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標(biāo)題: 地產(chǎn)圈流傳一句話(huà)“購(gòu)置住宅是小學(xué)生，投資商鋪是大學(xué)生”為什么呢？ [打印本頁(yè)]
作者: 王想camila    時(shí)間: 2020-5-17 16:00
標(biāo)題: 地產(chǎn)圈流傳一句話(huà)“購(gòu)置住宅是小學(xué)生，投資商鋪是大學(xué)生”為什么呢？
前不久，央行出了一份調(diào)研報(bào)告《2019年中國(guó)城鎮(zhèn)居民家庭資產(chǎn)負(fù)債情況調(diào)查》。從當(dāng)前掌握的資料看，這是目前國(guó)內(nèi)關(guān)于城鎮(zhèn)居民資產(chǎn)負(fù)債情況最為完整、詳實(shí)的調(diào)查之一。
報(bào)告的有些結(jié)論與大眾的普遍認(rèn)知一致，比如我國(guó)城鎮(zhèn)居民家庭資產(chǎn)以實(shí)物資產(chǎn)為主，住房占比近七成；財(cái)富更多地集中在少數(shù)家庭，其中最高10%家庭的總資產(chǎn)占比為47.5%。
有些結(jié)論則與一般的認(rèn)知有出入。比如，車(chē)子的豪華與否，住房套數(shù)的多少，普遍被認(rèn)為是拉開(kāi)財(cái)富差距的重要因素。報(bào)告卻顯示，城鎮(zhèn)居民家庭擁有的住房數(shù)量越多，其家庭資產(chǎn)中住房資產(chǎn)的占比反而越低。商鋪及廠(chǎng)房等經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)才是家庭資產(chǎn)差距大的重要原因！
有錢(qián)人為什么喜歡買(mǎi)商鋪、廠(chǎng)房、寫(xiě)字樓等經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)？未來(lái)還能不能買(mǎi)？怎樣的商鋪、寫(xiě)字樓等受到他們的青睞？
限購(gòu)等調(diào)控下，無(wú)法大量買(mǎi)住宅
根據(jù)央行的報(bào)告，在受調(diào)查家庭中，15.9%的家庭擁有商鋪或廠(chǎng)房等經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)，這些家庭的經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)均值為257.5萬(wàn)元，占其家庭總資產(chǎn)的33.1%。擁有經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)家庭的戶(hù)均總資產(chǎn)為776.8萬(wàn)元，是沒(méi)有經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)家庭的3.4倍。
家庭總資產(chǎn)越多，經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)的擁有率越高，經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)在家庭資產(chǎn)中的比重越大。按家庭總資產(chǎn)排序，資產(chǎn)最高10%的家庭中，近半數(shù)的家庭擁有經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)，這些家庭的經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)占家庭總資產(chǎn)的35.6%；而資產(chǎn)最低20%家庭中僅有3.5%的家庭擁有經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)。
為何富人喜歡買(mǎi)商鋪等經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)？原因主要有以下幾點(diǎn)：
一、限購(gòu)限貸等調(diào)控下，無(wú)法大量購(gòu)買(mǎi)住宅，只能投資商辦
2011年，西南財(cái)經(jīng)大學(xué)中國(guó)家庭金融調(diào)查 (CHFS)顯示（口徑與最近央行發(fā)布的調(diào)研報(bào)告一模一樣）：
城市家庭平均資產(chǎn)為247.60萬(wàn)元
城市家庭資產(chǎn)的中值為40.5萬(wàn)元
中國(guó)家庭自有住房擁有率為89.68%
9年之后的2019年，數(shù)據(jù)如下：
城鎮(zhèn)家庭平均資產(chǎn)317.9萬(wàn)元
城鎮(zhèn)家庭資產(chǎn)的中值為141萬(wàn)元
中國(guó)家庭自有住房擁有率為96%
我們知道，平均數(shù)是很具有欺騙性的，2019年馬云的財(cái)富是2750億元（數(shù)據(jù)來(lái)自胡潤(rùn)百富榜），明源君的財(cái)富只有0.0X億元， 兩人的平均數(shù)是1375億元，明源君妥妥的被平均了。
相比之下，中位數(shù)更能反映真實(shí)情況。9年間，城鎮(zhèn)居民家庭平均資產(chǎn)只增長(zhǎng)了28%，中位數(shù)卻增長(zhǎng)了248%！平均數(shù)從中位數(shù)的6倍多，縮小到了只有2倍多。
考慮到住房占了城鎮(zhèn)居民資產(chǎn)的7成，而且，越是資產(chǎn)少的家庭，住房占其總資產(chǎn)的比例越大。我們不難得出這樣的結(jié)論：城鎮(zhèn)化和住房?jī)r(jià)格的上漲，推動(dòng)了大多數(shù)城鎮(zhèn)居民家庭資產(chǎn)的增長(zhǎng)。
那為啥有錢(qián)人家庭資產(chǎn)的增速反而較慢呢？因?yàn)槠洳荒軣o(wú)限加杠桿。
假設(shè)你2009年買(mǎi)入100萬(wàn)元的房子，首付3成，貸款70萬(wàn)元，房?jī)r(jià)按照每年增長(zhǎng)30萬(wàn)元的速度逐年遞增。最初幾年，回報(bào)率非常高，可是隨著時(shí)間延長(zhǎng)，你的年復(fù)合收益就沒(méi)有那么高了。為啥？因?yàn)椋S著時(shí)間的推移，你的杠桿率越來(lái)越低——你的負(fù)債并不能跟你的財(cái)富同步增長(zhǎng)，使得你的回報(bào)越來(lái)越慢。
只有讓負(fù)債與財(cái)富的增幅保持一致，你才能享受到最大的財(cái)富增幅，但是即便你付得起首付還得起月供，也沒(méi)辦法那樣做，因?yàn)檎{(diào)控——限購(gòu)限貸等
來(lái)源：明源地產(chǎn)研究院
富人有錢(qián)可以買(mǎi)更多住宅，放更大杠桿，但是政策不允許。只能轉(zhuǎn)而買(mǎi)商辦，因?yàn)樯剔k基本不限購(gòu)。
二、商辦能夠提供穩(wěn)定的現(xiàn)金流，且租金回報(bào)率遠(yuǎn)高于住宅
在很長(zhǎng)一段時(shí)間里，商辦，特別是商鋪的收益率本身也不錯(cuò)。以至于一直有“一鋪養(yǎng)三代”的說(shuō)法。
選擇商業(yè)與住宅的三個(gè)相同，四個(gè)不同。
1，同樣地段為王道
2，交通便捷
3，周邊配套規(guī)劃
四個(gè)不同點(diǎn)：商鋪
1，昭示性   
2，通達(dá)性
3，面寬度
4，發(fā)展?jié)摿θ肆髯饨鸺笆郾娙后w。
住宅：
1，采光
2，通透
3，格局
4，舒適度。

