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標(biāo)題: 一千萬人口的西安城，到底需要多少套房子？ [打印本頁]
作者: 榮耀西安網(wǎng)官微 時(shí)間: 2019-7-29 09:16
標(biāo)題: 一千萬人口的西安城，到底需要多少套房子？
曾幾何時(shí)，大家都在猜測(cè)西安城謎一樣的人口數(shù)量，什么時(shí)候能突破千萬。
自西安戶籍改革啟動(dòng)后，西安人口數(shù)據(jù)情況逐漸明朗。
2019年3月17日，西安市統(tǒng)計(jì)局、國家統(tǒng)計(jì)局西安調(diào)查隊(duì)發(fā)布《西安市2018年國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)》：截止2018年底，西安市常住人口1000.37萬人，年末全市戶籍總?cè)丝?86.87萬人。
5月21日，西安市人大監(jiān)察和司法委員會(huì)組織部分委員會(huì)委員和市人大代表，對(duì)西安市戶籍新政落實(shí)情況進(jìn)行了視察。截至2019年4月30日，西安戶籍人口共1004.9萬人，流動(dòng)人口317.9萬人。兩年零兩個(gè)月的時(shí)間里，全市共遷入落戶115.1萬人。
總量已超過400萬套
兩個(gè)千萬級(jí)的數(shù)據(jù)，宣告了西安戶籍改革的成果，西安的城市體量也上升至全新階段。
人多了，住房需求也隨之增多，新的疑問來了，千萬人口的西安城，到底有多少套房子？
近日，西安市住建局透露：目前我市住宅房屋總量已超過400萬套，其中不含農(nóng)村、城中村、部分軍工單位及城改安置房的住宅房源數(shù)量。西安市存量住宅類型、結(jié)構(gòu)和分布構(gòu)成已呈現(xiàn)多元化格局。
超過400萬套是什么概念？
西安交通大學(xué)房地產(chǎn)研究所的楊東朗教授表示，“對(duì)于一個(gè)千萬人口的大城市來說，當(dāng)前西安房源存量比較充足，以平均家庭3-4口人來計(jì)算， 家庭擁有住房超過一套以上，基本可以滿足城市居民住有所居的要求?！?/font>
而將這個(gè)數(shù)據(jù)放至全國來對(duì)比......對(duì)不起，對(duì)于住房總量這個(gè)問題，從98年商品房全面進(jìn)入市場到現(xiàn)在20多年，我國沒有開展過一次全國住房統(tǒng)計(jì)，這個(gè)數(shù)據(jù)我們沒辦法進(jìn)行比對(duì)。
不過，從不少權(quán)威人士的消息源和媒體自己統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)中，我們也可以有一個(gè)不算精準(zhǔn)的參考。
2018年，住建部住房政策專家委員會(huì)副主任、全國房地產(chǎn)商會(huì)聯(lián)盟主席顧云昌在參加會(huì)議時(shí)表示：現(xiàn)在中國住宅人均1.1套，人均建筑面積大概在35-40平米之間。
這樣的結(jié)論很難說是錯(cuò)的，但他給出的數(shù)據(jù)卻讓很多人意外。人均的說法，足以讓無數(shù)“被平均”的人無語，后面專家勘誤后的說法反而要讓人信服的多，“人均1.1套”應(yīng)為“戶均1.1套”。
如果按照這個(gè)說法去參考，千萬級(jí)人口的西安是維持在全國平均線，只是這個(gè)說法談不上絕對(duì)精準(zhǔn)，而且超過400萬套的數(shù)據(jù)，也沒有算上農(nóng)村、城中村、部分軍工單位及城改安置房的住宅房源數(shù)量。
西安戶均住房的數(shù)量，應(yīng)該遠(yuǎn)大于全國平均線。
而和其他城市相比，也因?yàn)闀r(shí)間和統(tǒng)計(jì)口徑的原因，無法比對(duì)。比如，成都2017時(shí)透露的數(shù)據(jù)是住房總量526萬套，當(dāng)年成都市常住人口為1604.47萬人，按照三口之間可得出戶均也在1套左右，到了今年卻沒有住房總量的數(shù)據(jù)出爐，無法拉出表格和西安進(jìn)行橫向?qū)Ρ取?/font>
▲圖：榮耀西安網(wǎng)@零點(diǎn)樂隊(duì)
西安的住房供應(yīng)體系是否健康？
