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榮耀西安網
標題: 西安遠郊房價現(xiàn)“3萬＋”，剛需“搖”不上真要“滾”？ [打印本頁]
作者: 北郊吳亦凡 時間: 2020-9-22 09:10
標題: 西安遠郊房價現(xiàn)“3萬＋”，剛需“搖”不上真要“滾”？
前女友的媽媽曾對我說：“這么好一個年輕人，不買個大房子可惜了！”
◎ 作者 l戈安黎編輯 l拓跋睿
在西安，跟剛需談買房，最傷感情。
前不久，最新一批樓盤備案價出爐。單價3.9萬/㎡的一個項目引起關注，不僅距離市區(qū)30分鐘車程，還是毛坯——價格甚至超過多個市區(qū)內大平層項目。而同一批公示的西咸新區(qū)其他樓盤，大多數均價都在1.7萬左右。
如果說“高房價”是給剛需上的第一課，“大戶型”則是對剛需的再次碾壓性打擊。
2016年，西安市場中供應有100㎡以下戶型的樓盤占比接近60%，而到了2020年上半年，100㎡以上戶型的樓盤占比接近89%。動輒千人搖、萬人搖的情況之下，能買到剩余11%的，都是“歐皇”。
而對于大部分運氣欠佳的剛需來說，留在西安“搖號”買房，卻擔不起高單價、大戶型、比工資還高的月供；收拾東西回老家，卻也舍不得高薪和好機遇。
難道，這屆剛需真的“搖不上”就要“滾”嗎？
“買，往城市邊緣買，用低價換一些痛快”
小徐的買房故事，也是西安土著的“出城故事”。從城六區(qū)，再到西咸新區(qū)，小徐成為城市的“拓荒者”。
“2017年我覺得房子一萬到頭了，后來發(fā)現(xiàn)那只是腳后跟?！?年前，含光門土著小徐開始北漂，他給自己設立一個目標：掙到30萬，回西安買房。誰料，3年間，全款變首付、首付變車庫。等他懷揣30萬回來時，想在城六區(qū)買房，難于上青天。
西安市最近一批備案價公示，城六區(qū)最低均價為世茂璀璨傾城15450元/㎡。城六區(qū)內1.5萬以下樓盤屈指可數。這是什么概念呢？一套1.5萬均價100平米的房子，至少需要首付50萬左右，月供約6500元。
月薪大幾千、買房掏空“六個口袋”、只求總價越低越好的的剛需們，如今越來越難買到合適的房子。
至少當下房價的趨勢，對剛需極為不利。據統(tǒng)計，2018年全年西安市場上2萬+項目，共有23個，且多集中在曲江、高新等“老牌豪宅區(qū)”。而今年截止目前已有37個，漲幅達61%，遍地開花。
以浐灞生態(tài)區(qū)為例，2016年中，區(qū)域均價僅6969元/㎡。2020年中，浐灞區(qū)域均價飆升至14381元/㎡，其中碧桂園國湖、自然界河山均價已破2萬，源邸壹號沖破3.5萬/㎡。
浐灞房價上漲曲線也是西安市整體市場的縮影。2016年以來，西安房價已持續(xù)上漲52個月，城市骨架不斷拉大，大部分新盤跨出城六區(qū)，各樓盤均價整體上漲。
眼看城六區(qū)1.5萬以下新房所剩無幾，小徐便將目光投向城六區(qū)外1.2萬+項目。只是，小徐忘記了一點，幸福的人都是相似的，不幸的人也是相似的——沒錢還沒好運氣。
2020年8月，大華公園世家55套房，吸引了3548組家庭搖號，106個人搶一套房，成為西安搖號史上最低中簽率。
作為這場“千人搖”中的“炮灰”之一，小徐心灰意冷，決定去位置遠配套不完善的新區(qū)“賭一把”。這是一種典型的商業(yè)對賭，你賭區(qū)域的規(guī)劃能如期落地。
可他沒想到，最近一批新區(qū)價格公示，除了3.9萬/㎡的某個項目外，新區(qū)其他大部分樓盤均價都保持在1.7萬左右。
眼看新區(qū)也“高攀不起”，小徐決定做城市的“拓荒者”，繼續(xù)探索更加遠郊的新樓盤，“買，往城市邊緣買，把窗戶都搖下來，用低價換一些痛快”。
小戶型正在消失
諸如小徐這樣的剛需體量很大，但市場對他們并不友好，不止體現(xiàn)在高均價，大戶型也是痛點之一。
