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標(biāo)題: 西安房地產(chǎn)市場(chǎng)6.20政策滿一年之思考 [打印本頁(yè)]

作者: zjxz2008 時(shí)間: 2020-6-20 18:52
標(biāo)題: 西安房地產(chǎn)市場(chǎng)6.20政策滿一年之思考
      去年，6.20政策出臺(tái)之前45天，我在本論壇發(fā)表了一篇《西安一個(gè)月之內(nèi)將會(huì)出臺(tái)落戶滿12個(gè)月購(gòu)房》的帖子，雖然最后時(shí)間略有誤差，遲了15天。。
      到今天為止，西安6.20政策正式滿一年，也就是說(shuō)，去年6.20之后落戶的非人才，在今天之后，將會(huì)隨著時(shí)間逐漸解禁，因?yàn)?.20之后落戶人數(shù)大大減少，6.20之后這一年在20萬(wàn)上下，刨除本科以上的人才不在限制之內(nèi)，按6.20之后，落戶非人才在15萬(wàn)人左右考慮，每天的落戶的本科以下人數(shù)，應(yīng)該在450人左右。

      所以，從今天起，西安房地產(chǎn)市場(chǎng)的低谷就已經(jīng)過(guò)去，每天450個(gè)剛需，既然落戶西安，就已經(jīng)準(zhǔn)備出手買(mǎi)房，不然他完全可以不轉(zhuǎn)戶口，除了應(yīng)屆大學(xué)生以外轉(zhuǎn)戶口的人士，大部分都準(zhǔn)備買(mǎi)房，所以，大概率來(lái)說(shuō)，這450個(gè)剛需中的具備買(mǎi)房實(shí)力的人數(shù)，至少應(yīng)該有80%。。

      自從去年6.20政策以后，二手房緩慢下跌了大約5%，新房并沒(méi)有下跌，而且還在上漲。

      所以，從今天起，西安二手房市場(chǎng)，正式止跌回升，但是大升不太可能，有錢(qián)的周邊城市剛需早都在2018入場(chǎng)西安了，2019入場(chǎng)的剛需，并不會(huì)太多，購(gòu)買(mǎi)力較為有限。

      新房市場(chǎng)也自然會(huì)穩(wěn)住，搖號(hào)盤(pán)會(huì)逐漸增加，高性價(jià)比的搖號(hào)盤(pán)，剛需競(jìng)爭(zhēng)會(huì)逐漸激烈。。。

      所以，還沒(méi)有上車(chē)的剛需，最好抓緊，從今天開(kāi)始起，跌，是完全不可能的，西安樓市政策是全國(guó)最松的特大城市，沒(méi)有之一。

         但是，會(huì)不會(huì)大漲呢？？我認(rèn)為也不會(huì)，畢竟落戶人數(shù)已經(jīng)大大減少，目前西安每天的落戶人數(shù)，四五百人，所以大漲也很難。。

作者: 舊時(shí)林 時(shí)間: 2020-6-20 19:33
明白人

作者: chansonni 時(shí)間: 2020-6-20 20:16
本帖最后由 chansonni 于 2020-6-20 20:20 編輯

80%太理想化了吧，持續(xù)關(guān)注二手房存量的數(shù)據(jù)。二手存量這兩天已經(jīng)坐穩(wěn)9W了，4月初的數(shù)據(jù)是8W，2個(gè)半月時(shí)間內(nèi)增加了1W套。這個(gè)數(shù)據(jù)在19年10月份之前是4W。今年二季度，交易量增加的同時(shí)，存量以更快的速度增加，說(shuō)明市場(chǎng)上賣(mài)的比買(mǎi)的更多。

作者: zjxz2008 時(shí)間: 2020-6-20 22:25

chansonni 發(fā)表于 2020-6-20 20:16
80%太理想化了吧，持續(xù)關(guān)注二手房存量的數(shù)據(jù)。二手存量這兩天已經(jīng)坐穩(wěn)9W了，4月初的數(shù)據(jù)是8W，2個(gè)半月時(shí)間 ...

