更為明顯，截止到2019年底，杭州市人均可支配收入59261元，位列全國第6位；南京緊隨其后，以57630元位列全國第7位；而西安人均可支配收入僅為34064元，位列全國第61位。
綜上，雖然近年來西安市GDP增速顯著，與杭州、南京的GDP差額不斷縮小，然而具體到政府財政收入以及人均可支配收入方面才能真正體現(xiàn)出城市之間的差距。
那么以上的差距在未來十年內(nèi)能夠追上嗎？或許GDP通過十年努力可以達到目前杭州、南京的水平，然而以過去人均可支配收入年均增長733.5元的增速來看，西安市十年后也難以達到杭州和南京現(xiàn)有的水平。
一個地區(qū)的政府財政收入低，就決定了其投入到民生工程的支出有限，即使政府舉債也是優(yōu)先布控地鐵、學校、醫(yī)院、公園這類的民生設施，不會把大量財力投入到公租房、廉租房、共有產(chǎn)權住房的建設之上，因此未來十年西安依舊是房地產(chǎn)商開發(fā)商品房銷售的主要市場。
而一個地區(qū)的人均可支配收入過低，就決定了一個地區(qū)居民的購買能力，開發(fā)商在此基礎上所開發(fā)的低密度高價樓盤比例也會低于經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)的比例，依舊以剛需中高容積率樓盤為主，而這類型樓盤的性價比較高，不會高價入市。
杭州市2013年商品房均價達到了15022元/㎡，雖然經(jīng)歷了2014和2015年的波動，但是依舊站穩(wěn)了15000元門檻，直到2019年杭州市以30543元的商品房均價邁入3萬元/㎡，翻了一番用了6年時間。
雖然2013年杭州市的GDP（8343.52億元）略低于2019年西安市GDP（9321.19億元），然而2013年杭州的公共財政預算收入達到了945.20億元，人均可支配收入39310元，均高于2019年的西安水平。
站在當下預測未來10年的具體房價，本身就是一個變量較多不可控的命題，而僅從現(xiàn)有的數(shù)據(jù)推理來看：如果未來10年，西安市經(jīng)濟保持高速增長（實際上西安市所在的陜西省經(jīng)濟近年來發(fā)展疲軟，同省其他地市出現(xiàn)了經(jīng)濟負增長）；常住人口增量保持在高位；加上政策的傾斜支持；大型國際國內(nèi)賽事、會議的加持；10年后西安市房價是有站穩(wěn)3萬元的較大可能性。
相反如果西安市受陜西省整體經(jīng)濟影響以及周邊強省會城市競爭，出現(xiàn)經(jīng)濟增速下滑；常住人口增量逐漸減少（實際上2019年西安市常住人口增量明顯已經(jīng)弱于2017和2018年）；以及其他不可控因素影響（如金融政策、調(diào)控政策等等），那么10年后西安市會出現(xiàn)較多房價超過3萬的在售樓盤，但是整個市場房價中位數(shù)和銷售均價還距離3萬元有一定差距。
實際上西安所處的陜西省以及所輻射的整個西部地區(qū)人均可支配收入過低，以及其中部分城市出現(xiàn)人口外流以及經(jīng)濟負增長是西安市經(jīng)濟發(fā)展乃至房價增長的最大影響因素。當下我們看似杭州、南京這樣的城市房價站穩(wěn)了3萬元/平米，實際上杭州所在的整個浙江省以及南京所在的整個江蘇省都是我國的經(jīng)濟強省，不僅人均可支配收入遠高于陜西省，且人口出生率和人口增量也遙遙領先于陜西省，省會城市發(fā)展的天花板取決于其輻射和帶動能力，與其說未來十年西安經(jīng)濟、房價發(fā)展如何，不如說未來十年陜西乃至西北地區(qū)發(fā)展如何，當全國主要城市都放寬落戶條件以后，西安市在吸納人口方面的競爭力已經(jīng)逐漸不具優(yōu)勢，西安未來十年的發(fā)展任重道遠。
來源：
西壹安鮮
作者: 不是餅干昂 時間: 2020-10-26 14:57
會
作者: 李泉 時間: 2020-10-26 23:06
對比成都重慶，西安房價已經(jīng)不低了，而且西安大部分地方買房連學校也解決不了，羞先人還敢賣那么貴！
作者: 西咸百曉生 時間: 2020-10-27 19:39
提示: 作者被禁止或刪除 內(nèi)容自動屏蔽
作者: haoxinqing 時間: 2020-10-28 16:52
西安應該和鄭州一個水平
作者: 鴨血粉絲湯 時間: 2020-10-30 09:40