從市場供應來看，開發(fā)商推出新樓盤戶型越來越大。2016年，市場中供應有100㎡以下戶型的樓盤占比接近60%；至2020年上半年，占比跌至11%，而90平米以下面積的住宅產品幾乎斷供。
比如國內某TOP10房企，早期項目經常出現(xiàn)70-90平米戶型，而最近兩年，基本為140+大戶型。
最近兩年，大批大平層住宅集中涌現(xiàn)，浐灞的碧桂園國湖、自然界河山，城北的恒大悅龍臺、中南君啟，城西的保億公元印，城南的碧桂園云頂等，均為面積140起，單價1.6萬起。甚至還有萬瑞府、塞里斯壹號等超高價豪宅出現(xiàn)，抬高了房價的天花板。
從購房群體角度來看，克爾瑞2019年西安市住宅銷售數據顯示，主力成交面積段已經由之前的90㎡—120㎡變?yōu)?00-150㎡的改善型戶型。其中以120-150㎡的產品漲幅最高，占比42.2%，而150㎡以上的住宅累計占比19%。
購買力強勁又有改善需求的購房群體正在不斷增多。
你不會永遠有錢，但永遠都有有錢人等著進場。近兩年，西安多次降低落戶門檻。3年間西安人口增量高達137.14萬。雖然有限購政策，但對于左手學歷右手社保的購房者來說，影響甚微。
“新西安人”來自四面八方，省內來自榆林、延安等經濟強市，省外出自蘭州、呼和浩特等省會城市。有錢又有購房資格，這是一股不可忽視的購買力，其中改善需求也占據一部分。
大戶型、高單價，導致總價讓剛需無法承受。
一西安網友講述自己購房歷程：
“2018年10月，我?guī)讶タ捶浚?20平三室的房子總價148萬，我說錢不夠，買小的，她卻堅持要120，最終協(xié)商失敗，現(xiàn)女友成為前女友。
今年4月，我?guī)е屡讶タ捶浚@次女友對房子大小沒要求，但市場最小的兩室也要96平，總價依然148萬。
那時我才明白，這不是丈母娘給我標定的價格，是命運。”
中低收入的訴求：要多元化住宅產品
今天的年輕人，對于某個城市已經沒有那么執(zhí)著了。2018年，北上廣深四個一線城市的人口，均呈現(xiàn)“人口凈流出”，新一線城市成為人口主要流向。
超級城市人口外流，其他各大城市崛起，這是互聯(lián)網時代下的大趨勢——去中心化。在原有最大中心北上廣深外，出現(xiàn)許多個大中心或小中心，比如新一線城市、強二線城市等，因為高鐵、航空等交通方式極大弱化物理距離的影響，從而使各城市既可以互聯(lián)互通共享資源，又可以獨自成就發(fā)揮特色。
城市之間差距變小，可定居的城市多了，年輕人選擇權就更大。各大城市想要吸引更多人才，必須拿出“真本事”，能夠解決年輕人問題的“真方法”。
而對于年輕人來說，擇城定居的核心成本就是房子。有網友留言說，如今戶籍已經不再是城市定居門檻，房價才是。
這句話描述的不夠完善，其實，房價也不是城市定居門檻，房子本身才是。
如果說房價漲跌是市場規(guī)律不可干預，但房子戶型、面積、類型卻可以被主導和調整。
比如北京，內地城市房價之首，雖然均價高，但仍有很多年輕人定居。一是小面積戶型多，房子總價又好；二是許多戶型設計對年輕人十分友好，比如87平米的小三居，功能性強，相對總價較低。
北京住宅面積類型足夠豐富，其中一個重要原因是城市人口結構足夠多元化。剛需多、改善需求也不少、還有相當數量對品質要求更高的豪宅群體等。
西安房價在新一線城市中處于底部，但房屋戶型卻限制極大。在90平米以下戶型幾近斷供的情況下，會直接影響到一部分預算有限年輕人定居西安的決定。
稍微預算充足一些、十分注重居住品質的剛改群體，大部分會選擇購買戶型合理的三室。而當下西安市場，許多110-120左右的房子硬擠成四室，剛需想買但預算不夠，剛改預算充足但居住品質不夠。
本來想買3個雞蛋，最后卻買了4個鵪鶉蛋。
西安想要吸引更多人才定居，足夠合理的房屋戶型、總價和面積必不可少。畢竟這關系著結婚、生娃、照顧父母等人生眾多大事，一不小心，追悔莫及。
比如當年剛畢業(yè)的我為什么沒有和第一個女友修成正果呢？記得我第一次拜訪前女友父母，她媽媽對我很滿意，還說到：這么好的年輕人，不買個大房子可惜了。
