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榮耀西安網(wǎng)
標(biāo)題: 西安二手房城外緣何比城內(nèi)的貴？ [打印本頁]
作者: 一川煙草 時(shí)間: 2019-11-21 10:24
標(biāo)題: 西安二手房城外緣何比城內(nèi)的貴？
想買一套二手房，這些天通過網(wǎng)絡(luò)、中介公司等渠道了解了好多房源信息，心里大致有了些概念和輪廓。整體感覺，在一環(huán)區(qū)域想找一套價(jià)格每平方米萬元左右的二手房，不是什么難事，二環(huán)區(qū)域二手房均價(jià)則徘徊于每平方米在13000元—16000元區(qū)間，而三環(huán)熱點(diǎn)區(qū)域的二手房源，特別是高新和曲江區(qū)域的，價(jià)格則在16000元/m2以上。
購房者趙先生很是疑惑，他不明白房?jī)r(jià)不是唯地段論么?怎么在傳統(tǒng)的城核心、城中心，如今的二手房?jī)r(jià)格卻與近些年新崛起的三環(huán)區(qū)域形成迭次逆差，且成趨勢(shì)日益明顯?
一環(huán) 品質(zhì)決定價(jià)格
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，傳統(tǒng)的西安一環(huán)城核心區(qū)域，城墻、鐘鼓樓等文物古跡密布，企事業(yè)單位家屬區(qū)、家屬院相鄰成片，在“多拆少建、只拆不建”的大背景下，僅有的商品住宅樓盤也是見縫插針，可售的二手住宅呈現(xiàn)出房源稀少、房齡長、戶型產(chǎn)品陳舊、社區(qū)環(huán)境遜色等特點(diǎn)。在人們追求品質(zhì)、環(huán)境、特色、舒適，甚至品位和附加值的房地產(chǎn)下半場(chǎng)“白銀時(shí)代”，這些房源與新興的科技、綠色、生態(tài)等住宅產(chǎn)品相比價(jià)格便宜，是一種必然現(xiàn)象。
傳統(tǒng)核心城區(qū)商品住宅，幾乎都分布在規(guī)模小、體量小，僅有幾棟或一棟樓宇構(gòu)成的小樓盤。這些樓盤受限高限形和地域狹小等條件的制約，一般以多層小高層為主，樓宇結(jié)構(gòu)普遍為塔式、點(diǎn)式樓或板點(diǎn)結(jié)合，很少見板式樓，產(chǎn)品不是東曬、西曬甚至不乏房間窗戶全在北向的戶型。這樣的住宅采光、通風(fēng)、視野自然不理想，僅從健康舒適度考慮，購房者即使愿意出手，也不會(huì)掏大價(jià)錢。
一套使用十幾年的住宅價(jià)格，怎么能和剛交付的房子相提并論，盡管都是二手房。置業(yè)者王先生說：“商品房使用年限為70年，如果將房?jī)r(jià)分?jǐn)傇诿恳荒曛?，使用十幾年的二手房出售至少要打八折。目前，在一環(huán)區(qū)域，我去看了幾處房源，房齡都在10年以上，價(jià)格每平方米在12000元左右，盡管這是現(xiàn)今二手房的谷底價(jià)格，但從品質(zhì)角度去衡量，還是讓人有幾分猶豫?！?/font>
二環(huán) 配套成就價(jià)值
“娃今年上南二環(huán)附近某中學(xué)了，距離家坐公交有十幾站的距離，不想讓娃來回奔波太辛苦，想在學(xué)校周邊租一套單元房，全家人搬過去?？膳芰撕脦准抑薪?，都感覺出租房源租金有點(diǎn)貴?！焙蜗壬f，與其每月掏近3000元的房租，還不如湊些首付在該地段買一套二手房，用這些租房的錢還月供，這樣幾年下來，也不至于感覺十幾、二十萬元白白付給別人，還能得一套房產(chǎn)，再說，這樣的學(xué)區(qū)房，更不用擔(dān)心會(huì)貶值資產(chǎn)縮水?！?/font>
“二環(huán)區(qū)域名校匯聚、醫(yī)院扎堆，各種商業(yè)街區(qū)商場(chǎng)大樓更是鱗次櫛比，是名副其實(shí)的城市中心區(qū)。”某地產(chǎn)公司趙總認(rèn)為，一個(gè)樓盤項(xiàng)目的檔次、價(jià)格取決于該樓盤產(chǎn)品的品質(zhì)、品牌，但一個(gè)小區(qū)住宅的價(jià)值和升值空間，卻是由地段和樓盤所處的城市配套來決定的。家周圍2公里、1公里甚至幾百米就有學(xué)校、醫(yī)院和商業(yè)，業(yè)主日常生活要省心，省去很多時(shí)間和精力。這也正是該區(qū)域房?jī)r(jià)穩(wěn)健、小區(qū)入住率高、二手房易租易售的原因所在。
