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標題: 西安房價的反噬，開始了？ [打印本頁]

作者: shipeng713 時間: 2019-12-10 17:03
標題: 西安房價的反噬，開始了？
樓市與城市之間的關系還是很有意思，相互成就，也相互拖累，一切都有因可尋。

改革開放前，國家發(fā)展重點在于工業(yè)，因此城市化進程緩慢；

改革開放后，城市化發(fā)展開始提速，但沒錢來發(fā)展、做建設。

九十年代中期分稅制改革，把土地財政劃分給了地方政府，此后土地市場的賣家就徹底成了地方政府，隨著城市建設需要，賣地收入在財政收入中的占比也開始水漲船高。

不少城市靠賣地收入獲得了源源不斷的發(fā)展資金，推動了城市建設，也推高了GDP獲得了政績，成為第一批贏家。

早年，很多人跟別人聊起讓自己負債累累的房價，也會說我老家的房價都一萬多了，言談中甚至帶著自豪，似乎房價也了一座城市經濟發(fā)達程度的佐證。

而一種模式的成功自然會引來諸多效仿者。

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這些年我們看全國各個城市的變化，最明顯的就是到處拔地而起的高樓大廈和日新月異的城市面貌。

而萬丈高樓平地起都要錢作為支撐，大到一個城市的機場地鐵，小到廣場、場館建設都要錢，除此之外城市提供并運營這些服務也需要錢。

沒錢，發(fā)展就會慢幾步，基礎設施也會差上一截。

說完流水的支出，再來看看收入。

地方政府的財政收入主要有四個來源，分別是一般公共預算收入、政府性基金預算收入、國有資本經營預算收入和社會保險基金預算收入。

公共預算收入主要來源于稅收，但稅收的增長是極為有限的，對大部分產業(yè)基礎極為普通的城市而言，靠稅收來增加收入相當于做夢。

這時，屬于政府性基金預算收入的土地出讓金，就成為了地方政府增收的主要來源。

所以說，財政支出在不斷倒逼財政收入創(chuàng)收，而土地背后就是錢。

短時間內，只有賣地才能滿足巨量的資金需求。

從2018年數據來看大部分省份的財政收入中，土地財政收入占比依舊很大。

賣地的錢，完善了城市建設，以此吸引大量的人才和資金，增加了購房需求，也催熱了房地產市場。

到這里我們會發(fā)現，土地財政成了一種變相的融資方式。

一座城市就是一家公司，房子就等于一個城市的股票，早投入資本買房的人相當于買了早期便宜的股票。

至于城市發(fā)展?jié)摿鸵催@些融資有多少實實在在用在了城市發(fā)展建設上。

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這種另類的融資方式，在合理范圍內對城市發(fā)展和“集資者”都是有利的。

但賣地就像一劑藥，用得好讓城市體態(tài)康健，健步如飛。

而長期依賴難免會累積毒素，最終難以戒掉不說，還將拖累城市發(fā)展。

對土地財政過度的依賴，對于財大氣粗有產業(yè)有積淀的城市影響不大，但對于一些積淀普通，房價不便宜的城市而言，反噬就比較明顯。

最明顯的反噬體現在人口流動上。

互聯網和交通的發(fā)展，提高了信息、資源、人口的流通速度，截止目前搶人大戰(zhàn)也玩兒過無數波，各城均擺出過求賢若渴的姿態(tài)，招數大同小異，但能搶來人口遠不夠，能留得下才是真本事。

畢竟，如今隨著各城開放戶籍制度，人們用腳投票，房價已然成為重要衡量因素。（最好的例子就是最近大熱的鶴崗，一座眾所周知無前景的小城，也有人愿意花5萬買房去這座城市生活。最新消息是，鶴崗月成交120套，5萬已買不到房）。

對于房價不低，早年沒有著重發(fā)展產業(yè)的城市，在地產增量市場放緩，土拍較少后就會很吃力：一邊是房價的負面影響不斷加重，一邊是沒有良好的產業(yè)提供就業(yè)機會和高薪，人才引進來也難留住。