推薦指數(shù)：
【大明宮院子】
項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)：
1.地段價(jià)值：二環(huán)內(nèi)主城之上，項(xiàng)目位于拾萃路與麟德路交匯處
2，大明宮遺址公園新修麟德門(mén)正對(duì)面，預(yù)計(jì)月底開(kāi)門(mén)，吸納旅游人群及周邊三公里休閑人群，離龍首原地鐵站680米。
產(chǎn)品價(jià)值：
1，小面積30—110平米，零公攤，贈(zèng)送同等面積，買(mǎi)一層送一層，層高5.85米。
周邊租金：現(xiàn)出租商鋪為238每平米，龍首北路租金為260-350元。
2，金角位置正對(duì)公園大門(mén)，9米2超寬角鋪門(mén)頭。
3，商業(yè)配比優(yōu)勢(shì)明顯9間商鋪，6種業(yè)態(tài)消費(fèi)均不重疊。
客流人群來(lái)源：
高端社區(qū)底商，今年月交付，8月份入住率達(dá)100%.                        
麟德門(mén)預(yù)計(jì)開(kāi)門(mén)時(shí)間為5月底，吸納周邊方圓三公里。
交大二附院全科三甲，2200床位，固定醫(yī)生700人。
拾翠路預(yù)計(jì)2020年年底修通貫穿火車(chē)站北廣場(chǎng)，正在修建中后期成為雙向六車(chē)道的城市主干道緩解未央路車(chē)行壓力，鏈接西安市一環(huán)及二環(huán)。
建議業(yè)態(tài)：
緊鄰醫(yī)院：精品水果超市、贈(zèng)送面積可做儲(chǔ)物使用。
連鎖藥店：面積合適110.18，門(mén)頭寬8.55米
公園業(yè)態(tài)：奶茶店、寵物醫(yī)院、茶行、品牌理發(fā)店、鮮花禮品、蛋糕烘培、進(jìn)口紅酒、品牌干洗店、生鮮超市、咖啡店。
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作者: 王想camila    時(shí)間: 2020-5-17 16:13
項(xiàng)目位于麟德路與拾翠路十字，西安交大二附院緊鄰，二環(huán)內(nèi)位置很好
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作者: 西部輝煌    時(shí)間: 2020-5-17 19:01
說(shuō)的太好了！購(gòu)置房產(chǎn)是小學(xué)生，意思就是說(shuō)買(mǎi)房子住宅的好像小學(xué)生，有人養(yǎng)，一直養(yǎng)到參加工作甚至結(jié)婚生子。說(shuō)明住宅房子好比小學(xué)生，有升值空間，比較穩(wěn)！而購(gòu)置商鋪是大學(xué)生，意思就是說(shuō)，買(mǎi)了商鋪，好比大學(xué)生畢業(yè)了，有可能找到工作有可能找不到工作，穩(wěn)定性差。20200517原創(chuàng)
作者: 笑傲風(fēng)塵    時(shí)間: 2020-5-18 11:27
現(xiàn)在誰(shuí)還買(mǎi)商鋪？
作者: 城墻外不是西安    時(shí)間: 2020-5-18 12:37
都是韭菜
作者: zjxz2008    時(shí)間: 2020-5-18 15:10
笑傲風(fēng)塵 發(fā)表于 2020-5-18 11:27
現(xiàn)在誰(shuí)還買(mǎi)商鋪？

的確，把人當(dāng)韭菜呢？

     商住交易稅費(fèi)，投資性?xún)r(jià)比一塌糊涂。。
作者: 王想camila    時(shí)間: 2020-5-18 21:20
西部輝煌 發(fā)表于 2020-5-17 19:01
說(shuō)的太好了！購(gòu)置房產(chǎn)是小學(xué)生，意思就是說(shuō)買(mǎi)房子住宅的好像小學(xué)生，有人養(yǎng)，一直養(yǎng)到參加工作甚至結(jié)婚生子 ...

