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標題: 分析2019年買房還是賣房 [打印本頁]

作者: 清華小學(xué) 時間: 2019-1-11 14:49
標題: 分析2019年買房還是賣房
2019年投資買房相當于1910年去做太監(jiān)，1944年去當漢奸，1948年加入GM黨。

未來10年財富風口一定會發(fā)生重大的變化，根據(jù)過去經(jīng)驗繼續(xù)投資買房是非常傻的事情。

講一講上述判斷的大邏輯。

作者: 清華小學(xué) 時間: 2019-1-11 14:51
從城市化率來看，到2018年底，中國城市化率已經(jīng)接近60%，從全世界其它國家的發(fā)展經(jīng)驗來看（主要是發(fā)達國家），城市化率達到60%是一個拐點——債務(wù)的拐點——包括政府債務(wù)與居民家庭債務(wù)的拐點。也就是說，在這個60%之后，政府的債務(wù)會下降（大規(guī)模的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)基本完成，鐵公機建設(shè)開始逐年下降），居民債務(wù)也開始下降（大規(guī)模購房行為基本結(jié)束）。

從人口結(jié)構(gòu)來看，中國上一個十幾年購房高峰的主力軍是60年、70后、80后，未來購房的主力是90后與00后，由于計劃生育政策，90后+00后人數(shù)還不到前者的30%。

從城市化發(fā)展來看，過去由于經(jīng)濟發(fā)展不平衡，導(dǎo)致極少數(shù)大城市吸納了太多的資源，形成大城市對中小城市的虹吸效應(yīng)。19大報告明確提出未來工作的重點就是解決這個經(jīng)濟發(fā)展不平衡，地區(qū)差異不平衡的問題。未來城市化發(fā)展方向也會變——從過去大城市這個點的放大變成一種城市群均衡發(fā)展的模式。比較典型的例子就是粵港澳大灣區(qū)。

從經(jīng)濟發(fā)展的角度來看，過去房地產(chǎn)的迅猛發(fā)展，導(dǎo)致房地產(chǎn)吸納了太多的資源，拿走了經(jīng)濟發(fā)展大部分的紅利，是制約制造業(yè)發(fā)展最大的因素。所以，即使在短期內(nèi)中國經(jīng)濟還不能擺脫對房地產(chǎn)的依賴，管理層也會全力控制房價，讓房地產(chǎn)投資（投機）完全無利可圖，才能逆轉(zhuǎn)全社會的資源源源不斷向房地產(chǎn)流入趨勢。

管理層天天強調(diào)要“轉(zhuǎn)變經(jīng)濟增長模式”，要“調(diào)整經(jīng)濟結(jié)構(gòu)”——不逐步擺脫經(jīng)濟對房地產(chǎn)的依賴，能“轉(zhuǎn)變經(jīng)濟增長模式”？能完成“調(diào)整經(jīng)濟結(jié)構(gòu)”？

最后給一個數(shù)據(jù)，截止到2017年，中國人均居住面積達到40平米（農(nóng)村45，城市36），這個數(shù)字在全世界名列第三，甚至已經(jīng)超過大部分發(fā)達國家居民的平均水平。我們還是一個發(fā)展中國家，這個數(shù)字是不是已經(jīng)很超前了？

所以，管理層有一萬條理由去打壓房地產(chǎn)！

只是，有一個原因非常棘手——

這就是地方財政對賣地收入的依賴。

作者: 清華小學(xué) 時間: 2019-1-11 14:52
2017年全國公共財政收入17.2萬億，賣地收入5.2萬億。公共財政支出超過20萬億，另外還有幾千億的赤字。想象一下，如果把房地產(chǎn)干掉，財政上少了這5萬億的賣地收入，估計全國大部分地方政府就要宣布財政破產(chǎn)。

那么怎么解決這個問題？

我們每年稅收增長大致是一萬多億，5萬億也要4年——關(guān)鍵是財政支出未來增長壓力也很大，光是稅收的自然增長是無法補上這個巨大的缺口。

答案呼之欲出——

房產(chǎn)稅。

這是唯一每年可以提供幾萬億收入的途徑。目前全國房產(chǎn)價值約為400萬億，假如未來幾年后能夠?qū)σ话氲姆慨a(chǎn)征收房產(chǎn)稅，稅率平均為1—2%，這就是2—4萬億。加上其他稅收的增長，加上少量的賣地收入，國家財政收入就能實現(xiàn)基本的平衡。

