8月15日，國家統(tǒng)計局公布了2019年7月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況。
7月是傳統(tǒng)意義上的市場淡季，但是在今年各大城市GDP增速下降、中央屢次提及“房住不炒”及限購政策全面收緊的壓力下，7月數(shù)據(jù)也被視為窺探下半年房價走向的一份參考。
西安房價會在未來發(fā)生什么變化，也可以從數(shù)據(jù)和近期動向中得到一些啟示。
“房住不炒”定位始終不變
分析數(shù)據(jù)之前，需要強調(diào)一點，也就是今年中央對房價的態(tài)度。
今年以來，中央繼續(xù)堅持住房居住屬性，堅持穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期的政策導(dǎo)向。
今年4月19日，中共中央政治局召開會議，指出，要“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位”，落實好一城一策、因城施策、城市政府主體責(zé)任的長效調(diào)控機制。
時隔三月，7月30日，中共中央政治局會議重申“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位”，首次提出“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段”。
雖然房地產(chǎn)是一個區(qū)域性市場，講究“一城一策”，同樣的房子在西安是一個價格，在北京又是一個價格。但是各地肯定會根據(jù)自己的實際情況作出調(diào)整，這種調(diào)整也不會脫離中央調(diào)控的主基調(diào)——“房住不炒”。
各地政府針對房價的調(diào)整有多大呢？
近期，海南、蘇州、上海等地都發(fā)布了房地產(chǎn)調(diào)控相關(guān)措施，蘇州更是因為房價瘋狂上漲，連續(xù)被住建部約談，在三個月里四次加碼房地產(chǎn)調(diào)控。
數(shù)據(jù)顯示， 7月單月全國房地產(chǎn)調(diào)控政策次數(shù)為56次。2019年1-7月，全國房地產(chǎn)調(diào)控政策達到307次。而今年上半年全國房地產(chǎn)調(diào)控政策就高達251次，相比2018年上半年房地產(chǎn)調(diào)控192次，同比上漲了31%。
“房住不炒”，必須落實到位。
西安連續(xù)8個月領(lǐng)跑全國
談完“房住不炒”，再回看數(shù)據(jù)，我們會發(fā)現(xiàn)在政策引導(dǎo)下各城市房價的種種變化。
數(shù)據(jù)顯示了幾個很有意思的點，反映出各城市對于房價漲跌的看法，當(dāng)然西安的存在依舊引人注目。
1、當(dāng)月70個大中城市中，有60城新建商品住宅價格環(huán)比上漲，相比6月的63城減少3個。
大中型城市房價漲幅都有所遏制，反而不限購的三四線城市環(huán)比漲幅驚人，如平頂山以1.6%的漲幅領(lǐng)跑全國。
2、20個城市二手房房價集體下降，其中就包括被稱為全國樓市風(fēng)向標的北京，而這是北京二手房自今年1月份以來再度出現(xiàn)下降局面。
3、雖然新房同比都在上漲，但漲幅并不算太大，絕大多數(shù)城市都是微微略漲，但是，西安、大理、呼和浩特、秦皇島等四個城市同比漲幅超過20％，西安則以25.3%的漲幅，連續(xù)8個月領(lǐng)跑全國。
▲2019年7月70個大中城市新建商品住宅銷售價格指數(shù)
▲2019年7月70個大中城市二手住宅銷售價格指數(shù)
掐住房價上漲的大動脈
如某地產(chǎn)大佬所言，房地產(chǎn)的本質(zhì)屬性就是金融，不管是炒什么，首先得有錢。
開發(fā)商買完地沒錢蓋房，去哪整錢?。裤y行！
老百姓只夠湊個首付錢，剩下咋辦呢？銀行！
炒房客本錢不夠怎么炒房呢？買樓抵押給銀行后再賣樓買樓，接下來繼續(xù)找銀行！
中農(nóng)工交建等五大銀行2018年年報數(shù)據(jù)顯示，在個人貸款中，住房貸款是主力。2018年全年，五大行個人住房貸款占個人貸款的比例，最低的一家都超過了60%，最高的一家干脆越過80%。
《中國經(jīng)濟周刊》曾援引數(shù)據(jù)報道，2008—2018年，我國個人住房貸款余額從3萬億元增至25.8萬億元。
可以說，銀行是向房地產(chǎn)市場輸血的大動脈。
中央屢次強調(diào)“房住不炒”后，在調(diào)控房價上也拿出了手段，直接掐住了房地產(chǎn)市場的大動脈。
5月10日，銀保監(jiān)會發(fā)文，要求加大對違反房地產(chǎn)行業(yè)政策的各種亂象行為檢查處罰力度，其中對信托領(lǐng)域各種業(yè)務(wù)違規(guī)行為都提出了明確禁止性要求，嚴禁通過房地產(chǎn)信托給開發(fā)商購買土地的前端融資加杠桿行為。
