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標(biāo)題: 神話3月樓市？不要被幻想纏住了…… [打印本頁(yè)]

作者: 『觀樓』77 時(shí)間: 2019-3-27 12:18
標(biāo)題: 神話3月樓市？不要被幻想纏住了……
行業(yè)有個(gè)說(shuō)法：3月看全年。

放西安市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，不覺(jué)得特別正確。

2018年的春節(jié)，西安多數(shù)樓盤休了一個(gè)難得的長(zhǎng)假，原因是房源供應(yīng)緊缺，好多盤無(wú)房可賣。1月，據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)顯示，西安商品住宅成交均價(jià)僅為11641元/㎡（含精裝房），同比上漲47.45%。

盡管如此，春節(jié)前后西安樓市量?jī)r(jià)齊漲，到了2月末，庫(kù)存量同比下滑9.46%，1276.01萬(wàn)㎡，去化周期僅剩9.7個(gè)月。

3月，樓市整體開啟高燒模式，銷售端開盤即清盤，買方市場(chǎng)全民都在憑“運(yùn)氣”。

到了年中，西安商品住宅銷售面積1046.43萬(wàn)㎡，6月末庫(kù)存降至297.42萬(wàn)㎡，6個(gè)月有4.51萬(wàn)人在西安買房，較2017年同期增加了0.87萬(wàn)人。

以8月為轉(zhuǎn)折點(diǎn)！供應(yīng)量和成交量雙雙下滑，市場(chǎng)開始由年初的整體火熱，走向冷熱分化，8月底，近50%項(xiàng)目未能開盤即請(qǐng)，西安樓市從瘋狂無(wú)序開始回歸理性。

年末，供應(yīng)房源出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性變化，中高端產(chǎn)品大量面市，不搖號(hào)樓盤占比走高，“搶客”及“折扣”動(dòng)作再現(xiàn)。橫盤期明顯，整體價(jià)格漲幅有所收緩，量增價(jià)穩(wěn)。

簡(jiǎn)單來(lái)看全年，3月幾乎就是拋物線的制高點(diǎn)。

從春節(jié)前后的“房荒”

3月?lián)尫繕鞘懈邿?br />
年末的趨穩(wěn)回歸主城

從計(jì)劃上市22.5萬(wàn)套

實(shí)際上市量?jī)H50%

從上半年漲幅增速大

下半年被壓制漲幅放緩

“金三”看全年有參考意義么？或許是有的。

但并不影響我們客觀的再看看當(dāng)下。

到了2019年。1月2月，西安商品住宅市場(chǎng)供求量環(huán)比腰斬。

在意向登記方面反襯更為明顯。比如1月1日至2月26日所有意向登記的37盤，其中現(xiàn)場(chǎng)核驗(yàn)人數(shù)少于房源數(shù)的樓盤共計(jì)25個(gè)，平均意向登記比為1:1.3，部分樓盤如大華翰林華府、高科麓灣、德杰狀元府邸由于其本身地段、性價(jià)比等因素登記火爆。特別明顯的是，主城剛需產(chǎn)品去化快，基本上市即售罄。

從結(jié)果來(lái)看，1-2月作為年末置業(yè)和年初返鄉(xiāng)置業(yè)的鏈接節(jié)點(diǎn)，住宅市場(chǎng)由于受到政策持續(xù)加壓作用、投資客撤場(chǎng)、房企銷售節(jié)點(diǎn)、上市計(jì)劃以及購(gòu)房者觀望情緒等作用的影響下，依舊保持“供需雙冷”的尷尬局面。

然后，土地市場(chǎng)供應(yīng)爆發(fā)了，據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年前兩個(gè)月供地合計(jì) 76 宗，為近一年來(lái)最大值，但成交12 宗，成交量環(huán)比有所減少。

二手房市場(chǎng)成交量同樣有所減少，均價(jià)保持穩(wěn)定。政策方面，2月13日發(fā)布落戶新政，放開全國(guó)各地高校在校生源在西安落戶，但你會(huì)發(fā)現(xiàn)，短期內(nèi)對(duì)西安房地產(chǎn)市場(chǎng)沒(méi)太大刺激作用。