所以，未來的路徑非常清晰：以房產(chǎn)稅來逐步替代賣地收入，逐步讓地方財政擺脫對房地產(chǎn)的依賴。

這個時間周期大致是4—5年。

為什么是這個時間周期？

因為現(xiàn)在全國政府手里的土地儲備大致是23萬億，估計在1000萬畝—2000萬畝左右。要將這批土地賣掉（或者大部分賣掉）需要的時間周期是4—5年，在這個期間，“穩(wěn)房價”就非常重要——房價不穩(wěn)，誰來買地？宏觀調(diào)控可以適當放松——2018年因為嚴厲的房地產(chǎn)調(diào)控已經(jīng)讓很多地方政府的財政快要破產(chǎn)了。穩(wěn)房價+調(diào)控放松絕對不代表房價可以暴漲，部分城市與地區(qū)溫和上漲是允許的——

所以，未來幾年內(nèi)部分城市部分地區(qū)還是存在結(jié)構(gòu)性的房地產(chǎn)投資機遇——啥叫結(jié)構(gòu)性的機遇？理論上任何行業(yè)都存在“結(jié)構(gòu)性的投資機遇”——比如，我家外面的餐飲一條街幾年時間10家死掉了9家，有一家賺錢——這也叫“結(jié)構(gòu)性的餐飲投資機遇”。

所以，這個房地產(chǎn)的“結(jié)構(gòu)性”的投資機遇絕對不是普通人能夠把握的。專業(yè)人士在掌握的信息與數(shù)據(jù)遠遠超過普通人的情況下也經(jīng)常有看走眼的時候。更何況房產(chǎn)價值外部不可控因素太多了——可能明天教育局出一個文件，就會導(dǎo)致某些區(qū)域房產(chǎn)價值的劇烈變化。

作者: 清華小學(xué) 時間: 2019-1-11 14:53
在政府賣土地去庫存這個周期內(nèi)，房產(chǎn)稅一定會開始試運行，然后逐步擴大征收范圍。

等到政府土地賣得差不多了，房產(chǎn)稅的征收范圍也覆蓋城市50%左右的房產(chǎn)。

然后，

農(nóng)村宅基地入市！

這才是終極大殺器。

農(nóng)村宅基地目前有3000萬畝，這是什么概念？假如平均容積率按2計算，3000萬畝宅基地就可以蓋400億平米的住宅，加上前期政府釋放的1000萬畝—2000萬畝土地總共可以蓋500億—600億平米的住宅，人均按40平米計算，就需要13億以上的增量人口。差不多還得有個中國2.0——你覺得這可能嗎？

如果人口增量不可能，要讓現(xiàn)有人口存量消化掉這幾百億平米的住宅，中國人均住宅面積就要達到80平米！

再給大家講一個數(shù)據(jù)，1999年中國人均住宅面積是8平米，1999——2017年是中國城市化最快的時期，就這樣從8平米干到40平米也花了18年，那么，未來在90后00后人口數(shù)量遠遠少于60后70后80后的情況下，人均住宅面積還要增長40平米需要多少年？

最保守的估計也要一代人吧。

這還沒完，農(nóng)村宅基地入市意味著什么？

意味著小產(chǎn)權(quán)房就可以轉(zhuǎn)正了！

當?shù)胤秸斦杖霃馁u地轉(zhuǎn)化為房產(chǎn)稅時，地方政府絕對有動力迅速讓小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正的！這相當于平白增加一大塊稅源！我們先不想3000萬畝農(nóng)村宅基地都來蓋樓需要多少時間，只想象一下，全國各大城市幾十億平米小產(chǎn)權(quán)房如果轉(zhuǎn)正對于城市房價意味著什么？

當然，考慮到房地產(chǎn)對于中國經(jīng)濟的巨大影響（包括我們金融系統(tǒng)過去幾十年對于不動產(chǎn)的抵押依賴），政府是不會讓房價硬著陸的，所以包括房產(chǎn)稅的推進，小產(chǎn)權(quán)房的轉(zhuǎn)正、農(nóng)村宅基地的入市都會有一個循序漸進的過程，政府會托著房價像抱著一個嬰兒一樣——讓它一點一點地陰跌落地。

不管怎樣，未來房子的供求關(guān)系將徹底逆轉(zhuǎn)，房子供應(yīng)遠大于求將是延續(xù)幾十年的長期趨勢！

什么？農(nóng)村宅基地不會入市？

來來來，看一則新聞。

今年兩會就要為這個修改土地法。

現(xiàn)在限制在“經(jīng)營性”這個范圍是防止對住宅土地市場造成巨大的沖擊。這個政策倒不是主要沖著房地產(chǎn)來的，這是為了促進實體經(jīng)濟發(fā)展的一個配套政策。讓我們中小企業(yè)可以不通過地方政府這個中間商直接購買農(nóng)村土地，蓋廠蓋辦公樓蓋酒店等等。管理層為了支持中小企業(yè)發(fā)展，出臺的是一條龍扶持政策——土地可以直接購買農(nóng)村集體土地（土地成本降下來了），金融有政策性貸款支持，未來還有降稅降費等等利好。