戶均住房的數(shù)據(jù)，并不能證明西安人每戶都有屬于自己的住房，但并不是毫無作用，該數(shù)據(jù)更多是從側(cè)面為西安住房市場的健康把脈。
實(shí)際上，我國城鎮(zhèn)住房供應(yīng)是一套非常復(fù)雜的體系。
目前這套城鎮(zhèn)住房供應(yīng)體系源自1994年的城鎮(zhèn)住房制度改革。1994年房改之后，城鎮(zhèn)住房體系進(jìn)入新時(shí)代，經(jīng)過二十多年的發(fā)展，逐步形成了已購公房、商品房、保障房和小產(chǎn)權(quán)房四大類并存的格局。
西安也不例外。
根據(jù)今年西安市住建局對(duì)全市商品房、企事業(yè)單位集資房、房改房、各類保障房、政府直管公房的數(shù)量進(jìn)行了摸底調(diào)查。
數(shù)據(jù)顯示，目前我市已累計(jì)批準(zhǔn)上市的商品住宅約291萬套，其中城六區(qū)230萬套，其他區(qū)縣為61萬套；全市各企事業(yè)單位房改房、集資建房約87萬套；各類保障房近25萬套，包括購置型保障房13.69萬套，租賃型保障房11.3萬套；政府直管公房2萬余套。
總數(shù)405萬套。
從住宅建設(shè)年代分析，我市大約有一半以上的房屋建設(shè)于2010年以后，占西安存量房的51.3%。其中，1990年以前的房屋占比6.5%，1991-2000年之間的占比13.8%，2001-2010年占比28.4%。
從2010年以后，我市房屋建設(shè)進(jìn)入快速發(fā)展階段。從房屋結(jié)構(gòu)分析，磚混結(jié)構(gòu)和框架結(jié)構(gòu)房屋小區(qū)數(shù)量各占比約50%。磚混房屋套數(shù)約占30%，建設(shè)面積占比約25%；框架房屋套數(shù)約占70%，建設(shè)面積占比約75%。
從這一數(shù)據(jù)看出，西安加大城市容量，擴(kuò)大城市骨架的開始，與西安三環(huán)的建成通車、各大開發(fā)區(qū)圈地開發(fā)的時(shí)間線相吻合。
而且2010年之前的西安，確實(shí)是“房價(jià)洼地”，不僅品牌開發(fā)商不愛來，大家也更喜歡單位牽頭的集資建房。
隨著城市發(fā)展腳步不斷加快，房價(jià)不斷上升，各類保障房的出現(xiàn)是城市中低收入家庭的必需。從數(shù)據(jù)來看，西安市保障房的占比確實(shí)不高，這是日后需要不斷提高的。
2018起，西安市20%的居民用地用來建設(shè)共有產(chǎn)權(quán)房，還有20%的公租房，剩下的60%為商品房。希望這一決策能讓西安住房供應(yīng)體系更加健康。
西安缺不缺房子？
據(jù)統(tǒng)計(jì)，2019年上半年，西安累計(jì)批發(fā)預(yù)售證145張，新增住宅供應(yīng)僅約3.9萬套，同比去年下跌超2成。
據(jù)媒體測(cè)算，上半年西安商品房住宅銷售面積同比去年上半年，實(shí)際成交面積減少近100萬平方米。如果按照一套房平均100平方米計(jì)算，等于比去年上半年成交少了約1萬套房源。
但是從上半年房地產(chǎn)市場的熱度來看，不是銷售成交走低，而是供應(yīng)量實(shí)在太少，大家也更關(guān)注品牌房企的樓盤，“千人搖”的情況不斷發(fā)生。
另一方面，西安二手房市場受到解禁政策影響后，今年大批二手房，甚至是毛坯房入市，結(jié)果問價(jià)購買的人卻始終不夠，掛牌價(jià)格也在持續(xù)走低。
繼續(xù)形成“新房火熱、二手房冷清”的局面，確實(shí)不像是住房短缺，供應(yīng)量跟不上人口的情況。
規(guī)劃中，2020年西安全域人口要達(dá)到1500萬。
目前西安405萬套住宅總量，再加上不清楚數(shù)量的小產(chǎn)區(qū)房、城中村、城中村三年清零計(jì)劃釋放的土地、及2018年之后西安供應(yīng)住房維持在20~30萬套的數(shù)據(jù)，實(shí)際上是足以應(yīng)對(duì)人口增長計(jì)劃的，西安并不缺房子。
那西安人到底缺不缺房子呢？
這個(gè)問題，數(shù)據(jù)沒辦法給我答案，只能拋給每一個(gè)在西安拼搏奮斗的你了。
作者: 可可123456 時(shí)間: 2019-7-29 09:50
這么有價(jià)值的新聞怎么不置頂榮耀首頁呢？
作者: 愛情廢柴 時(shí)間: 2019-7-29 09:55
缺的明明是錢