我也在持續(xù)關(guān)注二手房存量，二手房掛牌量比9萬(wàn)套肯定要多，你看的僅僅是貝殼數(shù)據(jù)，非貝殼房源根本沒(méi)統(tǒng)計(jì)在內(nèi)，所以掛牌量至少10萬(wàn)套以上。。

      但是你低估了購(gòu)買(mǎi)力，除了應(yīng)屆大學(xué)生，其他落戶，幾乎都是沖著購(gòu)房來(lái)的，否則把戶口遷移西安公共集體戶口上有什么意義？還對(duì)自己本來(lái)工作地居住地造成人戶分離，極大不便。人.戶分離的落戶西安人群，目的只有一個(gè)，買(mǎi)房！反而是落戶應(yīng)屆大學(xué)生，部分家庭困難的暫時(shí)不會(huì)考慮去買(mǎi)房。

   給你舉個(gè)例子，我表妹，外甥女，我發(fā)小都在其他地市基層政府工作，他們把夫妻其中之一的戶口都放在了西安，放在這里干什么？派出所辦個(gè)身份證，開(kāi)個(gè)證明都得來(lái)西安弄，造成這么大不便難道是為了吹牛逼戶口在西安？？買(mǎi)房?。?！80%我是低估了，至少90%！！

   應(yīng)屆大學(xué)生反而未必買(mǎi)房，如果工作一年內(nèi)感覺(jué)到不如意，反而會(huì)離開(kāi)西安。。買(mǎi)房的中堅(jiān)力量是省內(nèi)及周邊地市的基層中產(chǎn)，，這些人，工作穩(wěn)定，有一定的資金資產(chǎn)積累。。非應(yīng)屆大學(xué)生的落戶，90%都是來(lái)買(mǎi)房的，你告訴我他們?nèi)淌苋藨舴蛛x的不便來(lái)落戶干什么？

   所以從今天起，二手房止跌回升了。

   但是大漲不可能，這個(gè)落戶人數(shù)在持續(xù)下滑，今年排除應(yīng)屆大學(xué)生落戶的每天數(shù)量最多200到300人，所以，潛力在不斷減少。

   所以西安現(xiàn)在對(duì)于買(mǎi)賣(mài)雙方都不吃虧。。。賣(mài)方會(huì)賣(mài)個(gè)好價(jià)錢(qián)，買(mǎi)方買(mǎi)到必然會(huì)緩慢上漲。

      這是邏輯，，但是西安已經(jīng)失去了炒作資金的關(guān)注，炒作資金最近盯緊的是長(zhǎng)沙，三亞，重慶。。。。資金最想進(jìn)入的是北上，可惜進(jìn)不去。。太嚴(yán)。。。

作者: zjxz2008 時(shí)間: 2020-6-22 14:09
6.20滿一年，每天都有新剛需具備資格。。

作者: zrc 時(shí)間: 2020-6-22 15:17
原來(lái)你說(shuō)的是這個(gè)：外地熬房票的人，這個(gè)不是從今天開(kāi)始的，從上個(gè)月開(kāi)始二手房就已經(jīng)開(kāi)始漲了，畢竟不是每個(gè)落戶的人都是從6.20開(kāi)始交社保的，有的人在這之前已經(jīng)有社保了，只不過(guò)還沒(méi)滿一年罷了。

作者: zjxz2008 時(shí)間: 2020-6-22 16:02

zrc 發(fā)表于 2020-6-22 15:17
原來(lái)你說(shuō)的是這個(gè)：外地熬房票的人，這個(gè)不是從今天開(kāi)始的，從上個(gè)月開(kāi)始二手房就已經(jīng)開(kāi)始漲了，畢竟不是每 ...

6.20之后只需要滿12個(gè)月，而沒(méi)說(shuō)要求社保啊。。

作者: zjxz2008 時(shí)間: 2020-6-22 16:06

zrc 發(fā)表于 2020-6-22 15:17
原來(lái)你說(shuō)的是這個(gè)：外地熬房票的人，這個(gè)不是從今天開(kāi)始的，從上個(gè)月開(kāi)始二手房就已經(jīng)開(kāi)始漲了，畢竟不是每 ...