促進中小企業(yè)發(fā)展目的不僅僅為了提振經(jīng)濟，更重要的是吸納就業(yè)——5G、人工智能大規(guī)模替代初級勞動力的時代就要來了，管理層已經(jīng)在未雨綢繆（最近促就業(yè)的政策是不是一波接一波？），可惜很多人站在一個新時代的門口卻懵懂不知。扯遠了，改天寫文填這個坑。但是，客觀上這個政策對于目前經(jīng)營性房地產(chǎn)（包括商鋪、寫字樓、旅游地產(chǎn)）絕對是巨大的利空。

還有一個現(xiàn)象提醒大家注意，就是去年開始的地方搶人大戰(zhàn)。

為什么地方會拼命搶人？搶人不僅僅有利于地方加速賣地去庫存，更重要的是，未來地方的收入將從賣地轉(zhuǎn)變?yōu)榉慨a(chǎn)稅與人頭稅，搶人就是搶銀子?。”热缥靼策@一兩年搶了100萬年輕人，未來就是不考慮房產(chǎn)稅，這100萬人每人貢獻1萬元人頭稅（個稅、消費、社保）就是100億旱澇保收的固定收入！有這新增100億收入做底子，西安就能更快的擺脫對賣地收入的依賴！

春江水暖鴨先知，從中央到地方政府都在拼命做轉(zhuǎn)型準備，很多人還傻乎乎的懵懂不知——呃，現(xiàn)在網(wǎng)絡(luò)上一些所謂的樓市大V天天喊京滬永遠漲，地產(chǎn)調(diào)控放松、貨幣放水就是最好的買房時機。偏偏就有一大批人深信不疑！

去年6月我老婆一個閨蜜打算在北海一個縣城買旅游房產(chǎn)，跑來咨詢我的意見。我還是苦口婆心講了半天，當時她唯唯諾諾滿口稱是。后來還是跑去買了。房子永遠漲已經(jīng)浸透在很多人的血液中。我還能說什么？只能深深的嘆息。

作者: 清華小學(xué) 時間: 2019-1-11 14:54
想象一下現(xiàn)在投資炒房的人未來將面臨什么？

簡直就是一波接一波的重量級利空?。?br />
先是各種行政手段限制短期交易投機，然后是房產(chǎn)稅，然后是房產(chǎn)稅擴大征收范圍，然后是小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正，然后是農(nóng)村宅基地入市！

哐機！哐機！哐機！哐機！

這是什么聲音？

這是投資買房者未來幾年內(nèi)一步一步跌進坑里滑向深淵的聲音。

那么，2019年投資買房是不是相當于1910年去做太監(jiān)，1944年去當漢奸，1948年加入國民黨？

因為過去十幾年買房子躺著都能賺錢，你就用過去的經(jīng)驗去指導(dǎo)未來的投資？

管理層提著你的耳朵喊：房住不炒！房住不炒！房住不炒！重要的事情說三遍——其實說三十遍也不止了，你充耳不聞那跳進這個大坑還能怨誰？

所以，2019年買房還是賣房答案還用問嗎？

當然是賣房！現(xiàn)在90%的人手中持有的多余房產(chǎn)都應(yīng)該在未來幾年內(nèi)賣掉！

作者: 孤島 時間: 2019-1-11 15:36
問題是現(xiàn)在錢也不值錢啊，房子賣了錢也在貶值，不賣說不定還能升值~

作者: ☆海角‰ 時間: 2019-1-11 16:17
你說這么多。老百姓沒有其它靠譜又不被收個本金的投資渠道。不買房能干啥。買了房，比如你有五套房，經(jīng)濟再差，你也是有五套房那個階層的人

作者: 愛非勿吻 時間: 2019-1-11 16:55
又是一堆陳詞濫調(diào)。美國辣么成熟的國家，現(xiàn)在房價已經(jīng)超過泡沫最大的2007年。

作者: zjxz2002 時間: 2019-1-11 19:19
提示: 作者被禁止或刪除內(nèi)容自動屏蔽

作者: 大唐夜未央 時間: 2019-1-11 21:10
說了這么多還不是因為你窮，有錢誰不買房

作者: 前塵往事123 時間: 2019-1-12 00:44
當一碗面20塊錢的時候，你會覺得5000塊一平米房價很親民

作者: chenyl2001 時間: 2019-1-12 10:49
樓主整天意淫什么？免費發(fā)你一套房子嗎？

作者: 西部輝煌 時間: 2019-1-12 10:56
虧了論壇不收費，如果發(fā)一個帖子收費50元，估計在論壇里就看不到天天喊房價大跌的人了。

作者: 長安一片夜 時間: 2019-1-12 10:56
前天看央視的紅色通緝紀錄片，一個外逃米國的人，10年前幾萬美金買了一套公寓，10年后回國自首時賣了幾十萬美金，最后追繳回的贓款數(shù)額比當時挪用的多了不少，等于間接創(chuàng)匯了。不動產(chǎn)的價值到哪都一樣，只有幣在不斷注水。

