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標題: 一篇文章說清樓市的真相 [打印本頁]

作者: kap 時間: 2020-1-9 23:26
標題: 一篇文章說清樓市的真相
經常有人說，中國的經濟就是用來打破經濟學規(guī)律的，因為那些經濟學原理到中國都不管用了，其中最讓人看不懂的就是房價。

其實照我看，大多數(shù)經濟學理論，包括經濟學教授都是忽悠，真正管用的就兩條：供應和需求，而中國的樓市完全符合供求關系。如果用供應和需求來解釋的話，你就算小學畢業(yè)都能理解中國樓市。

在我開始談中國樓市之前，我們先來談一款電腦游戲，叫《模擬城市》，這是一款老游戲了，從第一代模擬城市于1989年上市至今，已經過去了快30年，到現(xiàn)在已經出到了第五代。

在《模擬城市》游戲中，你作為這個城市的管理者，整個城市事無巨細全部要你來負責。你要修路、修水管、修電廠，規(guī)劃居民區(qū)、工業(yè)區(qū)、商務區(qū)，還要給居民區(qū)做各種配套，比如建小學、中學、醫(yī)院、警察局、消防局。為了提升地價還要修建各種景觀提升工程。如果沒錢了，要么問銀行貸款，要么就發(fā)地方債籌錢。這其中最難的部分就是如何避免破產，因為在游戲中你太容易破產了，破產就導致游戲失敗。

當你把這款游戲玩精通了，你才能設身處地的站在地方政府的角度來思考問題，你才能理解他們?yōu)槭裁磿@么做。

現(xiàn)在給你一座還沒開發(fā)的城市，城區(qū)又小又破，周圍是大片大片的農田。農田的價值非常低，一畝地每年能賺個1000塊錢就到頭了，你作為這座城市的管理者，如果想要拉動GDP，提高稅收收入，必須要把農業(yè)地轉變性質。于是你決定征地，然后搞一個高新技術開發(fā)區(qū)。

搞了新區(qū)之后，你就要規(guī)劃土地性質，多少比例是住宅，多少比例是商業(yè)用地，多少比例是工業(yè)用地。按理說這三種地是有固定比例的，但你為了追求稅收增長，批了超多的工業(yè)用地和商業(yè)用地，住宅用地批得很少。

為什么你會這么做？理由很簡單，工業(yè)和商業(yè)地能直接拉動GDP，帶來稅收的增長，可以馬上改善你的財務狀況，而住宅就做不到這一點。更要命的是，住宅用地還需要各種配套，比如小學、中學、醫(yī)院、警察局、消防局、博物館、劇院、公園，這些全部是花錢項目，在你財務狀況不佳的情況下，你沒錢搞這些東西。

但這里有個問題，如果工業(yè)用地批的太多了，產能大增，如何保證你生產出來的商品都能賣掉呢？很簡單，只要能大量出口就行。這就是中國過去幾十年經濟騰飛的秘密，加入WTO之后出口飛速增長。

很快問題出來了，你搞了那么多工業(yè)區(qū)，修了那么多工廠，可是員工需要有房子住，因為員工是個活生生的人，他需要結婚生娃，他想要過高品質的生活。過多的人口和過少的住宅用地，兩者產生了矛盾，根據(jù)簡單的供求關系，房價必定飆漲。

有人說了，既然住宅用地太少了，那么多批一點地皮不就行了？想法是很不錯，但是中國還有一個很奇怪的用地指標，比如上海，竟然需要保留24.9萬公頃（最新數(shù)據(jù)是保留18.8萬公頃）耕地，因為全國有18億畝耕地紅線。由于有那么多不能動的耕地，所以能給你用來建設的土地就很有限了，不是想批多少就有多少的。18億畝耕地紅線要不要堅守？我不表態(tài)。但我認為北上廣深這樣的一線大城市，根本沒必要保留那么多耕地，可是決策者有他們自己的思路。

房價飆漲最初并不是政府的目的，而是他追求稅收增長的必然結果，因為他批了太多工業(yè)和商業(yè)用地，又批了太少的住宅用地，那么多工廠和公司，員工賺了錢必定想要提升生活品質，當他買房的時候發(fā)現(xiàn)，太多人搶太少的房，注定有人買不起，于是房價只能漲。