“二環(huán)區(qū)域內(nèi)，每平方米售價(jià)在13000元左右的二手房很難找，除非是居住氛圍差、人氣低、品質(zhì)遜色的個(gè)別小區(qū)，或一些小產(chǎn)權(quán)房、單位福利房?！绷私庵?，中介公司張經(jīng)理談到，目前，該區(qū)域二手房源房齡普遍都在10年左右，價(jià)格區(qū)間每平方米在14000元——16000元左右。從供需關(guān)系上看，該區(qū)域房源一直緊俏，備受購房者青睞?！?/font>
三環(huán) 速度營造未來
“從三環(huán)自駕車上高速去臨潼大概半個(gè)小時(shí)，但如果從鐘樓出發(fā)一個(gè)半小時(shí)未必會(huì)到。時(shí)速不低于60公里，同樣的距離節(jié)約時(shí)間至少一個(gè)小時(shí)，這就是三環(huán)的速度和效率?！眲偵习鄡赡甑男⊥跽f：“我們剛需年輕一族的購房訴求，是不會(huì)考慮老城區(qū)那種擁擠、吵嚷的環(huán)境，出行便捷體驗(yàn)速度的快感，不落后于人避免時(shí)間的邋遢是我們置業(yè)的首選。所以，好多同學(xué)及同事安新家都選擇三環(huán)區(qū)域?！?/font>
“三環(huán)區(qū)域的二手房每平方米在16000元左右應(yīng)該是平均價(jià)格了，稍微看上眼、感覺環(huán)境不錯(cuò)的房源，價(jià)格都會(huì)比這個(gè)高?！敝脴I(yè)者黃先生說，父親退休了，想把老家的母親也接來在西安頤享天年，需要找一個(gè)交通便捷、綠化好、符合老人喜愛花草的特性、有健身運(yùn)動(dòng)場(chǎng)所或周邊公園的小區(qū)，買一套二手房，幾經(jīng)考慮，全家都認(rèn)為三環(huán)區(qū)域最適合?！?/font>
城里寸土寸金空間小、拆遷成本高、樓宇建設(shè)受條件制約周期長、樓盤開發(fā)利潤薄，開發(fā)商只好把目光投向城外。在城外拍一塊新地、凈地，易經(jīng)營、易建設(shè)、易塑造，有空間去營造環(huán)境、有時(shí)間來精雕細(xì)琢，抓住購房者的訴求點(diǎn)匠心獨(dú)具，只為樓盤產(chǎn)品名利雙收……這就是開發(fā)商對(duì)郊外樓盤建設(shè)趨之若鶩，城外房子為什么比城里價(jià)格高的原因所在。 海江
來源：西安晚報(bào)
作者: 秋色從西來 時(shí)間: 2019-11-21 14:33
如果一環(huán)以內(nèi)的房子是六層以內(nèi)的板樓，價(jià)錢又如樓主所說的一萬以內(nèi)，那我勸樓主還是選內(nèi)環(huán)里這樣的樓房買吧。我個(gè)人覺得，三環(huán)附近那些動(dòng)輒30幾層的新樓，再過個(gè)十年，真的會(huì)有貧民窟的趨勢(shì)，物業(yè)難以為繼。而且，這些30幾層的樓房完全沒有再開發(fā)的潛力。相反，樓主提到的地段，那的確是內(nèi)環(huán)以內(nèi)優(yōu)于三環(huán)外的。自己家住的樓，外面破舊點(diǎn)沒啥。只要周邊成熟，生活方便，下點(diǎn)功夫好好把室內(nèi)裝修做好，關(guān)起門來過日子，誰舒服誰知道。
作者: 趙國政 時(shí)間: 2019-11-21 15:21
參考別的城市，比如北京，西安二環(huán)內(nèi)的房子價(jià)值回歸只是時(shí)間問題！
作者: 廢都何時(shí)崛起 時(shí)間: 2019-11-21 15:44
一環(huán)里選二手房主要看學(xué)區(qū)、醫(yī)院和地鐵
找個(gè)好學(xué)校、出行、醫(yī)療都方便，小區(qū)環(huán)境差一點(diǎn)也可以接受