先不說房價，配套設施簡直叫一個垃圾。何德何能和南京杭州比？說的高大上，然而政府辦事效率、服務態(tài)度、人口素質(zhì)以及民生工程等方面落后南京杭州十年。
作者: DO由自己 時間: 2020-10-30 16:30
跟重慶差不多，跟成都主城價格還有四五千左右的差距！
作者: 宋宏偉 時間: 2020-10-31 22:58
期待
作者: 渭北工業(yè)城 時間: 2020-11-2 15:12
房價如果和黃金價掛鉤，也許就不會大漲了
作者: 從頭再來 時間: 2020-11-3 16:58
房子是用來住的，不是炒的
作者: Doo...... 時間: 2020-11-6 10:56
我剛買了個二手房，一般公立學校，單價2.1萬。高新的房子漲幅太驚人了。
作者: hamzippo 時間: 2020-11-7 11:59
高新的房子漲幅太驚人了
作者: 王二爺 時間: 2020-11-9 22:56
哪里買房沒給解決學校？你說的學校特指四大名校吧。普通公辦算嗎？
作者: 安夏芒 時間: 2020-11-10 00:32
不會，西安相當于2010年的杭州，2000年的北上廣。一線城市房價已定不會再動了，豪宅項目例外，后期一定會形成房價差，超一線北上廣深，一檔位5-10萬，下一檔，南京，杭，蘇，武，津3-5萬。成都，重慶等強省會2-4萬，西安之流能穩(wěn)在1.5-2.5萬
作者: 李泉 時間: 2020-11-15 16:43
村小也算？
作者: 一路上 時間: 2020-11-25 23:53
用不了10年
作者: 高新城市客廳 時間: 2020-12-24 15:28
翻個鬼，目測要穩(wěn)十年了
作者: fisher39 時間: 2020-12-25 14:15
偽命題！10年物價肯定翻倍，所以房價翻倍很正常！
作者: 西咸百曉生 時間: 2020-12-26 14:45
提示: 作者被禁止或刪除 內(nèi)容自動屏蔽
作者: zjxz2008 時間: 2021-1-14 12:43
上海最近漲瘋了，你開什么玩笑呢。不懂就不要瞎說
作者: zrc 時間: 2021-1-14 16:17
10年都翻不了番，未必太悲觀了。別的不說，10年以后肉夾饃估計得30一個，涼皮得20一碗，最低工資得5千以上了，房價要還是一兩萬元，那豈不是是個人都能在西安買房了，國內(nèi)沒有哪個省會城市能做到是個人就能買房吧。實際上西安房價上次翻番僅用了一年時間，這活生生的例子還不夠鮮明嗎？
作者: 采菊南山翁 時間: 2021-1-15 05:57
忽悠，忽悠再忽悠。最后看那個傻子接盤。
作者: 云開雨霽 時間: 2021-1-28 19:02
會
作者: 魚香肉絲蓋澆 時間: 2021-1-29 08:59
本帖最后由 魚香肉絲蓋澆 于 2022-5-6 16:03 編輯
{:mocs_30:}
作者: zjxz2008 時間: 2021-2-18 10:29
我有一個總結(jié)，區(qū)域性核心城市房價的上限，不會超過他所輻射范圍區(qū)域內(nèi)平均房價的4倍。
包括杭州，南京，西安，成都這些，概莫能外。
西安天花板不高的問題在于，你看看輻射的區(qū)域，全省，三門峽，晉西南，隴東區(qū)域，平均房價能過5000嗎？看二手房。。
未來這些地方能漲到哪去？
杭州3萬那是因為麗水都1萬，紹興溫州更貴，所以杭州漲不停。
最近公布的77城房價過萬的城市，你數(shù)一數(shù)除了西安，咱們周邊有嗎？所以天花板不高。
作者: haxf2015 時間: 2021-2-18 11:55
還會繼續(xù)飛漲的，這是事實你千萬不要不信呀
作者: zrc 時間: 2021-2-18 15:34
有一定道理，但是深圳似乎沒有遵循這個規(guī)律?。?hr noshade size="2" width="100%" color="#808080">
作者: zjxz2008 時間: 2021-2-20 19:26
你注意我的用語，區(qū)域性核心城市。。所以北上深不在此列。。。
廣州就在此列，歐成效說了，廣州其實就是一個發(fā)達省份的省會城市，區(qū)域中心，算不上全國中心。。
北上深，屬于輻射全國的，這個數(shù)學模型就不適用。。
| 歡迎光臨 榮耀西安網(wǎng) (http://www.gdarts.com.cn/) |
Powered by Discuz! X3.5 |