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標(biāo)題: 西安樓市變了：過去“搖不到”，現(xiàn)在“賣不掉”？ [打印本頁]
作者: 安迪生愛愛迪生 時間: 2019-11-20 08:37
標(biāo)題: 西安樓市變了：過去“搖不到”，現(xiàn)在“賣不掉”？
千人“連夜排隊”，200套房子開盤還剩80余套；幾度出現(xiàn)千人登記的盤，現(xiàn)在能繼續(xù)“搖號”選房已不錯……
開盤“秒光”、“千人搖”等現(xiàn)象也越來越少；過去不少盤一度出現(xiàn)“搖不到”，目前不少盤面臨“賣不掉”：市場畫風(fēng)轉(zhuǎn)換為何如此之快？
市場是突然轉(zhuǎn)變的嗎？
2019年上半年住宅市場供應(yīng)量624.3萬㎡，成交749萬㎡，成交均價12077元/㎡，達(dá)到歷史新高！
6月份的主要數(shù)據(jù)為：住宅供應(yīng)量為151.8萬㎡，成交量145.7萬㎡，供需比為1.04，成交均價為12132元/㎡。
開盤去化率：主城區(qū)開盤21個，整體去化率82%；外圍城區(qū)開盤15個，整體去化率85%?？傮w去化率在83%以上。
以6月份的數(shù)據(jù)為基數(shù)，看看7-10月份這四個月的住宅供應(yīng)量、成交量、開盤去化率的情況：
7月份：住宅供應(yīng)量63.7萬㎡，環(huán)比降58%；成交量157.7萬㎡，環(huán)比漲8.2%；成交均價12467元/㎡，環(huán)比漲2.8%；開盤29個（次），整體去化率80%，環(huán)比降3%。
8月份：住宅供應(yīng)量185.3萬/㎡，環(huán)比漲191%；成交123.8萬㎡，環(huán)比降21.5%；成交均價11569元/㎡，環(huán)比降7.2%；開盤42個（次），整體去化率77%，環(huán)比降3%。
9月份：住宅供應(yīng)量175.7萬㎡，環(huán)比降5.2%；成交量119.9萬㎡，環(huán)比降3.2%；成交均價12249元/㎡，環(huán)比漲5.9%；開盤53個（次），整體去化率70%，環(huán)比降7%。
10月份：住宅供應(yīng)量122.9萬㎡，環(huán)比降30.1%；成交量159.9萬㎡，環(huán)比漲33.4%；成交均價12661元/㎡，環(huán)比漲3.4%；開盤40個（次），整體去化率71%，相對穩(wěn)定。
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從7-10的數(shù)據(jù)看，兩個特點比較明顯：
1、從數(shù)據(jù)對比看，開盤去化率呈現(xiàn)下降趨勢，開盤“秒清”、“100%去化”減少，銷售周期拉長、階段性的可選房源增多，是7-10月份的一個明顯特征。
2、從7月份以來，均價在10000-12000元/㎡之間的樓盤房源上市增量明顯，這也導(dǎo)致8月份的成交均價呈現(xiàn)結(jié)構(gòu)性的“下跌”。
10月份的房價上漲，與價格基數(shù)相對高一些的房源成交占比上升有關(guān)；而成交量的反彈則與樓盤的“明折暗扣”增多，也不無關(guān)系。
我們再來看看二手房市場的情況：
與新房價格持續(xù)出現(xiàn)環(huán)比上漲的態(tài)勢對比，西安二手房自2019年8月份以來，已出現(xiàn)明顯的下跌行情！
8月份西安二手房價格環(huán)比漲幅為0，9月環(huán)比漲幅下降0.6%，10月份環(huán)比漲幅下降0.7%！也就是說，兩個已累計下跌1.3%。
與過去的動輒上漲百分之十幾甚至幾十相比，環(huán)比下跌的比例不是很大，甚至可以說是很小，但釋放的信號非常強(qiáng)烈和刺人眼球！
從去年之前的“大熱”、“價格倒掛”到今年年初掛牌房源突然增多、掛牌價主動下調(diào)，到9、10月份成交均價的實質(zhì)性下跌，二手房行情和價格拐點出現(xiàn)！
其實，始于2018年下半年的控價從嚴(yán)，主城區(qū)高層房價“不漲”，供應(yīng)量持續(xù)增加，對二手房的影響就已經(jīng)產(chǎn)生。
西安二手房價格下行，從目前的市場特性看，還將持續(xù)?，F(xiàn)在對于二手房買家和賣家而言，總體看，都不是最合適的買賣時機(jī)。
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市場行情的演變，有其前因。
新房去化率走低，銷售周期拉長；二手房價格實質(zhì)性下跌，成交低迷；導(dǎo)致這一態(tài)勢轉(zhuǎn)換的分水嶺事件是突發(fā)的“6·20新政”。
2019年6月20日，西安房地產(chǎn)調(diào)控再度加碼：從6月21日起，新落戶人士須滿足“落戶滿1年”或“新落戶+西安12個社保（納稅）”；非西安戶籍人士須有西安的5年社保（納稅），方可在限購區(qū)域買房。
幾乎同時，國家統(tǒng)計局西安調(diào)查總隊介入西安新房價格申報審核，此后引入第三方定價機(jī)制，主城區(qū)新房價格從嚴(yán)控制態(tài)勢加劇，同盤后續(xù)房源全面“零漲幅”出現(xiàn)。
新增購買力被限制和控價從嚴(yán)，是市場的兩個核心按鈕。至此，西安房地產(chǎn)調(diào)控才是進(jìn)入“動真”階段。