作者: wgd1210 時(shí)間: 2019-11-21 15:56
價(jià)值回歸，只是時(shí)間問題
作者: 為何孤獨(dú) 時(shí)間: 2019-11-21 22:42
也從一個(gè)側(cè)面說明西安房地產(chǎn)市場(chǎng)不成熟，購房理念不成熟。
作者: 九月九的九 時(shí)間: 2019-11-22 04:59
說的是南郊吧，東西北郊不適用此規(guī)則
作者: dongxd0403 時(shí)間: 2019-11-22 14:22
{:mocs_50:}
作者: ☆海角‰ 時(shí)間: 2019-11-22 14:55
價(jià)格肯定是中心貴。問題是，中心永遠(yuǎn)在不斷變換位置（BJ除外）
作者: 燙青菜 時(shí)間: 2019-11-22 15:45
房地產(chǎn)市場(chǎng)的一個(gè)看點(diǎn)
作者: Dennis＇W 時(shí)間: 2019-11-24 21:02
不可能 那是因?yàn)楸本┑暮诵?公司 教育一切都在中心 西安城里是旅游 商業(yè)
作者: 看風(fēng)起 時(shí)間: 2019-11-26 08:25
西安大公司大企業(yè)都在南邊
作者: tyggbwyzzl 時(shí)間: 2019-11-26 09:59
長安怎么說，三環(huán)外
作者: 天路飛揚(yáng) 時(shí)間: 2019-11-26 10:47
南三環(huán)外的曲江環(huán)境最優(yōu)，中海凱旋門二手房已經(jīng)20000了
作者: .鏡子 時(shí)間: 2019-11-27 22:48
想想這30多層的樓，都有點(diǎn)后怕
作者: .鏡子 時(shí)間: 2019-11-27 22:48
想想這30多層的樓，都有點(diǎn)后怕
作者: 西咸百曉生 時(shí)間: 2019-12-13 22:41
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作者: uprightsoul 時(shí)間: 2019-12-14 10:29
因?yàn)槌莾?nèi)太擁擠，不過城外最終也是一樣的結(jié)局
作者: numb328 時(shí)間: 2020-2-25 23:49
你說的有道理，還有老舊改造也能解決一些問題，當(dāng)然三環(huán)外發(fā)開發(fā)商開發(fā)，入住率高的小區(qū)也不會(huì)差的，但是就怕一個(gè)小開發(fā)商開發(fā)，本來房屋品質(zhì)不好，物業(yè)不行，另一個(gè)入住率低，不要小看入住率，純投資的鬼盤問題很大，有人住的才叫社區(qū)，才叫房子，很多要素才能積聚，否則根本不行，參看東西南北郊好多房子，大家可以判別下
作者: numb328 時(shí)間: 2020-2-25 23:49
城里很二環(huán)邊中短期不會(huì)動(dòng)的
作者: 城墻根居 時(shí)間: 2020-2-26 09:12
有沒有推薦的區(qū)域
作者: 城墻根居 時(shí)間: 2020-2-26 09:21
我和你的看法恰恰相反，南三環(huán)外邊圍繞中海凱旋門的這一部分樓盤反倒居住的氛圍有些差，小區(qū)密度太大，集中度太高，在現(xiàn)有入住率不高的情況下?lián)矶聲r(shí)有發(fā)生（可想以后大面積入住后的情況），周邊僅靠三小二中提升教育概念；沒有便利的大型商超購物環(huán)境，不要說金輝環(huán)球廣場(chǎng)的事，兩公里外的路有多少人愿意過來？也不要說開車方便，不同時(shí)段實(shí)地看看就清楚了；醫(yī)院也離的遠(yuǎn)，說白了，除了樓看上去新一點(diǎn)，其他就是掛了曲江二期的韭菜地。
作者: 西咸百曉生 時(shí)間: 2020-5-21 13:10
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作者: 馬克馬龍010 時(shí)間: 2020-5-23 11:22
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作者: bingo 時(shí)間: 2020-5-26 12:02