但相較于過(guò)去兩年來(lái)看，市場(chǎng)總算進(jìn)入一個(gè)大熱過(guò)后相對(duì)穩(wěn)定的冷靜橫滯階段。不過(guò)依舊在漲，2月份國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)，西安房?jī)r(jià)環(huán)比漲幅為1.4%，領(lǐng)先全國(guó)70個(gè)大中城市。

但從3月開始，西安樓市的態(tài)勢(shì)明顯不一樣了。

比如熱盤更熱，之前涼的項(xiàng)目也開始升溫。房源批售逐漸增多，價(jià)格公示節(jié)奏加快、整體去化穩(wěn)步上升、再現(xiàn)“千人搖”場(chǎng)面......

3月份入市的項(xiàng)目，成交均價(jià)在10000元/㎡左右的不少，主力價(jià)格在12000元/㎡左右，少數(shù)在14000元/㎡以內(nèi)，且多在浐灞、曲江、航天、灃東等熱點(diǎn)區(qū)域。

而從去年3月30日《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范商品住房銷售行為有關(guān)問(wèn)題的通知》下發(fā)至今，西安市已發(fā)布銷售公告334次，共計(jì)推出房源88967套。334次開盤銷售中，無(wú)需搖號(hào)銷售的約170次。

也就是說(shuō)，從變化趨勢(shì)看，無(wú)需搖號(hào)銷售的樓盤占比從33.3%提升到53.3%，市場(chǎng)熱度明顯降低。

事實(shí)上，相對(duì)爆款盤和有多少盤能搖起來(lái)，購(gòu)房者最關(guān)心的還是價(jià)格，再說(shuō)白一點(diǎn)是“性價(jià)比特質(zhì)”——

比如，大華公園世家、紫薇花園洲、康橋悅?cè)貓@、萬(wàn)科公園華府、碧桂園錦唐這類高登記盤，從板塊來(lái)看，大多是斷供稀缺位置+配套相對(duì)成熟的區(qū)域，相對(duì)低的價(jià)格，然后再結(jié)合位置、配套、交通等優(yōu)勢(shì)的樓盤，才有此殊榮。

像萬(wàn)科悅灣、綠地新里公館則與上述樓盤板塊現(xiàn)狀不同，但還能夠有5：1的登記比，一方面在于推盤節(jié)點(diǎn)，核心還是他們屬于價(jià)值高潛力板塊的代表性樓盤。

而主城區(qū)內(nèi)萬(wàn)元左右的剛需盤火起來(lái)并不意外，像高科麓灣、紫薇東進(jìn)、瑞和大唐府邸等盤，萬(wàn)元上下但凡加大供應(yīng)量，必屢開屢清，中簽率普遍在2-30%。

再看最新一批價(jià)格公示情況。

從價(jià)格公示來(lái)看，本次價(jià)格公示7盤，總計(jì)2443套房源，均為高層產(chǎn)品。分別是華潤(rùn)置地·未來(lái)城市、匯悅城、雨潤(rùn)·星雨華府、保利·天悅、德杰·狀元府邸、曲江風(fēng)華、長(zhǎng)安金茂府。

其中毛坯項(xiàng)目共3個(gè)，分別為華潤(rùn)置地·未來(lái)城市、匯悅城、雨潤(rùn)·星雨華府，共計(jì)1247套房源。精裝項(xiàng)目共4個(gè)，分別為保利·天悅、德杰·狀元府邸、曲江風(fēng)華、長(zhǎng)安金茂府，共計(jì)1196套房源。

本次公示樓盤高性價(jià)比盤主要集中在城北和城東，萬(wàn)元以下房源高達(dá)950套！

其中，以港務(wù)區(qū)核心區(qū)域華潤(rùn)置地·未來(lái)城市、匯悅城，城北草灘新秀雨潤(rùn)·星雨華府為主的毛坯樓盤，在如今價(jià)格成為購(gòu)房選擇核心衡量標(biāo)準(zhǔn)的時(shí)間點(diǎn)，8字頭的高性價(jià)比樓盤也將會(huì)成為近期意向登記中購(gòu)房者的焦點(diǎn)。