計劃經濟是怎么解決供應短缺的？答案是排隊。
市場經濟是怎么解決供應短缺的？答案是漲價。

漲價的原因只有一個，那就是供不應求。

此時地方政府忽然發(fā)現(xiàn)，原來賣地是更好的收入方式，一旦他發(fā)現(xiàn)了這個秘密，他就更加不急于增加住宅用地了，反而是帶著節(jié)奏的慢慢賣，人為導致土地價格飆漲。土地價格漲了，必然會傳導到房價，房價漲了，又會帶動土地價格上漲，土地財政被地方政府玩得越來越溜。

很多人搞不懂為什么房價怎么壓都壓不住，股市怎么托都托不起來。但其實你只要搞懂了供求關系，一切都豁然開朗了。

股市托不起來的原因是，證監(jiān)會一直想方設法的增加供應量，比如，拼命發(fā)IPO，發(fā)可轉債，后來還要搞什么D角獸、K創(chuàng)板，雖然口頭上一直說要保護投資者權益，但事實上他做的一直是在增加供應量。

房價壓不下去的原因是，政府雖然口頭上一直說要打壓房價，但他把用地指標卡的死死的，為了維持耕地紅線，本來建設用地就很少，他又把大量建設用地拿去搞工業(yè)和商業(yè)了，留給住宅的更少。本來就少的住宅用地，你還只能從他手里買，因為從別人手里買就是小產權房。

為了打壓樓市，出臺了那么多政策，比如限購、限售、限貸，還有一直像鬼故事一樣反復講的房產稅，這么多政策，在我看來都是忽悠你，因為這些政策并不能增加住宅用地的供給。唯一真正能降房價的政策，就是大量供應住宅用地，而這是永遠不可能做的。你要記?。悍彩遣荒茉黾庸┙o的樓市打壓政策，都是耍流氓。

中國經濟最大的問題就是失衡。工業(yè)用地比例高了，壓制住宅用地，就必定導致房價飆升，房價漲必定壓制消費，國人買不起自己生產的商品，就只能靠出口消耗過剩產能?，F(xiàn)在出口遭遇外部壓力已經玩不下去了。你要想拉動內需，那么必須壓住房價，要想壓房價，就必須要增加住宅用地面積，同時減少工業(yè)用地。

中國的問題，用游戲里的話來說就是住宅、商業(yè)和工業(yè)這三塊用地比例搞錯了，住宅比例太低，工業(yè)比例太高。但是這么簡單的道理，至今大部分人還不明白。

以上我們把樓市的供求關系說清楚了，那么你該如何從中賺到錢呢？這才是我們最關心的問題。

我們以長三角某個縣級市為例，該地區(qū)還沒有發(fā)展起來，經濟比較落后，大家比較窮，政府也很窮，所以房價很低。政府迫切的想要發(fā)展GDP，但苦于手頭沒有錢，沒錢啥也干不了，但政府手里有地皮，所以他只能賣地賺錢。但經濟這么差，地皮不值錢啊，怎么辦呢？

為了獲得發(fā)展用的資金，地方政府就把地皮賣給開發(fā)商，開發(fā)商蓋房子，可是沒人買的起，因為前面說了，本地人很窮。這時候炒房的投資客來了，因為這地方距離上海很近，這里的房價和上海的房價比起來，幾乎像是白送一樣。只要房子能賣掉，政府就有錢搞基建，基建起來之后，企業(yè)就來了，地價也漲了，當?shù)毓べY提高了，手里也有了錢，等他們見識過了好房子，也準備住好房子，不想呆在老小區(qū)，也想去新區(qū)住新房子，投資客就把房子賣給他們住。

因此，你可以把投資房地產看作是提供了一筆風險投資給這個城市。風險投資給公司提供資金，退出方式是公司將來上市；炒房給這個城市提供資金，退出方式是賣房。最終都是一樣的，讓老百姓來接盤，前者是股民接盤，后者是剛需接盤。

只要這個城市最終發(fā)展起來了，你的投資就會有很好的回報，因為你買房這件事，客觀上是給這個城市提供了一筆啟動資金，你的房子就相當于這座城市的原始股。從這個角度來看，炒房也是很正能量的一件事啊。