以西安為例，在上一輪人才搶奪戰(zhàn)中，西安可謂是強勢生猛，也出現不少神段子：

再加上其新一線的光環(huán)，在人才搶奪戰(zhàn)中戰(zhàn)果頗豐。

但隨后，各種弊端也不斷暴露。

大型企業(yè)不多、薪資偏低，再加上產業(yè)結構局限性，想留住本地優(yōu)秀的大學生已屬不易。

搶來的人才奔著當地政策來了，結果發(fā)現隨著當地房價上升，只是從一座城市換到另一座城市當社畜而已。

胡潤數據顯示：過去一年西安領跑大陸房價漲幅，達19.3%；2019年前3季度GDP也排到了20開外。

再加上機會和上升空間還很有限，不少因人才引進去西安的人離開西安也就能理解了。

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當然，也有正面例子，比如長沙。

2016年全國樓市還在一片火熱之時，長沙就及時按下了剎車鍵開始了樓市調控，長沙樓市的嚴厲政策一度超過很多省會城市，甚至有趕超一線的勢頭！

大力度調整也取得了不錯的戰(zhàn)果，如今長沙的房價跟其他同級別城市相比，已經有了質的差距，目前房價甚至和一些縣級市差不多。

無論是土地財政依賴度還是房價收入比排名都比較靠后。

在轟轟烈烈的搶人大戰(zhàn)中，長沙并不出彩，甚至可以用默默無聞來形容，但一座“房價”和決策者都為民生考慮的城市，民眾顯然會用腳投票。

長沙常住人口數量從2017年791.81萬人增長至2018年815.47萬人，人口吸引力不容小覷。

長沙這兩年的經濟發(fā)展無疑為其他城市提供了一個良好的樣板，那就是在充分遏制房價的基礎上，經濟是可以同步健康發(fā)展的，其2019年GDP增速在所有城市中躍居第14位，比西安要高出7名。

所以說，過度依賴土地財政很容易被其反噬，不依賴土地財政，扎實做好內功也能發(fā)展好。

畢竟地方的資金，信貸資源如果過多的集中在房地產上，只會讓城市陷入產業(yè)發(fā)展難、財政收入上不來，想折騰沒錢的惡性循環(huán)中。目前處于這種現狀的城市并不少，在此就不一一舉例了。

以前我們認為高房價的代價會由整體承擔，但隨著樓市分化的深入，這種代價已分散到各個城市。

房價偏高的城市，未來每走一步都很難，人才引進難、注資實體產業(yè)難、留住人才更是難上加難，也真是應了那句話，過度依賴房地產，終將會付出代價，而現在僅僅是開始。

作者：層樓
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作者: 無憂無懼 時間: 2019-12-13 11:19
真話說多了有人會不愛聽的。

作者: 龍嘯天下 時間: 2019-12-17 00:22
都是賣現在的血吃以后的饃，將來吸不了血了，就敲骨吸髓，縱觀上下五千年，平民就沒有安生的時候，國民黨當時能一次收幾十年的稅，對我黨來說只是毛毛雨，一次就讓你上下三代都翻不了身還不敢造反才是王道

作者: 西咸百曉生 時間: 2020-5-20 09:20
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作者: hanfang1980 時間: 2020-6-15 12:50
西安房價只是補漲，西安房價并不高，及時參照GDP而已，西安也應該比石家莊，太原，蘭州，濟南高。
廈門工資低，GPD比西安低，均價4萬多，三亞和西安同屬旅游度假城市，三亞經濟文化不如西安，房價遠超西安，西安的房子不止賣個本地人，更多是吸引高凈值外來人口。這就解釋了，灃東高新，曲江這些新區(qū)房價屢創(chuàng)新高，而蓮湖新城這些老城區(qū)房價緩慢的原因。因為老城區(qū)只剩下本地土族和河南人了，缺少外來高凈值人口。

作者: zjxz2008 時間: 2020-6-15 20:09

hanfang1980 發(fā)表于 2020-6-15 12:50
西安房價只是補漲，西安房價并不高，及時參照GDP而已，西安也應該比石家莊，太原，蘭州，濟南高。
廈門工 ...

我說房價上漲的基礎在，你在那個帖子支持我了下。
   然后我現在反駁下你。

   蘭州按說房價應該低于西安，但是蘭州受地形限制，無法擴張，所以，地小，特例，再說蘭州房價現在也不高了。

   濟南，畢竟是1億人省會，畢竟是全國GDP第三的大省，房價高于西安很正常，同樣道理適用于鄭州。

   太原房價低于西安，不知道你聽誰說的比西安高？

   石家莊，因為距離北京近的原因，所以房價高于西安正常。。保定廊坊還是地級市，高于西安你服不服？保定廊坊如果和西安一樣戶口政策，房價馬上上天。

   廈門，廈門的房就不是給本地窮人買的啊，是整個福建尤其是泉州的富人買的啊。你嫉妒沒用啊。。

   西安和三亞一樣是度假城市？請問你是不是來搞笑的？你霧霾吸多了吧？？

   市場選擇，不要不服，西安房價能到今天，已經是投機取巧了。。你哪怕樓面價賣10萬，只要你有本事賣出去。。隨便。。

作者: 封振飛 時間: 2020-7-6 14:00
吹哪里都行，別吹長沙。湖南去廣州高鐵兩小時，為什么要選長沙？

作者: haoxinqing 時間: 2020-7-7 22:28

龍嘯天下發(fā)表于 2019-12-17 00:22
**** 作者被禁止或刪除內容自動屏蔽 ****

社畜這個詞好形象
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作者: zjxz2008 時間: 2020-7-8 12:56

封振飛發(fā)表于 2020-7-6 14:00
吹哪里都行，別吹長沙。湖南去廣州高鐵兩小時，為什么要選長沙？

南京杭州一個多小時還去上海呢。。

長沙作為開通5條地鐵的城市，房價9000到1萬明顯偏低。。主要是長沙限購是二線城市里最嚴的。。所以目前炒房資本盯緊長沙的很。。

作者: leonfire7 時間: 2020-7-8 14:19
我覺得西安還不至于反噬。。。。頂多是發(fā)展的初級階段

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