政策的原文是:市外遷入戶籍的居民家庭，在限購(gòu)區(qū)域買(mǎi)房，應(yīng)落戶滿1年，或在西安市連續(xù)繳納12個(gè)月社保。。

主力人群是滿一年。

作者: wzglp 時(shí)間: 2020-6-22 17:08
你知道這一年有多少人把戶口轉(zhuǎn)出去嗎？

作者: wzglp 時(shí)間: 2020-6-22 17:11
個(gè)人反而覺(jué)得，如果很多人認(rèn)為房?jī)r(jià)要漲，房?jī)r(jià)也到頭了。。。。想想06年左右西安房?jī)r(jià)漲，到了08年往后快十年，西安房?jī)r(jià)不漲還跌是什么情況？

作者: zjxz2008 時(shí)間: 2020-6-22 18:50

wzglp 發(fā)表于 2020-6-22 17:11
個(gè)人反而覺(jué)得，如果很多人認(rèn)為房?jī)r(jià)要漲，房?jī)r(jià)也到頭了。。。。想想06年左右西安房?jī)r(jià)漲，到了08年往后快十年 ...

錯(cuò)，西安房?jī)r(jià)是11底年開(kāi)始下跌，。

作者: chansonni 時(shí)間: 2020-6-22 19:59
就在這個(gè)貼子下面持續(xù)跟蹤數(shù)據(jù)吧

作者: zjxz2008 時(shí)間: 2020-6-22 20:14

chansonni 發(fā)表于 2020-6-22 19:59
就在這個(gè)貼子下面持續(xù)跟蹤數(shù)據(jù)吧

好的，數(shù)量應(yīng)該是趨于穩(wěn)定，不再增加。。。

作者: chansonni 時(shí)間: 2020-6-27 09:12
今天的數(shù)據(jù)是90642

作者: zjxz2008 時(shí)間: 2020-6-27 09:32

chansonni 發(fā)表于 2020-6-27 09:12
今天的數(shù)據(jù)是90642

這都好幾天了，才增加200套，三四月份每天增加200套。

邏輯永遠(yuǎn)不變，就貝殼數(shù)據(jù)看，很難突破10萬(wàn)套。

作者: zjxz2008 時(shí)間: 2020-6-27 11:46

chansonni 發(fā)表于 2020-6-27 09:12
今天的數(shù)據(jù)是90642

5天，也就增加了150套。。咱們且繼續(xù)看，是不是逐漸增加趨向于0。

作者: zrc 時(shí)間: 2020-7-1 06:14
今天是89858套。

作者: zjxz2008 時(shí)間: 2020-7-1 12:49

zrc 發(fā)表于 2020-7-1 06:14
今天是89858套。

所以，我的邏輯是無(wú)懈可擊的。。

可以說(shuō)掛牌量在6.25達(dá)到頂峰。。。二手房成交變快。。

但價(jià)格不會(huì)大漲。。

作者: zjxz2008 時(shí)間: 2020-7-1 18:25

zrc 發(fā)表于 2020-7-1 06:14
今天是89858套。

這會(huì)有變成了90183了，所以二手房存量，基本就穩(wěn)定在9萬(wàn)套了，不增不減。。。

作者: zjxz2008 時(shí)間: 2020-7-1 18:26

chansonni 發(fā)表于 2020-6-27 09:12
今天的數(shù)據(jù)是90642

今天數(shù)據(jù)是90183.。。。。

作者: 隴原赤子 時(shí)間: 2020-7-2 07:17

zjxz2008 發(fā)表于 2020-6-20 22:25
我也在持續(xù)關(guān)注二手房存量，二手房掛牌量比9萬(wàn)套肯定要多，你看的僅僅是貝殼數(shù)據(jù)，非貝殼房源根本沒(méi)統(tǒng)計(jì) ...