來源：秦直道
作者: china029py 時間: 2020-9-22 09:29
4千的時候不買，8千的時候也不買，現(xiàn)在更不買不就行了？
作者: 楷宸 時間: 2020-9-22 10:20
西安飄了，房價飄了
作者: 枕戈待旦 時間: 2020-9-22 10:26
建議購買次新二手房，總價150－160萬城六區(qū)有的是?？紤]到現(xiàn)在絕大多數都是期房，次新房其實也就剛剛交房不久，跟新房沒啥差別。
作者: 軒娃 時間: 2020-9-22 10:40
還是懷念2016年，西安北郊均價7000左右的日子?。〔贿^那個時候，我也沒有攢到30萬，所以說了等于白說
作者: 月來歸 時間: 2020-9-22 10:50
房價沖鴨？
作者: 枕戈待旦 時間: 2020-9-22 11:00
建議買二手次新房。
作者: 西咸百曉生 時間: 2020-9-22 11:22
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作者: 大陜牌樓 時間: 2020-9-22 11:23
提示: 作者被禁止或刪除 內容自動屏蔽
作者: 祖庵 時間: 2020-9-22 11:26
房價下降問題更多，但可以差異化發(fā)展啊，剛需、改善分區(qū)域分樓盤，覆蓋不同價位，5千到5萬，讓大多數人都能安居，當然教育配套、產業(yè)也要均衡。
作者: 龍騰長安 時間: 2020-9-22 11:56
現(xiàn)在就拆遷戶和一些有錢人可以輕松獲得滿意的大戶型住房。
作者: 他山之石 時間: 2020-9-22 12:16
不是一萬＋嗎
作者: 雁塔就是美 時間: 2020-9-22 12:26
調研清楚，浐灞是自然界，碧桂園國湖在灃東
作者: nonomama 時間: 2020-9-22 14:23
剛需買二手房，可選的很多，不用去搖號，且配套成熟，價格低一些
作者: 北郊吳亦凡 時間: 2020-9-22 16:42
說多了都是淚
作者: 北郊吳亦凡 時間: 2020-9-22 16:42
難受
作者: 北郊吳亦凡 時間: 2020-9-22 16:43
問題是新二手房跟期房價格差不多，中間的費用得十幾萬
作者: 北郊吳亦凡 時間: 2020-9-22 16:43
哈哈哈哈
作者: 北郊吳亦凡 時間: 2020-9-22 16:43
唉
作者: 北郊吳亦凡 時間: 2020-9-22 16:44
問題現(xiàn)在很貴了，正常上班的根本買不起
作者: 北郊吳亦凡 時間: 2020-9-22 16:44
看哪的房了
作者: 北郊吳亦凡 時間: 2020-9-22 16:46
講真，二手房價格算下來跟期房差不多，因為還有中介費，房屋契稅亂起八糟的，并不比期房便宜
作者: 杜曲和園 時間: 2020-9-22 16:46
經濟差的人士堅決不能買遠郊的房子，交通成本，教育成本，醫(yī)療成本，生活成本會高出主城區(qū)很多，新區(qū)是改善投資的人士選擇
作者: yonge 時間: 2020-9-22 16:52
既要便宜，又要位置好，戶型還要滿意的房子，確實買不到？
作者: 灃水之西 時間: 2020-9-22 17:38
碧桂園國湖在浐灞嗎？發(fā)帖不審題嗎？
作者: 夜夢一場 時間: 2020-9-22 20:03
錢少的看這個。
(, 下載次數: 27)
作者: eefaquir 時間: 2020-9-22 21:58
你說的好像新房不用交契稅，不用交大修基金一樣。。。
二手房的稅費總體上比新房主要貴在中介費
這個可以跟中介談砍價，有些小中介1%都能搞定，不比新房的稅費多啥
二手最大的好處就是所見即所得，不會維權，呵呵
不過西安現(xiàn)在位置還可以、小區(qū)還湊合、戶型也說得過去的二手都不便宜，基本都得1.5w以上了
作者: eefaquir 時間: 2020-9-22 22:01