作者: 故鄉(xiāng)的原風(fēng)景 時(shí)間: 2019-7-29 10:05
這是在別的帖子的回復(fù)，在這里再貼一次。西安單是商住房與現(xiàn)有常住人口已基本均衡！加上單位房，城改房，戶均住房基本飽和且應(yīng)有總戶數(shù)1/3戶擁有兩套以上。再說當(dāng)下買房主力，有二；一是新戶籍剛需，二是投資改善！那么，可預(yù)見未來除非西安城市有新的吸納人口的能力，否則，西安房價(jià)走勢(shì)會(huì)基本穩(wěn)定在一萬三至一萬五這個(gè)區(qū)間了！未來剛需繼續(xù)買，改善可以買，投資就要謹(jǐn)慎了！
商品房市場真正進(jìn)入以存量交易為主的時(shí)期！
作者: 田于蘭 時(shí)間: 2019-7-29 11:57
限購政策是不是計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的特色？
作者: chailong666 時(shí)間: 2019-7-29 12:03
歷史遺留 市場主導(dǎo) 政府保障 和 違法******* ？ 看不清啊 。 最煩你這“榮耀西安”的水印了
作者: 我愛西安222 時(shí)間: 2019-7-29 12:25
房子是用來炒的，不是用來住的？
作者: TWB 時(shí)間: 2019-7-29 12:45
100%市場化，中國沒有，但挺管用
作者: 三秦男神 時(shí)間: 2019-7-29 12:54
有房的有人好幾套，莫房的還是得租房。
作者: zjxz2002 時(shí)間: 2019-7-29 12:57
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作者: zjxz2002 時(shí)間: 2019-7-29 13:01
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作者: 國民老公 時(shí)間: 2019-7-29 14:26
置頂吧
作者: 他山之石 時(shí)間: 2019-7-29 14:28
人均一套{:mocs_32:}
作者: dongxd0403 時(shí)間: 2019-7-29 15:13
{:mocs_50:}
作者: 榮耀西安網(wǎng)官微 時(shí)間: 2019-7-29 16:03
信息流已推，本版置頂了
作者: 饕饕餮餮 時(shí)間: 2019-7-29 17:03
唉！說實(shí)話，西安本地的雖然家里都有房子，但是兒女長大了都喜歡搬出去住，所以又買房了，加上剛需的，還有炒房的，還有那種城中村拆遷戶幾十套房子的！一平均看著還差不多，但是剛需族還是很多！
作者: 捉急的小強(qiáng) 時(shí)間: 2019-7-30 10:45
戶籍人口一千萬，打工人口三百萬，房產(chǎn)投資二百萬，人均兩套的話，西安需要3000萬套房產(chǎn)供應(yīng)
作者: 故鄉(xiāng)的原風(fēng)景 時(shí)間: 2019-7-30 10:54
真替你捉急！人均兩套？啥概念，戶（按三人頭算）均六套？！{:mocs_35:}{:mocs_35:}{:mocs_35:}{:mocs_35:}{:mocs_35:}{:mocs_35:}{:mocs_35:}，這數(shù)據(jù)嚇人了！
作者: 田于蘭 時(shí)間: 2019-7-30 11:34
？
作者: 京兆平民 時(shí)間: 2019-7-30 12:18
反正空的的一片片的，不信晚上看，經(jīng)濟(jì)正在下行，
作者: 張絲琪 時(shí)間: 2019-7-30 16:17
幾十年前中專畢業(yè)的笑過，，，
作者: Neco 時(shí)間: 2019-7-30 18:07
求不動(dòng)產(chǎn)下行證據(jù)。。。
作者: 幸福成就未來 時(shí)間: 2019-7-30 19:27
家里三口人四套房。
作者: 有點(diǎn)糊涂01 時(shí)間: 2019-7-31 06:03
1.5倍
作者: 花骨朵先生+ 時(shí)間: 2019-7-31 08:53
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作者: 鴨血粉絲湯 時(shí)間: 2019-7-31 13:22
房子是用來炒的，不是用來住的！
作者: 平凡1958 時(shí)間: 2019-8-2 01:24