你說(shuō)的對(duì)

作者: 隴原赤子 時(shí)間: 2020-7-2 07:25
未來(lái)二手房掛牌可能會(huì)減少:疫情結(jié)束，最艱難的時(shí)刻已經(jīng)過(guò)去，解除困境的人可能會(huì)撤單，不賣(mài)了。隨著時(shí)間政府貨幣的寬松，相當(dāng)一部分人看好未來(lái)市場(chǎng)，認(rèn)為會(huì)回暖甚至看漲，也會(huì)撤單。620后落戶的人逐步擁有資格，開(kāi)始消化一部分二手房。張家口取消限購(gòu)，如果不被叫停，，其他城市基本會(huì)效仿。理由也很簡(jiǎn)單，疫情期間，社會(huì)停頓，財(cái)政收入減少，防治疫情又需要大量花錢(qián)，前期中央會(huì)給錢(qián)，這四五個(gè)月，地主家也沒(méi)有余糧了。該發(fā)的債也發(fā)了，特別國(guó)債也發(fā)了。再往后，還是需要賣(mài)房賣(mài)地來(lái)填補(bǔ)窟窿的。

作者: zjxz2008 時(shí)間: 2020-7-2 20:04

zrc 發(fā)表于 2020-7-1 06:14
今天是89858套。

剛剛又變成了90769，所以，你期望的快速下降根本不可能，那位chan期望的快速上漲也不可能。。。掛牌量就一個(gè)字:穩(wěn)！除非中間西安出政策，比如6.20政策取消。。

作者: chansonni 時(shí)間: 2020-7-4 13:41
看樣子91000套已經(jīng)坐穩(wěn)了

作者: zjxz2008 時(shí)間: 2020-7-4 17:58

chansonni 發(fā)表于 2020-7-4 13:41
看樣子91000套已經(jīng)坐穩(wěn)了

別急，消化下馬上又返回，當(dāng)然并不是上不了91000，上了91000，也難過(guò)92000。

作者: chansonni 時(shí)間: 2020-7-13 12:16
10天之后，92000套看來(lái)也穩(wěn)了

作者: zjxz2008 時(shí)間: 2020-7-15 11:49

chansonni 發(fā)表于 2020-7-13 12:16
10天之后，92000套看來(lái)也穩(wěn)了

91959，又回去了，。。

現(xiàn)在西安二手房掛牌量特別緩慢。。。

作者: zjxz2008 時(shí)間: 2020-7-15 11:54

chansonni 發(fā)表于 2020-7-13 12:16
10天之后，92000套看來(lái)也穩(wěn)了

基本可以推算出，西安每天成交的二手房在200套左右。。。掛牌的不少，但是買(mǎi)的也不少。。。

作者: zjxz2008 時(shí)間: 2020-7-15 11:56

chansonni 發(fā)表于 2020-7-13 12:16
10天之后，92000套看來(lái)也穩(wěn)了

你低估了成交。。。。掛牌量是有，但是成交量在增大。。。。這是事實(shí)。。。最終的存量掛牌就不大。。

作者: 商山丹水 時(shí)間: 2020-7-15 14:02
最近出租房屋的小廣告很多。

作者: chansonni 時(shí)間: 2020-7-25 21:29
穩(wěn)穩(wěn)的上93000套了

作者: zjxz2008 時(shí)間: 2020-8-25 19:35

chansonni 發(fā)表于 2020-7-25 21:29
穩(wěn)穩(wěn)的上93000套了

從7.25到8.25，掛牌量在93000套上徘徊了整整1個(gè)月，還沒(méi)上94000，你怎么看待這個(gè)數(shù)據(jù)？？？

事實(shí)上我給的預(yù)測(cè)很準(zhǔn)確，西安二手房掛牌量不會(huì)大增了，因?yàn)槌山涣吭诖蟠笤黾印?。?hr noshade size="2" width="100%" color="#808080"> 作者: 為何孤獨(dú) 時(shí)間: 2020-8-26 10:46
這臉打的piapia的，二手房涼涼了！

作者: zjxz2008 時(shí)間: 2020-8-29 19:07

為何孤獨(dú) 發(fā)表于 2020-8-26 10:46
這臉打的piapia的，二手房涼涼了！

涼個(gè)毛線啊，你不會(huì)去房地產(chǎn)交易中心看？？？那么多人演員啊？？

現(xiàn)在每天成交量在400套以上！！

作者: chansonni 時(shí)間: 2020-8-30 21:57

zjxz2008 發(fā)表于 2020-8-25 19:35
從7.25到8.25，掛牌量在93000套上徘徊了整整1個(gè)月，還沒(méi)上94000，你怎么看待這個(gè)數(shù)據(jù)？？？