下面這張圖非常形象的說明了買房的時機，必須是啥也沒有的時候去買才是好投資，因為這時候房價最便宜，你就相當于買低價原始股，等什么配套都有了再想去買，你就買不起了。

作者: 有錢人啊 時間: 2020-1-10 08:45
哈哈哈哈，真理

作者: 長安新星 時間: 2020-1-10 10:55
點贊分析透徹

作者: yufu2000 時間: 2020-1-16 22:25
現(xiàn)在的問題不是房子少，而是囤房成本太低。要像日本一樣的房產政策，你看看市場上能多出多少房來。

作者: 深藍快樂 時間: 2020-1-17 10:34
分析的很完善，說白了，還是政府想要什么樣，想不想房價降

作者: numb328 時間: 2020-2-13 15:08
炒房投資是個關鍵因素，老陷在理論里面解決不了問題

作者: zjxz2008 時間: 2020-3-2 21:08

yufu2000 發(fā)表于 2020-1-16 22:25
現(xiàn)在的問題不是房子少，而是囤房成本太低。要像日本一樣的房產政策，你看看市場上能多出多少房來。

反對，北京上海人均居住面積也就20幾平，再逼也出不來多少房源。你要說西安有可能。。

作者: 西咸百曉生 時間: 2020-3-3 00:16
提示: 作者被禁止或刪除內容自動屏蔽

作者: yufu2000 時間: 2020-3-3 12:14

zjxz2008 發(fā)表于 2020-3-2 21:08
反對，北京上海人均居住面積也就20幾平，再逼也出不來多少房源。你要說西安有可能。。

有時貧窮會限制了我們的想象力，上海的人均比西安就差幾平米，基本在一個水平線上，上海的空置率和西安也差不了多少，豪宅的空置率還要大于西安，畢竟不在北上有套豪宅，怎么算得上社會名流。

作者: zjxz2008 時間: 2020-3-3 13:35

yufu2000 發(fā)表于 2020-3-3 12:14
有時貧窮會限制了我們的想象力，上海的人均比西安就差幾平米，基本在一個水平線上，上海的空置率和西安也 ...

空置率，不是自有率，只要有人住，就不能叫空置，管他是租還是自有，上海空置率接近于0。我說的是住宅，不是寫字樓。。

作者: yufu2000 時間: 2020-3-3 15:07

zjxz2008 發(fā)表于 2020-3-3 13:35
空置率，不是自有率，只要有人住，就不能叫空置，管他是租還是自有，上?？罩寐式咏?。我說的是住宅， ...

你太高看上海了，接近于0空置率的城市是不存在的。

作者: zjxz2008 時間: 2020-3-4 04:35

yufu2000 發(fā)表于 2020-3-3 15:07
你太高看上海了，接近于0空置率的城市是不存在的。

多余的不住，誰不租？上海沒人租？
北京地下室都住的人，何況房子？
一個月五六千房租誰嫌棄錢多？

作者: yufu2000 時間: 2020-3-4 09:44

zjxz2008 發(fā)表于 2020-3-4 04:35
多余的不住，誰不租？上海沒人租？
北京地下室都住的人，何況房子？
一個月五六千房租誰嫌棄錢多？

你是既沒有實際，也沒有理論，去學習點經濟理論，和調查點實際數(shù)據(jù)再來。你現(xiàn)在去中介買房，看看中介能給你推薦多少套空置的毛坯房。

作者: zjxz2008 時間: 2020-3-4 14:01

yufu2000 發(fā)表于 2020-3-4 09:44
你是既沒有實際，也沒有理論，去學習點經濟理論，和調查點實際數(shù)據(jù)再來。你現(xiàn)在去中介買房，看看中介能給 ...

一線玩過生活過很多年，現(xiàn)在也在某尾巴一線，買過二手房，沒買過毛坯二手房，甚至也沒看到過毛坯二手房。。家庭房產目前3(一線1，二線2)。
      總量有限的情況下，北京嚴格限購已經快10年，你以為靠逼二手庫存能出來多少？

      你以為把北京二手庫存逼出來就可以降低房價？？人均不過23平，怎么降？？逼出來10萬套，北漂就有1000萬！！

   你的理論僅僅適用于西安，或者比西安更弱的城市，西安目前貝殼掛牌量，70000套?。?br />    供需關系決定?。∵B這都不懂也好意思給我講？

作者: 歡樂馬 時間: 2020-3-4 17:41
優(yōu)秀！說的清晰明了

作者: 西咸百曉生 時間: 2020-8-24 13:01
提示: 作者被禁止或刪除內容自動屏蔽

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