房子是用來收錢的，也是住的。
作者: hanfang1980 時(shí)間: 2019-8-14 16:32
400萬套房根本不夠，這只是統(tǒng)計(jì)有證的，加上無證的，就算600萬套也不夠，現(xiàn)在兒女長大都和父母分開住了，孩子上學(xué)還需要購置學(xué)區(qū)房。出于對(duì)財(cái)產(chǎn)的保值，房子的金融屬性，需要購置投資房，這么算下來。 一個(gè)家庭，至少需要3套房，一套自住，一套學(xué)區(qū)，一套投資出租房。如果條件稍好，還學(xué)給雙方父母購置養(yǎng)老房。所以大西安如果1000萬人，那么就是300萬個(gè)家庭，人均3套房，需要900萬套以上。如果無證房占三分之一，那么統(tǒng)計(jì)的有證房至少600萬套才夠，這就是保守估計(jì)。所以400萬套根本不夠。
作者: zjxz2002 時(shí)間: 2019-8-16 16:40
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作者: hanfang1980 時(shí)間: 2019-8-16 17:05
我同學(xué)買個(gè)東泰城市之光，可以上大學(xué)南路小學(xué)，這個(gè)算不算學(xué)區(qū)，大學(xué)南路小學(xué)公辦，直升西工大附中和82中。 伊頓公館可以上西工大附小，公辦，這個(gè)算不算呢，而且我這個(gè)說的只學(xué)位，我今年2月份就被迫千人搖號(hào)，1800多人搖號(hào)262套房子，剛需先選擇131套，剩下沒中的剛需和我們?cè)趽u號(hào)，中簽率都是15%左右，我搖到了102號(hào)，尾巴，被迫選了個(gè)4樓。樓盤是 網(wǎng)紅盤 高科麓灣，主要是帶高新一小麓灣分校，我寧愿讓孩子生私立小學(xué)。但是如果你么有房子，你有錢都找不到門路上私立呀
作者: zjxz2002 時(shí)間: 2019-8-17 15:22
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作者: hanfang1980 時(shí)間: 2019-8-19 09:26
西安沒有30平米以下的，咱討論不要偏離主題了 我買的是107平米三室兩廳一廚兩衛(wèi)雙陽臺(tái)的。我意思是西安400萬套房子根本不夠.這里面超過一半都是設(shè)施破舊，沒有優(yōu)質(zhì)學(xué)校，公園，地鐵之類的，人追求美好生活的動(dòng)力是無限的，現(xiàn)在只要有大開發(fā)商好樓盤，都是一小時(shí)飄紅，幾千人搖號(hào)，而且大多數(shù)都是普通家庭，甚至拿父母名字去搖號(hào)，就很說明問題，缺的不是基本居住的房子，缺德是好房子，有學(xué)區(qū)或者學(xué)位，有地鐵，有公園，有環(huán)境，有物業(yè)。試問存量房400萬套里有多少滿足這個(gè)要求，我家現(xiàn)在4套房，但是我要不是限購我還想買，因?yàn)橹挥幸惶资菐W(xué)位，有綠化，有雁鳴湖公園，有五號(hào)線的，其次是天朗藍(lán)湖樹，有地鐵但是無學(xué)?？缮希~化寨小學(xué)我看不上），人雜環(huán)境差，剩下2套全是垃圾房，一套在順城巷只能租給樓下做生意的河南人，趕緊拆吧，還有一套先康復(fù)路更垃圾，我一點(diǎn)都不想要。這就是供需矛盾。光看數(shù)量有什么用，6樓垃圾房，不如3套曲江大三居，這就是為啥現(xiàn)在這多人搖號(hào)。，不是房子不夠住，是房子都太垃圾
作者: wzglp 時(shí)間: 2019-9-4 09:30
一千萬的西安人，最少需要2000萬套房子。。。。前半夜住這套，后半夜去另一套住，所以房子奇缺。。。快買。。。
作者: 一枚非洲豆 時(shí)間: 2019-9-25 14:01
買不起房的我只能默默的祝福西安越來越好
作者: 西咸百曉生 時(shí)間: 2019-10-5 18:44
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作者: 西咸江水平裝修 時(shí)間: 2019-10-10 11:04
貧富差異化越來越明顯，有房的幾套十幾套，沒房的還是買不起
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