7月12日，國家發(fā)改委發(fā)文明確指出，房企發(fā)行外債只能用于借新還舊，且置換的境外債務(wù)只能是未來一年內(nèi)到期的中長期債務(wù)。
在中央再次強調(diào)“房住不炒”的前一天，7月29日，央行在銀行業(yè)金融機構(gòu)信貸結(jié)構(gòu)調(diào)整優(yōu)化座談會上指出，房地產(chǎn)行業(yè)占用信貸資源依然較多，今后要合理控制房地產(chǎn)貸款投放；保持個人住房貸款合理適度增長，嚴禁消費貸款違規(guī)用于購房；加強對銀行理財、委托貸款等渠道流入房地產(chǎn)的資金管理；加強對存在高杠桿經(jīng)營的大型房企的融資行為的監(jiān)管和風(fēng)險提示，合理管控企業(yè)有息負債規(guī)模和資產(chǎn)負債率。
全面收緊貸款的調(diào)子已定，各地也不斷將房貸利率上漲。
據(jù)媒體報道，西安已有部分銀行上調(diào)了房貸利率，首套房貸利率從此前的上浮15%調(diào)至上浮20%，二套房利率上浮至25%，相比之前均提高了5個百分點。
房貸利率的上漲，提高了貸款買房的難度，購房者對于買房的意愿也會受到不少影響。有媒體甚至做出了開發(fā)商為了吸引購房者，將會降價拋售的預(yù)測。
在西安，雖然沒看到降價銷售的樓盤，但是從近期西安公示的新盤備案價來看，大多數(shù)樓盤0漲幅。
同時，開發(fā)商們想要從銀行拿錢的想法也受到了限制。
而近日，銀保監(jiān)會辦公廳下發(fā)了一則《關(guān)于開展2019年銀行機構(gòu)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)專項檢查的通知》，要求重點檢查包括西安在內(nèi)的32個城市的銀行在四大領(lǐng)域的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，涉及土地儲備貸款、開發(fā)貸款、個人房貸、住房租賃貸款等。這一則《通知》，意味著個人、房企貸款、融資的壓力都將加大。
“錢袋子”被鎖住，接下來又是房企債務(wù)集中兌付期，房企銷售面積已經(jīng)持續(xù)下滑7個月了，開發(fā)商們的日子也將越來越不好過。
西安的房價該歇一歇了
西安上半年GDP增長是7.0%，比較中規(guī)中矩，經(jīng)濟下行壓力始終存在。
房地產(chǎn)方面，房地產(chǎn)開發(fā)投資同比下降1.1%。商品房銷售面積1154.34萬平方米，下降7.9%，其中，住宅銷售面積933.12萬平方米，下降10.8%。
房價被稱為拉動GDP增長的絕對支柱之一，西安GDP增速的下滑，也被大家認為受房地產(chǎn)因素頗多。
然而房地產(chǎn)開發(fā)投資意愿下降，房價卻依然在漲，可見西安房地產(chǎn)市場剔出的只是實力不足的房企，大部分房企和購房者依舊看好西安。
但是，中央依舊明確指出“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段”，同時又收縮房地產(chǎn)的”錢袋子“，接下來房企想要拿地的壓力也將隨之變大，西安也不會鐵著頭硬要鼓勵房企大手筆拿地，繼續(xù)炒作”地王“。
目前西安已經(jīng)采取了限購、限售、限價等一系列調(diào)控措施，并且加大了保障房的供應(yīng)，現(xiàn)在又加上了限貸的手段，最大程度去控制炒房的存在。
雖然大家常常調(diào)侃”限購限購，越限越漲“，期望政府直接出手降低房價，甚至降到前幾年的水平。
但是房地產(chǎn)市場背后，確實不可忽視地方政府對于房地產(chǎn)市場拉動經(jīng)濟的看重，但是西安的政策紅利、地理位置等等因素，讓市場始終對西安看好，已經(jīng)不是政府單方面想拉高房價的因素。
根據(jù)近日西安市住建局公布的數(shù)據(jù)顯示，算上農(nóng)村、城中村、部分軍工單位及城改安置房的話，西安住宅房屋總量已超過500萬套，媒體甚至算出來個”西安戶均住房約兩套“的結(jié)論。
可以說西安并不缺房，缺的是好房子。被視為房價基本盤的二手房價格，在西安始終不溫不火，刺激西安房價最終還是新房價格。
在中央的基調(diào)下，西安大概率會在維持市場穩(wěn)定的前提下，繼續(xù)出臺相關(guān)政策，控制購房者的熱情和限制開發(fā)商的拿地和定價。
如果在即將到來的銷售旺季，西安房價漲幅繼續(xù)領(lǐng)跑，政府卻沒有大動作的話，也免不了約談的結(jié)局。
今年下半年，漲，不可避免，但是西安房價也到了該歇一歇的時候了。
素材來源：華商網(wǎng)、俠客島、新華社等