2019年7月9日，西安——2019年上半年，辦公樓開發(fā)持續(xù)火熱，新增供應(yīng)高企帶動辦公樓市場空置率攀升，甲級均值超40%。金融、服務(wù)、TMT仍為辦公需求的主要來源。辦公樓市場成熟度提升，高品質(zhì)項目入市加速產(chǎn)品更迭、新舊交替，城市更新成為核心商務(wù)區(qū)未來發(fā)展機(jī)遇所在。市場承壓加劇價格競爭，前瞻性開發(fā)商邁入“空間+配套+運(yùn)營”的全面競爭階段。一二級租賃市場格局發(fā)展成型，聯(lián)合辦公企業(yè)擴(kuò)張策略區(qū)域?qū)徤鳌?/div>
上半年西安辦公樓市場研讀
2019年上半年，西安辦公樓市場新增供應(yīng)34.5萬平方米，其中三個甲級辦公樓新長安廣場二期，萬科金域國際及天安人壽中心交付，共計23.4萬平方米。高新區(qū)仍為開發(fā)商重點關(guān)注區(qū)域，上半年甲級辦公樓新增供應(yīng)均來自該區(qū)域。然而集中供應(yīng)導(dǎo)致該區(qū)域市場空置率短期面臨較大壓力。截至上半年，甲級辦公樓市場平均空置率錄得40.6%，較2018年底上升4.7個百分點。需求方面，第一季度雖為傳統(tǒng)淡季，但辦公樓需求整體保持穩(wěn)??；相較而言，第二季度凈吸納量卻出現(xiàn)較大幅度回落，經(jīng)濟(jì)增長放緩是辦公需求放緩的主要原因。數(shù)據(jù)顯示，上半年西安辦公樓凈吸納量錄得21.8萬平方米，同比小幅下跌3.7%。其中甲級辦公樓市場占7.3萬平方米，同比下跌21.3%。行業(yè)方面，保險業(yè)自用需求及互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)需求表現(xiàn)突出。受第三方辦公服務(wù)機(jī)構(gòu)前幾季度快速擴(kuò)張影響，上半年二級租賃市場競爭壓力加劇，去化速度有所放緩，且反作用于一級租賃市場。上半年甲級辦公樓市場未錄得靈活辦公等第三方辦公服務(wù)企業(yè)的成交案例。租金方面，集中供應(yīng)導(dǎo)致業(yè)主間競爭加劇，辦公樓租金承壓持續(xù)下行。雖部分自持物業(yè)業(yè)主為保持資產(chǎn)價值，收緊賬面租金優(yōu)惠，轉(zhuǎn)而以延長免租期等其他優(yōu)惠方式吸引租戶。但大部分項目尤其是散售業(yè)主紛紛降低租金，加速去化，填補(bǔ)空置面積。受此影響，甲級辦公樓凈平均租較2018年末比降低1.7%，報人民幣104.9元/平方米/月。
市場洞察1—辦公樓產(chǎn)品升級迭代，加速市場新舊更迭、優(yōu)勝劣汰
西安辦公樓市場高品質(zhì)供應(yīng)主要集中于近兩三年。經(jīng)濟(jì)發(fā)展、產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入吸引眾多開發(fā)企業(yè)在西安需求商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展機(jī)遇。辦公樓產(chǎn)品出現(xiàn)跨越式發(fā)展，樓宇品質(zhì)顯著提升，成為產(chǎn)業(yè)發(fā)展的優(yōu)質(zhì)載體，但老舊樓宇因此面臨需求外流的市場挑戰(zhàn)。差異化的市場格局同樣對企業(yè)聚集產(chǎn)生影響。承租能力強(qiáng)、樓宇品質(zhì)要求較高的金融、服務(wù)及具有前臺運(yùn)營性質(zhì)的互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)傾向選擇近期入市的高品質(zhì)辦公樓。2019年上半年，超過80%的金融業(yè)租賃需求，尤其是銀行、保險等傳統(tǒng)金融行業(yè)，進(jìn)駐國壽金融中心，萬科金域國際及匯城國際等高品質(zhì)甲級辦公樓。其中不乏從較早入市甲級辦公樓搬至優(yōu)質(zhì)項目的搬遷需求。而超過90%的消費服務(wù)業(yè)的租賃需求來自如高新國際商務(wù)中心，綠地都市之門及邁科國際等早期入市的項目。其中，如新航道等教育、留學(xué)機(jī)構(gòu)，因其具有一定的承租能力，且有較強(qiáng)升級需求的租戶，雖帶有經(jīng)營性質(zhì)，仍成為部分早期入市項目的關(guān)注熱點。未來，伴隨辦公樓市場成熟度提升，區(qū)域市場的產(chǎn)業(yè)特征加速顯現(xiàn)：高新區(qū)錦業(yè)路板塊將吸引更多金融、科技等優(yōu)質(zhì)企業(yè)形成產(chǎn)業(yè)集聚效應(yīng)，具有商業(yè)或地段粘性的消費服務(wù)業(yè)、零售貿(mào)易類租戶仍將聚集傳統(tǒng)商務(wù)區(qū)。
