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標(biāo)題: 聊聊房價的極限 [打印本頁]
作者: kap    時間: 2019-10-10 16:12
標(biāo)題: 聊聊房價的極限
作者：王銳
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來源：知乎
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下面我們聊聊房價的極限。我們先假設(shè)一個概念—首付是父母幫你支付的，你暫時不用考慮30%的問題，因?yàn)檫@個社會的主流就是父母幫忙付首付。


我們再考慮另一個因素，即剩下的70%問題。因?yàn)槲覀兞牡氖欠績r極限，所以你不得不等額本息貸30年，因?yàn)橘J的時間越長，你每個月需要還的錢就越少。


用支付寶房貸工具計(jì)算，發(fā)現(xiàn)若你是貸30年，等額本息，那么未來30年你就大概需要還70%*2的錢，就是說，你要在未來30年里大概要還1.4個房子（實(shí)際是1.3幾，很接近1.4）。


于是我們可以得到一個普通城市房價極限公式：比如說一個城市的現(xiàn)在平均房價是m萬，城市購房主力85后、90后中位數(shù)月收入是n萬，市面上較主流的可供一家三口居住的房型是80平米（實(shí)際居住面積70平左右）。


1、未來30年總還款金額：m·80·1.4=112m萬


2、112m萬除以360月≈0.3m（月貸額）


而現(xiàn)在銀行的貸款指標(biāo)是，月貸款支出不能超過月收入的一半。有趣的是，大家可以看看自己身邊還沒買房的年輕人，看看他們月租房費(fèi)用（加上水電網(wǎng)）是否是自己月收入的20%~30%，月生活費(fèi)是否也是自己月收入的20%~30％。在這里，我們再假設(shè)一種情況，就是男方和女方收入和的二分之一是n。我之所以假設(shè)這種情況，也是盡量動態(tài)地結(jié)合當(dāng)前的婚戀市場。就我所了解的情況時，男方月收入1.2萬，不少會找個月收入七八千的為家庭分擔(dān)些壓力；當(dāng)男方月收入2、3萬時，相對來說底氣就比較足，女方只要漂亮，哪怕沒收入也無所謂，或者是就算女方收入較高，男方也不會讓女方為家庭負(fù)擔(dān)什么。所以，我們假設(shè)男方和女方收入和的二分之一是n，且用這個n來負(fù)擔(dān)0.3m的月貸。


那么我最后計(jì)算得到的普通城市房價極限公式是：當(dāng)0.3m＝n時，房價就到了極限；大約是，當(dāng)m/n≥3.33時，房價就到了崩潰的地步（m是城市房價平均值，單位是萬；n是城市購房主力85后、90后中位數(shù)月收入，單位也是萬）。


好，我們先來看看武漢，就是我所在的城市。我所得到的資料估算出武漢85后90后的中位數(shù)月工資大概在0.7萬左右，用0.7乘以3.33，約等于2.3。所以我認(rèn)為，武漢的平均房價再怎么漲，也難以突破2.3萬這個關(guān)口。大家也可以用我這個公式算算你們的城市。就是用你們城市85后90后的中位數(shù)收入乘以3.33，看看得到的數(shù)與你們當(dāng)?shù)仄骄績r相差多少。

根據(jù)我的親身接觸，不是敲鍵盤了解的哈，我認(rèn)識的幾個買了房子的年輕人，如果是單身的話，那么他每個月的收入只是略高于月房貸額，有一部分暫時被他家長還了。我問他們的感受是什么，他們說不敢談戀愛。有幾個結(jié)婚了的，他們的月房貸額只是略低于月家庭總收入½，但現(xiàn)在一心想著如何開源節(jié)流。那些有孩子了的，一半以上的夫妻會選擇讓自己的父母幫忙帶孩子。


我的公式之所以有以上假設(shè)，是因?yàn)榫拖癯垂梢粯樱缃褓I房的主力，一是85后90后中收入夠得上他們年齡段收入中位數(shù)的人；二是家庭能掏空六個錢包付那30%首付的；三是女方還能出些力的，因?yàn)槟行詨毫Υ_實(shí)很大，大到已經(jīng)變成了理性結(jié)婚；四是那些雖不奢求大平層但覺得一家三口還是要住個實(shí)際面積有70平左右的人，不然苦了老婆孩子，加之市場上的主流戶型也不是5、60平。小散、游資什么的，我就不計(jì)算入內(nèi)了，因?yàn)橹饕艿闹饕矫娌艣Q定事物的性質(zhì)。對了，最后說一句，那就是我之所以說這個公式算的是房價極限公式，是因?yàn)槲疫€假設(shè)了男方家庭在購房后還能出得起價格不菲的房屋裝修費(fèi)與彩禮錢。


最后再聊聊武漢，如今武漢政府不斷放寬落戶政策，現(xiàn)在的政策是，你只要是大?；虼髮Ｒ陨系膶W(xué)歷，就可以立馬落戶到武漢的任何一區(qū)，這和幾年前的落戶難形成了鮮明的對比。上個月我陪朋友去搞這個事情，發(fā)現(xiàn)這邊政府的辦事效率太高了，你只要帶一張身份證，就可以把落戶問題解決。武漢這邊落戶的條件之寬，落戶柜臺的辦事效率之高，讓我很驚訝。不過這事也反應(yīng)出了另一個問題，那就是房子不好賣了，必須要拉進(jìn)更多年輕人才行。而武漢二手房的賣房掛單也確實(shí)在與日俱增。


以前都說北上深房價太高武漢是價值洼地，可若連“價值洼地”都扛不住了，那么其他地方將會怎樣？



作者: zjxz2002    時間: 2019-10-10 16:36
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作者: 米酷    時間: 2019-10-10 20:07
30%70%都是一個問題，除非不是親生的，不在一個鍋里吃飯
作者: 長安新星    時間: 2019-10-10 21:02
收入低 房間高
作者: 小熊貓秦子涵    時間: 2019-10-10 22:45
樓主有心了，西安白領(lǐng)平均薪酬7543元，那么西安房價的極限是2.5萬？
作者: kap    時間: 2019-10-11 08:52
小熊貓秦子涵 發(fā)表于 2019-10-10 22:45
樓主有心了，西安白領(lǐng)平均薪酬7543元，那么西安房價的極限是2.5萬？

西安除了白領(lǐng)，還有藍(lán)領(lǐng)   黑領(lǐng)    甚至沒領(lǐng)



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