最近也在關(guān)注掛牌量，近1個(gè)月基本維持93500~94500套之間，上不去、也下不來(lái)。假如每天的成交量在持續(xù)增加，基本說(shuō)明同步的新增掛牌量也在增加中。其實(shí)這個(gè)現(xiàn)象也不難理解，上車(chē)的需求你已經(jīng)解釋了，下車(chē)的需求基本是2017和2018年集中跑步進(jìn)場(chǎng)的，還會(huì)維持一段時(shí)間，所以現(xiàn)在正是換手期，市場(chǎng)總體維持平穩(wěn)。

作者: zjxz2008 時(shí)間: 2020-8-31 10:04

chansonni 發(fā)表于 2020-8-30 21:57
最近也在關(guān)注掛牌量，近1個(gè)月基本維持93500~94500套之間，上不去、也下不來(lái)。假如每天的成交量在持續(xù)增加 ...

所以成交量不斷放大，已經(jīng)把二手房市場(chǎng)穩(wěn)定了。。不會(huì)掉，，也不會(huì)增。。

      不會(huì)掉的原因，是因?yàn)槌山涣看?。。不?huì)增的原因，是因?yàn)榇媪恳廊缓艽蟆?br />
   如果二手房掛牌量迅速掉到6到7萬(wàn)套，那才會(huì)漲。。

   我的數(shù)據(jù)邏輯是無(wú)懈可擊的。。6.20之后市場(chǎng)必定穩(wěn)住。

作者: chansonni 時(shí)間: 2020-8-31 10:21

zjxz2008 發(fā)表于 2020-8-31 10:04
所以成交量不斷放大，已經(jīng)把二手房市場(chǎng)穩(wěn)定了。。不會(huì)掉，，也不會(huì)增。。

不會(huì)掉的原因，是因?yàn)?...

既然已經(jīng)穩(wěn)了，就沒(méi)必要過(guò)于著急

作者: way 時(shí)間: 2020-9-3 08:31
繼續(xù)持有中。上個(gè)月因?yàn)楣九涔梢晃迨嗳f(wàn)現(xiàn)金，準(zhǔn)備賣(mài)一套最老的（2009年買(mǎi)的100平兩室，4300購(gòu)入，同戶型近期成交價(jià)17000），后來(lái)找親戚接了五十萬(wàn)，暫且不賣(mài)了。
正如樓上各位說(shuō)的，不是急缺錢(qián)的話，似乎也沒(méi)有必要急著賣(mài)了，再看看吧。

作者: zjxz2008 時(shí)間: 2020-9-27 15:37

way 發(fā)表于 2020-9-3 08:31
繼續(xù)持有中。上個(gè)月因?yàn)楣九涔梢晃迨嗳f(wàn)現(xiàn)金，準(zhǔn)備賣(mài)一套最老的（2009年買(mǎi)的100平兩室，4300購(gòu)入，同 ...

如果收房產(chǎn)稅，你集中在一個(gè)城市，嚴(yán)重不利，房產(chǎn)稅是地方稅哦，我的在3個(gè)城市。。

作者: zjxz2008 時(shí)間: 2020-9-30 11:44

為何孤獨(dú) 發(fā)表于 2020-8-26 10:46
這臉打的piapia的，二手房涼涼了！

二手房8月份成交量創(chuàng)新高。抱歉，打的是你的臉。。。

作者: chansonni 時(shí)間: 2020-10-12 10:30
掙扎了兩個(gè)多月，二手房存量上96000套了，看這情況10萬(wàn)套不是夢(mèng)。

作者: jiekefei 時(shí)間: 2020-10-13 17:08
看看現(xiàn)在，二手房子漲了好幾十萬(wàn)呢

作者: zjxz2008 時(shí)間: 2020-10-14 19:48

jiekefei 發(fā)表于 2020-10-13 17:08
看看現(xiàn)在，二手房子漲了好幾十萬(wàn)呢

比啥時(shí)候。比今年6.20日大漲了？

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