而在另一個層面，金融管控從嚴(yán)，對房企的資金來源加強(qiáng)監(jiān)督，則讓房企不能掉以輕心。
6-9月份，銀監(jiān)會、央行等，持續(xù)發(fā)布通知并加大檢查、處罰力度，對涉嫌違規(guī)進(jìn)入房地產(chǎn)的資本、消費(fèi)貸等進(jìn)行管控，房企資金面趨于緊張。
8月份以來，西安開盤次數(shù)急劇增多，樓盤上市速度加快，開盤優(yōu)惠開始普現(xiàn)、部分樓盤實銷價與公示價有一定落差，不能說與此態(tài)勢無關(guān)。
多因素共振之下，市場面發(fā)生變化，已不能再用“理性回歸”來解釋，而應(yīng)是到了一個新的市場階段。
可以說，當(dāng)前西安樓市賣方和買方市場已經(jīng)達(dá)到一定程度的平衡，或已逐漸在由賣方市場向買方市場轉(zhuǎn)化。
過去，盯著一個盤非買不可，搖上7、8次甚至10多次……“搖不到”是少數(shù)顯現(xiàn)，畢竟性價比高的盤，持續(xù)熱銷不奇怪。
現(xiàn)在，不搖號，銷售周期拉長，其實也不奇怪，一方面房企要省錢（搖號公示費(fèi)也是成本），加快資金回籠，流程能簡化則簡化，另一方面，搖號與否作為評判樓盤品質(zhì)和熱銷的依據(jù)已弱化。
未來，分化態(tài)勢將持續(xù)，面臨“賣不掉”情況的樓盤將逐步增多。需求和購買力是需要蓄聚的，在低位穩(wěn)定的態(tài)勢下，高品質(zhì)盤也將面臨更嚴(yán)格的挑選，而產(chǎn)品力不夠、品質(zhì)差的房子，面臨的壓力則會更大。
2019年10月31日，西安市政府辦公廳發(fā)布穩(wěn)增長工作清單，明確指出：保持調(diào)控定力，嚴(yán)格執(zhí)行房價申報制度，嚴(yán)控房價漲幅。
在特定的政策面和城市特性下，過去用來判斷房地產(chǎn)周期律的理論，正在失靈。只要政策面和手段不變，新的市場特征必將持續(xù)。
日子太舒服了，大家都接受；日子不太好了，大家都難受。從“大熱”到相對“平淡”，市場的轉(zhuǎn)變，對于賣方和賣方而言，需要的是適應(yīng)！
對于現(xiàn)階段和未來想要買房自住的人士來說，更好的機(jī)會正來。而要繼續(xù)通過房產(chǎn)投資獲益，則需要加強(qiáng)城市和產(chǎn)品價值點的雙挖掘能力。
數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局、創(chuàng)典全程。編輯=陽陽 編審=周鑫
作者: 你身后。。。。 時間: 2019-11-20 08:49
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作者: 驢兔戶外 時間: 2019-11-20 09:29
跌了不是很好嗎
作者: 大山深處人家 時間: 2019-11-20 12:04
市場橫盤整理，很好！
作者: kid舞蹈 時間: 2019-11-20 13:51
過去“搖不到”，現(xiàn)在“賣不掉”
作者: 澳佳寶 時間: 2019-11-20 14:13
對于現(xiàn)階段和未來想要買房自住的人士來說，更好的機(jī)會正來。
作者: 名動江湖 時間: 2019-11-20 14:48
從“大熱”到相對“平淡”，市場的轉(zhuǎn)變，對于賣方和賣方而言，需要的是適應(yīng)！
作者: 望長安 時間: 2019-11-20 22:36
高潮只有短暫的一點時間，哪能一直像2016到2018那樣一直漲！除非國家給普通大眾漲工資！
作者: 為何孤獨 時間: 2019-11-21 08:23
高潮就好比男女性事一樣，暫短和興奮，興奮過后是長期的疲軟！
作者: 西京總督 時間: 2019-11-21 09:58
房子買的是地段，一方面是好地段沒地皮了，一方面垃圾地段沒人要，很正常。
作者: 關(guān)中草上飛 時間: 2019-11-21 15:30
精辟
作者: 米酷 時間: 2019-11-22 08:12
搖不到是事實，賣不掉純屬扯蛋，
作者: 笑傲風(fēng)塵 時間: 2019-11-22 13:16
好的樓盤確實搖不到
作者: 你身后。。。。 時間: 2019-11-23 00:44
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作者: 西咸百曉生 時間: 2019-12-1 05:59
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作者: 壯志 時間: 2019-12-23 21:47
沒有賣不了的東西，只有賣不出的價格。
作者: nanandacu 時間: 2020-1-4 00:03
{:mocs_51:}
作者: 喵的追隨者 時間: 2020-2-7 00:59
很奇怪很多人以為房價大跌他們就買的起的，真到那時候大部分人工作都沒了買個屁。穩(wěn)定橫盤或輕微緩慢下降才是王道。等經(jīng)濟(jì)發(fā)展沖淡內(nèi)部泡沫。否則真要經(jīng)濟(jì)蕭條了。
作者: 城墻根居 時間: 2020-2-7 16:18
賣不掉的都是性價比低的盤或房源，熱點區(qū)域的二手房依然很搶手，年前看中的幾套我和幾個中介在議價中房子就出掉了。
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