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標題: C位領(lǐng)漲城市中，西安竟沒被“黃牌警告”？ [打印本頁]
作者: 『觀樓』77    時間: 2019-4-23 16:36
標題: C位領(lǐng)漲城市中，西安竟沒被“黃牌警告”？

最近，高層對樓市的“喊話”有點兒密集：
4月19日當天兩度重申“房住不炒”定位。而就在此前兩天，央行參事盛松成撰文稱，要警惕新一輪房價上漲，堅持房地產(chǎn)調(diào)控不動搖；再往前推幾天，人民日報和新華社相繼發(fā)文指出，放寬落戶條件不等于放松房地產(chǎn)調(diào)控，“房住不炒”定位不變。

如此密集的“喊話”大概率是起因?qū)Α靶￡柎骸币l(fā)的警覺。

3月，多城房價上漲，二手房價格同步上揚；居民新增短期貸款創(chuàng)紀錄，“資金變相流入房地產(chǎn)領(lǐng)域”。

一季度，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速11.8%再創(chuàng)新高，部分二線城市土地市場升溫，“地王”再現(xiàn)，溢價率大幅上升。

此外，國家發(fā)改委出臺的新型城鎮(zhèn)化政策中，要求大城市全面放開、放寬落戶限制，在很大程度上感染了市場對調(diào)控政策放松的猜想，樂觀估計了行情的到來。



翻譯一下整體一季度的情況：

1、市場因城施策出現(xiàn)的變化，源于政策邊際調(diào)整效應(yīng)后后帶來的心理變化，說到底就是預(yù)期問題。換句話說，短期看政策，中期看政策，長期還是看政策。

2、中央再次強調(diào)“房住不炒”，服從大局下，說明政策層面大面積放松的不太可能了。在宏觀經(jīng)濟好于預(yù)期的背景下，不繼續(xù)寬松但也不會太緊。而針對房地產(chǎn)的“閥門”將繼續(xù)緊擰，寄望樓市“小陽春”變成“盛夏”，大概率是一種幻想。

3、“小陽春”是真的，但內(nèi)涵是對比市場冰凍期，從“遇寒”到“溫暖”，市場只是恢復平穩(wěn)罷了。從量到價，不再有短時間爆發(fā)的偶然，接下來將要跨越數(shù)月，乃至數(shù)年的靜淡橫盤期。

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可以預(yù)見的是，近期樓市上漲超過10%，土地市場溢價率過高的城市，例如西安、杭州、濟南、青島、鄭州等城市，均存在較大的被預(yù)警可能。

尤其是西安！

3月西安新建商品住宅銷售同比漲幅24.4%，全國第一。
二手房同比漲幅14.7%。
第一季度地價漲幅亦以147%居全國第一。
樣本城市3月西安可售去化周期為5個月左右。

從住建部最新的調(diào)控紅線來看，是「地價+房價」的雙重組合。中央也明確了——「對于房價波動明顯的地方要加大調(diào)控力度」。以上新房、二手房、地價、庫存四個維度來看，西安本應(yīng)全部符合“重點關(guān)照對象”。


然而，在本輪警告城市中，西安未被專門揪出來點名批評。

有業(yè)內(nèi)猜測，西安未被點名，很可能源于人口的數(shù)據(jù)變化。去年全國搶人力度全國領(lǐng)先，或成了本次“免死金牌”。

但點題“房價波動明顯的地方要加大調(diào)控力度”，對于同比漲幅超過20%的城市，國家已經(jīng)亮了黃牌，近期不會再允許“升溫式”調(diào)控。

西安會不會像長沙一樣出臺“降溫式”調(diào)控，像呼市一樣靠“實惠”留人，就要看ZF智庫下一步怎么靈活操作，做「預(yù)期管理」了。

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近期，3w+的曲江玫瑰園二期，342套可售房源，282個核驗通過，通過率90%。一季度2w+的樓盤也頻頻開盤即清，即便不用搖號，登記人數(shù)與房源數(shù)的比例也在70%以上。

這可不止過眼癮啊，雖然高價盤部分不用搖號，但市場需求明顯已超預(yù)期。與幾年前“西安人對不動產(chǎn)投資沖動特弱”的狀態(tài)大相徑庭。

而很多人只把原因歸咎于這兩年來“城市營銷”帶來的“城市信心”，顯然輕浮了。

沒有經(jīng)歷過房價暴漲的西安人，在上一輪過后，投資邏輯和預(yù)期都變了。對好產(chǎn)品對應(yīng)價格的抗性降低了不少。老西安中產(chǎn)不缺房子的狀態(tài)已經(jīng)很明顯了，只要地段和資源足夠稀缺，高級品質(zhì)能夠匹配，價格在預(yù)期內(nèi)就會出手。

其實在西安限價下，真正高品質(zhì)房子VS購房者現(xiàn)在買到的價格，不一定誰占了便宜。

接下來的樓市，輪動式大幅上漲結(jié)束，結(jié)構(gòu)化行情拉開帷幕。木婁君覺得，政策市下大家只用記住一個字——「穩(wěn)」。

而滿足硬需求的置業(yè)，不要看戲，認清楚房企的實力、誠信度、產(chǎn)品的理念、服務(wù)內(nèi)容和品質(zhì)等這些“值錢”要素，保值增值還是沒有問題的。

作者: mewtong2010    時間: 2019-4-23 17:19
西安房價基數(shù)低，高層又不是看不到，不可能只看漲幅。
作者: waerjak    時間: 2019-4-23 17:27
你從6000漲到1.2萬，漲幅100%，別人從3萬漲到4萬，漲幅33% .對于當?shù)乩习傩諄碚f，哪個漲的多??？哪個買房要掏更多錢了？
作者: 喝最烈的酒    時間: 2019-4-23 19:47
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作者: waerjak    時間: 2019-4-23 21:52
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作者: sort123    時間: 2019-4-23 23:41
警告誰去？領(lǐng)導走的走，進去得進去
作者: sort123    時間: 2019-4-23 23:42
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作者: stayinxian    時間: 2019-4-24 01:18
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作者: 瓜瓜他爺    時間: 2019-4-24 08:45
西安如果被壓制的時間過長，將來稍有缺口，房價就會暴漲
作者: flybeer    時間: 2019-4-24 09:13
曹rui，曹rui，你在哪里。
作者: bingo    時間: 2019-4-24 09:36
警告?zhèn)€錘子，有時間多到外面看看吧，現(xiàn)在外面好多省份的鎮(zhèn)上房價都上萬了。
作者: momokan911    時間: 2019-4-24 09:50
漲成這樣基本均價也就一萬冒頭。
作者: 老碗魚    時間: 2019-4-24 09:58
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作者: zrc    時間: 2019-4-25 14:51
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