{:mocs_32:}購(gòu)買(mǎi)住宅的首要需求是居住，這是剛需，其次才是抵制通貨的投資心理。
國(guó)家的城市發(fā)展：1，人口數(shù)量、2，招商引資
3，城市化進(jìn)程。4，商業(yè)占比。
在國(guó)家限購(gòu)情況下，多次置業(yè)的可能性太底。
拉動(dòng)內(nèi)需的最好方式就是促進(jìn)消費(fèi)。
請(qǐng)關(guān)注一下阿里巴巴的戰(zhàn)略布局，已從線(xiàn)上引流至線(xiàn)下盒馬生鮮，有些區(qū)域覆蓋不到，那么社區(qū)底商1公里內(nèi)的消費(fèi)成為下一個(gè)目標(biāo)。內(nèi)容涵蓋（凈菜、干洗、家政、快遞、生鮮、電商倉(cāng)庫(kù)），{:mocs_30:}大佬的眼光都是根據(jù)大數(shù)據(jù)分析出來(lái)的，跟著走不會(huì)偏{:mocs_33:}

作者: 王想camila    時(shí)間: 2020-5-18 21:22
西部輝煌 發(fā)表于 2020-5-17 19:01
說(shuō)的太好了！購(gòu)置房產(chǎn)是小學(xué)生，意思就是說(shuō)買(mǎi)房子住宅的好像小學(xué)生，有人養(yǎng)，一直養(yǎng)到參加工作甚至結(jié)婚生子 ...

哈哈哈，小學(xué)生總會(huì)長(zhǎng)成大學(xué)生，您說(shuō)的都會(huì)發(fā)生，那么就看這個(gè)大學(xué)生的底子如何決定了他的工作是否高薪
作者: fragile    時(shí)間: 2020-5-19 23:42
一鋪毀三代
作者: 一曲悠揚(yáng)    時(shí)間: 2020-5-20 11:15
以前是人多，商業(yè)少，商鋪也有限。?！，F(xiàn)在是人沒(méi)增加多少。。商鋪增加了好幾倍。。。啥都是多了就不值錢(qián)了。。。。一鋪養(yǎng)三代是有條件的。
作者: 西咸百曉生    時(shí)間: 2020-5-22 00:52
提示: 作者被禁止或刪除 內(nèi)容自動(dòng)屏蔽
作者: 王想camila    時(shí)間: 2020-5-23 00:44
西咸百曉生 發(fā)表于 2020-5-22 00:52
住宅好比小學(xué)生，商鋪好比大學(xué)生，那個(gè)穩(wěn)定性好見(jiàn)任見(jiàn)智，一個(gè)老商業(yè)街拆毀容易建造難，現(xiàn)在的灞橋鎮(zhèn)老商 ...

滿(mǎn)滿(mǎn)的回憶，西安這次絕對(duì)下勢(shì)了，碑林區(qū)菊花園區(qū)域拆遷，復(fù)建碑林區(qū)博物館，懷念鴨湯米線(xiàn){:mocs_9:}，小雁塔也要興建南北廣場(chǎng)，城市發(fā)展就得大刀闊斧，二環(huán)內(nèi)又是核心區(qū)域。
火車(chē)站是一個(gè)城市的窗口，北廣場(chǎng)的新建關(guān)系著旅客抵達(dá)后對(duì)城市的第一印象。今后，“走出火車(chē)站，抬頭大明宮”將成為西安市的真實(shí)寫(xiě)照。————西安歡迎您?。。?br /> 西安是旅游城市，就該有模有樣
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作者: 看看這個(gè)啊啊    時(shí)間: 2020-5-23 21:49
意思都是學(xué)生，學(xué)費(fèi)越交越多
作者: 王想camila    時(shí)間: 2020-5-24 12:00
看看這個(gè)啊啊 發(fā)表于 2020-5-23 21:49
意思都是學(xué)生，學(xué)費(fèi)越交越多

放心，西安房?jī)r(jià)均價(jià)3萬(wàn)很快實(shí)現(xiàn){:mocs_10:}
作者: 王想camila    時(shí)間: 2020-5-26 00:21
夜景
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作者: GREAT文    時(shí)間: 2020-5-31 17:59
fragile 發(fā)表于 2020-5-19 23:42
一鋪毀三代

你被毀了嗎
作者: zjxz2008    時(shí)間: 2020-6-1 14:28
三代養(yǎng)一鋪，誰(shuí)買(mǎi)誰(shuí)二。




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