本帖最后由 eefaquir 于 2020-9-22 22:20 編輯
還有些錘子看二手房，挑小區(qū)里好樓層好戶型好樓位的房子
然后質問房東為啥你不按照小區(qū)的成交均價把房子賣給我。。。
作者: 程璐陽 時間: 2020-9-22 22:26
馬家灣歡迎你來置業(yè)
作者: dinoye 時間: 2020-9-22 22:39
可以買五到十五年以內的好小區(qū)的二手房啊，辦法總比困難多。
作者: shui0925 時間: 2020-9-22 22:45
你說的很實際，就這么辦
作者: Tom.Z 時間: 2020-9-23 00:22
2016那時候不需要30萬的首付，你仔細算算，十多萬就夠了！當時我在浐灞買了一套100多平小三室的二手毛坯房，首付加上中介費以及其它稅費總共16萬搞定！當時人們的思維還停留在以前，親戚家人都說是浐灞的房子租都租不出去！但是我力排眾議買了之后房價立即坐上了飛機！
作者: 鐵面無私 時間: 2020-9-23 07:06
好
作者: 悟語 時間: 2020-9-23 08:11
漲的太猛了
作者: nonomama 時間: 2020-9-23 10:13
南郊，長安，西郊，碑林，老房子一大把，公攤低，價格一萬左右，稅費中介費相當于再加1000不到，1.1萬，成熟城區(qū)的二手房，不比偏遠地方的新房好嗎？無非是房子舊一些，好好裝修一下就可以改頭換面。
作者: 為何孤獨 時間: 2020-9-23 10:25
這明顯的廣告貼，廣告詞是：這么帥個小伙，不買大房子可惜了！如層主所言，老城里一萬多的二手房多了去了！
作者: ？？？？?。?！ 時間: 2020-9-23 11:35
高陵還是一個洼地
作者: 馬克馬龍 時間: 2020-9-23 14:05
還是要給年輕人以希望，特別是89平米的小三居，非?？简瀳?zhí)政者和開發(fā)商的智慧！這個戶型也是最好賣的
作者: 馬克馬龍 時間: 2020-9-23 14:06
這個是我家了！需要5年來用地鐵10號線來推動
作者: 馬克馬龍 時間: 2020-9-23 14:07
一杯清茶，一份報紙，空調wifi大西瓜，這種鍵盤俠太多。只會被時代拋棄。
作者: 馬克馬龍 時間: 2020-9-23 14:09
2017年到現(xiàn)在，北京的房子，無論新房還是二手房，除個別地區(qū)外，絕大部分地方都沒有漲過，還微微跌了。你要不要來看看，買了？
作者: Xander雨 時間: 2020-9-23 16:19
4000的時候在讀高中，8000的時候大學還沒畢業(yè)。。你說咋辦
作者: china029py 時間: 2020-9-23 18:16
所以說剛需買不成房和房價高低本身沒有什么關系，和買房人自己有很大關系
作者: china029py 時間: 2020-9-23 18:23
一個時代總有一個時代的現(xiàn)狀，一代人也應該有一代人的作為。北京人總不能拿著八九十年代1300多的房價新聞去現(xiàn)在10萬+的售樓部鬧事吧。有個問題值得大家思考：說西安房價高的大多是西安本地人，外地人占比很少，為什么呢？難道外地人都比本地人強，都比本地人賺的多？再說，外地人也沒經歷四五千到七八千的房價，要經歷了，他們肯定早買了。
作者: 城墻根居 時間: 2020-9-23 21:45
確實，我以前住過的鳳棲原地鐵口03年的小區(qū)，前段時間聽說二手價才9K，確實很實惠很方便，缺點就是綠化和停車位少一些。但講真，年輕人剛進入社會，不要追求一步到位，先上車努力工作多賺錢，后面以小換大，有的是機會
作者: ~一葉舟~ 時間: 2020-9-23 22:21
最不抗跌的就是遠郊房。{:mocs_32:}
作者: jules 時間: 2020-9-25 17:57
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