本帖最后由 bingo 于 2020-5-26 12:05 編輯
你確定不是坑樓主，城內(nèi)的房子為什么便宜，沒有搞清楚就。。，為什么便宜，沒有暖氣，線路老化，為什么城內(nèi)便宜，難道別人都看不出城內(nèi)位置好。一分錢一分貨，大家又都不是傻子。這種房子買了就準(zhǔn)備砸在手里吧，還舒服。。。。
作者: 商山丹水 時(shí)間: 2020-5-26 16:30
前兩天去看小舅子的新房，30多層的樓，樓間和我小區(qū)小高層的樓間距差不多，站在小區(qū)院子里向上看，不敢說掉到井里，像是在大峽谷里也不為過。
作者: 商山丹水 時(shí)間: 2020-5-26 16:32
環(huán)城路為一環(huán)，就是城墻內(nèi)。
作者: 廢都何時(shí)崛起 時(shí)間: 2020-6-2 18:04
城墻李
作者: 天南地北我獨(dú)行 時(shí)間: 2020-6-3 06:53
西安的情況不一樣，老城區(qū)要有改造條件才有價(jià)值，西安城墻內(nèi)房子限高太厲害，開發(fā)商是不愿意染指的，就算改造了也不會(huì)原址還房，只有將來政府有錢了，搞成旅游區(qū)價(jià)值才能體現(xiàn)，但西安現(xiàn)在的發(fā)展重點(diǎn)就不在老城區(qū)，等些年頭吧。北京，上海，南京等城市為什么中心市區(qū)房子價(jià)值高？一個(gè)是土地問題，可開發(fā)土地太少，其次主要功能區(qū)還在老城區(qū)，購物，學(xué)校，醫(yī)療等等，西安不一樣，這些老城區(qū)已經(jīng)沒有任何優(yōu)勢(shì)了。城市和城市不一樣，西安政府沒那么多資金，暫時(shí)對(duì)老城區(qū)發(fā)展改造不會(huì)投入太大，等10年以后看看如何。
作者: 愛爾波特 時(shí)間: 2020-6-3 08:35
一環(huán)內(nèi)已經(jīng)是貧民窟了
作者: bingo 時(shí)間: 2020-6-3 09:56
回歸個(gè)毛，城改已經(jīng)結(jié)束了，舊房改造也結(jié)束了，大家檫亮眼睛，千萬不要買二環(huán)以內(nèi)。另外還和北京比，你以為天安門廣場(chǎng)在鐘樓旁邊。。。那是能比的嗎？
作者: bingo 時(shí)間: 2020-6-3 09:59
肯定南郊啊，大學(xué)林立，人員素質(zhì)高，一邊是曲江一邊是高新。這在西安是不爭(zhēng)的實(shí)事。
作者: 水墨丹青2019 時(shí)間: 2020-6-3 18:37
這都能能看出成熟與否？你真是人才??！
作者: 實(shí)事求是中國夢(mèng) 時(shí)間: 2020-6-3 20:37
因?yàn)槲靼渤鞘泻诵脑诟咝虑。皇且画h(huán)里，這么簡(jiǎn)單的問題都不懂，城市核心又不是畫圓圈畫出來的。
作者: 飆馳 時(shí)間: 2020-6-3 23:42
很實(shí)用的文章，讓我學(xué)到了很多~~
作者: hanfang1980 時(shí)間: 2020-6-15 12:41
城里的房子 除了拆遷，一無是處，好多沒暖氣 天然氣，戶型結(jié)構(gòu)嚴(yán)重落伍，衛(wèi)生間超小，客廳超小，下水堵塞。鄰居全是租戶，物業(yè)基本是擺設(shè)，停車?yán)щy。
作者: hanfang1980 時(shí)間: 2020-6-15 12:43
西安城墻內(nèi)只會(huì)越來越爛，二環(huán)內(nèi)被高容積率的韭菜樓毀了，高端高凈值人士進(jìn)一步外遷，就留下某些低素質(zhì)河南人和外來打工的，以及回民。這些人能創(chuàng)新能力等于0
作者: hanfang1980 時(shí)間: 2020-6-15 12:45
老城區(qū)只會(huì)越來越衰敗，幸好今年順城巷拆遷，已經(jīng)拿錢成功逃離老城區(qū)，在雁鳴湖周邊置業(yè)
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