市場洞察2—從價格競爭向“空間+配套+運(yùn)營”升級的過渡時期
集中供應(yīng)導(dǎo)致空置率攀升，市場競爭加劇必然導(dǎo)致價格競爭主導(dǎo)市場格局。但在愈發(fā)嚴(yán)峻的市場環(huán)境下，運(yùn)營能力較強(qiáng)的項目仍盡力避免陷入“以價換量”的價格競爭，進(jìn)而開始聚焦辦公空間的價值挖掘，通過提升空間的功能性、靈活性及布局合理性等諸多維度，吸引租戶。因此，西安辦公樓市場開始呈現(xiàn)出“價格競爭”與“空間+配套+運(yùn)營”并舉的市場變革。例如，凱德廣場東塔在上半年推出靈活辦公空間，以滿足規(guī)模較小，需要靈活租賃方式等租戶的需求，搶占小租戶市場。企業(yè)總部大廈及永利國際金融中心則拿出整層面積打造健身及商務(wù)中心或咖啡廳等配套設(shè)施，增加對企業(yè)員工需求的關(guān)注。同時，除硬件方面的提升，部分項目更開始注重軟件方面的配套。如天安人壽中心在上半年引入西安首個樓宇產(chǎn)業(yè)發(fā)展基地，為入駐企業(yè)提供企業(yè)發(fā)展及政策方面的咨詢，以搭建政企信息共享平臺，突出服務(wù)對企業(yè)及員工的價值。在高品質(zhì)辦公樓項目沖擊既有市場格局時，項目持有者通過運(yùn)營與辦公空間及配套的結(jié)合，提升項目吸引力，將價格的惡性競爭升級為提升配套與運(yùn)營能力的價值競爭，對市場未來發(fā)展具有探索性啟示。
市場洞察3—二級租賃市場成型凸顯市場成熟度提升，聯(lián)合辦公擴(kuò)張策略趨于審慎
經(jīng)過2017-2018兩年聯(lián)合辦公品牌相繼進(jìn)駐西安市場，聯(lián)合辦公在本地市場的發(fā)展進(jìn)入快速擴(kuò)張階段。2019年上半年，受經(jīng)濟(jì)形勢及辦公樓市場空置率上升影響，聯(lián)合辦公的擴(kuò)張策略逐步從粗放型增量策略向穩(wěn)健型風(fēng)控策略轉(zhuǎn)變。甲級辦公樓的第三方辦公服務(wù)企業(yè)已逐步飽和，二級租賃市場的去化速度并未超出市場預(yù)期，上半年相關(guān)企業(yè)在西安的擴(kuò)張步伐明顯放緩，僅錄得WeWork的擴(kuò)張案例。作為二級租賃市場的供應(yīng)端，聯(lián)合辦公受西安初創(chuàng)氛圍濃厚及各類創(chuàng)業(yè)優(yōu)惠政策加持，MFG，俠客島，優(yōu)客工廠等早期進(jìn)駐的聯(lián)合辦公均已實現(xiàn)八成左右的轉(zhuǎn)租率。而在去年進(jìn)入西安市場的夢想加、寰圖等品牌則面臨相對更大的去化壓力，導(dǎo)致二級租賃市場同樣承壓，聯(lián)合辦公被迫采取“以價換量”的租賃策略。目前來看，由于西安甲級辦公樓一二級租賃市場的價差仍較大，且目標(biāo)客群不同，故二級市場對一級市場的影響尚未完全顯現(xiàn)。但隨著二級租賃市場的價格承壓下行，與一級市場價差將不斷縮小，未來或?qū)⒎至饕患壥袌鲂枨?，?dǎo)致兩級市場在短期內(nèi)共同承壓。因此，長期來看，西安辦公樓一二級租賃市場聯(lián)動發(fā)展的格局已經(jīng)成型，二級市場成為橋接一級市場與特定終端需求的有效手段，是辦公樓市場成熟度提升的重要特征。
未來展望
展望未來，宏觀層面西安經(jīng)濟(jì)增長基本面優(yōu)于全國平均水平，招商引資政策及人口紅利有利于需求端的提升，企業(yè)的辦公需求將持續(xù)向租賃及大宗交易市場釋放。但西安城市化進(jìn)程及新區(qū)開發(fā)仍將為市場帶來持續(xù)的辦公樓供應(yīng)，因此預(yù)計供求不平衡的現(xiàn)象短期內(nèi)難有根本性轉(zhuǎn)變。從樓宇經(jīng)濟(jì)視角分析，高品質(zhì)辦公樓項目日漸規(guī)?；行嵘靼厕k公樓市場成熟度，但同時加速老舊樓宇優(yōu)勝劣汰，市場步入跨時代的新舊更迭時期。由于優(yōu)質(zhì)自持項目供應(yīng)目前仍相對有限，升級及搬遷需求的持續(xù)釋放有望緩和此類項目的去化壓力。但老舊樓宇的租戶流失則難以避免，城市更新或?qū)⒊蔀槠渫粐闹匾窂揭蕾嚒?/div>
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