而類似于保利天悅、金茂府、曲江風(fēng)華這類雖置于稀缺核心地段位置+配套相對(duì)成熟的區(qū)域，但受到目前市場(chǎng)微涼，價(jià)格為主導(dǎo)需求的樓市階段而言，登記相對(duì)而言會(huì)繼續(xù)延續(xù)以往登記情況。但部分樓盤隨著所處板塊以及周邊配套的完善之下，項(xiàng)目登記預(yù)計(jì)會(huì)較往期登記情況而言稍有提升。

以上是客觀現(xiàn)狀，其中“火”的邏輯也很好理解。

而小陽(yáng)春后能否持續(xù)高走？

不確定。

但加過(guò)杠桿買房的朋友們應(yīng)該懂，即便不跌，不漲其實(shí)就是跌。不要因?yàn)閳?bào)告里沒(méi)提“房住不炒”，就抱過(guò)多幻想。大戰(zhàn)略不時(shí)刻掛在嘴邊才是最應(yīng)該相信的。

關(guān)于市場(chǎng)，也不太可能再走向開盤全部即清狀態(tài)。我們只關(guān)注了紅火的“千人搖”或者遇冷的尷尬盤，有些樓盤哪怕沒(méi)有平銷，也是勉勉強(qiáng)強(qiáng)的游走在邊緣，下次加推時(shí)，蓄客壓力只會(huì)更大。

反而開發(fā)商的主流想法，依舊是趁著行情還可以，加速出貨。本應(yīng)不愁去化的項(xiàng)目，選擇乘勝追擊，一方面在于之后的行情無(wú)法預(yù)測(cè)，另一方面，你看，競(jìng)爭(zhēng)壓力也不小。

此外，3月也有一些新情況流出，西安某盤在周末雇人排隊(duì)簽到，給出的工資是20+5元路費(fèi)……

這里就不展開評(píng)論了。市場(chǎng)好不好冷暖自知，能不能買到好房子不要光在朋友圈看“小陽(yáng)春”，還要自己多看多跑。

對(duì)接下來(lái)的西安樓市，沒(méi)有必要恐慌，焦慮之下反而更容易踩坑。畢竟，有朋友稱，去年10月份自己入手的新盤，時(shí)隔小半年并未出現(xiàn)漲價(jià)，此刻供貨量依舊很充足。

雖然此時(shí)的樓市參與方，不論是拿地還是買房，多少都出現(xiàn)了沖動(dòng)行為。但大周期面前，真沒(méi)有必要神話地價(jià)去預(yù)期未來(lái)。

3月也不是固定典型的參照物。作為剛需，存在迫切的住房需求，趁目前還有萬(wàn)元毛坯面市時(shí)，該出手還得盡快出手。現(xiàn)在的二手行情，仍處于調(diào)整階段，也完全可以慢慢看。

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-買房有問(wèn)題？問(wèn)觀樓！-

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作者: 曹rui 時(shí)間: 2019-3-27 14:03
別逗，中國(guó)央行在偷偷縮表。

作者: 瓜瓜他爺 時(shí)間: 2019-3-28 07:38
奧園中簽率不到10個(gè)點(diǎn)

作者: 悟語(yǔ) 時(shí)間: 2019-3-28 07:50
蹦跶不了多久了

作者: 『觀樓』77 時(shí)間: 2019-3-28 08:44

瓜瓜他爺發(fā)表于 2019-3-28 07:38
奧園中簽率不到10個(gè)點(diǎn)

是呀，太猛了，還是價(jià)格的原因

作者: 『觀樓』77 時(shí)間: 2019-3-28 08:45

悟語(yǔ) 發(fā)表于 2019-3-28 07:50
蹦跶不了多久了

剛需還是不能等。投資就要小心入坑了

作者: 長(zhǎng)安城下 時(shí)間: 2019-3-28 10:10
很有同感，給你點(diǎn)贊哦！

作者: flybeer 時(shí)間: 2019-3-28 10:28

曹rui 發(fā)表于 2019-3-27 14:03
別逗，中國(guó)央行在偷偷縮表。

大家快來(lái)看，簿美人曹rui

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