作者: 清華小學(xué) 時間: 2019-1-12 11:24
論壇就是發(fā)表各種論點的，不是買就是賣。就是發(fā)個觀點。這個觀點是不討人喜歡，因為有悖人情愿。
這個論壇奇葩的人真多，看看都回復(fù)的啥東西。只準說一個觀點就高興。別的不讓發(fā)表。
發(fā)了就是你買不起房，給你免費發(fā)套房，還是因為你窮。

作者: 清華小學(xué) 時間: 2019-1-12 11:29

西部輝煌發(fā)表于 2019-1-12 10:56
虧了論壇不收費，如果發(fā)一個帖子收費50元，估計在論壇里就看不到天天喊房價大跌的人了。

論壇就是發(fā)表論點的地方，無非買和賣兩個方面，論壇收一毛錢，你都不會回復(fù)這些毫無意義的話了

作者: flybeer 時間: 2019-1-12 11:42
這大帽子扣的……

作者: 西部輝煌 時間: 2019-1-12 11:59

清華小學(xué) 發(fā)表于 2019-1-12 11:29
論壇就是發(fā)表論點的地方，無非買和賣兩個方面，論壇收一毛錢，你都不會回復(fù)這些毫無意義的話了

你用再難聽的比喻也阻擋不了年輕人買房娶媳婦的決心!不買房是因為沒錢，有錢誰不買房？
即便1910年出了皇宮，1944年漢奸轉(zhuǎn)行，1948年退出GM黨，能說明你的歷史是清白的嗎？

作者: Kkboy 時間: 2019-1-12 12:05
前提條件是賣的出去不

作者: 清華小學(xué) 時間: 2019-1-12 12:07

西部輝煌發(fā)表于 2019-1-12 11:59
你用再難聽的比喻也阻擋不了年輕人買房娶媳婦的決心!不買房是因為沒錢，有錢誰不買房？
即便1910年出了皇 ...

剛需不再此貼討論范圍，剛需啥時買都得買，都沒有房呢哪來賣房這一說

作者: 西部輝煌 時間: 2019-1-12 12:08

清華小學(xué) 發(fā)表于 2019-1-12 12:07
剛需不再此貼討論范圍，剛需啥時買都得買，都沒有房呢哪來賣房這一說

你的意思是小換大的人不是剛需？

作者: 清華小學(xué) 時間: 2019-1-12 12:10

西部輝煌發(fā)表于 2019-1-12 12:08
你的意思是小換大的人不是剛需？

這里指的第二套以外的多套房作為投資理財產(chǎn)品的房產(chǎn)

作者: 西部輝煌 時間: 2019-1-12 12:19

清華小學(xué) 發(fā)表于 2019-1-12 12:10
這里指的第二套以外的多套房作為投資理財產(chǎn)品的房產(chǎn)

家里人多兩套都不夠住只要允許人家照樣買，就不是剛需了？這個世界上最值錢的是土地，土地之上最穩(wěn)定最廣泛的保值物就是房子。日本房地產(chǎn)崩盤幾十年至今東京的房價也不是普通人可以買得起的。香港房地產(chǎn)蕭條之后目前是亞洲之最。英國有房產(chǎn)稅空置稅遺產(chǎn)稅，照樣房價上天。普通人有機會就上車吧，你錯過了北上廣深，如果再錯過西安，就會喪失一代人的機會。

作者: 木子313 時間: 2019-1-12 14:31

Kkboy 發(fā)表于 2019-1-12 12:05
前提條件是賣的出去不

精辟

作者: 心在旅途 時間: 2019-1-12 16:02
不能僅僅看房子總量，改善及年輕人對更好品質(zhì)的追求，是對現(xiàn)有房子的下一個推動力

作者: yaolaowu 時間: 2019-1-12 19:54
大城市，還是大城市，最終還是漲的

作者: 旋律 時間: 2019-1-12 20:26
你說的這些個理由一直是存在的，為什么在2019年是拐點呢？

作者: dayangcun 時間: 2019-1-12 20:59
房子出租，收益率只有2%，如果是只自有資金，存銀行有4%利息，每年房價漲2%，才能持平?？紤]到房子舊了，會掉價，所以，每年房價漲3%，才不虧。如果貸款買房，6%的貸款利息，每年房價漲4%才能持平，同樣考慮房子就了，必然掉價，所以如果貸款買房，每年房價漲5%才不致風險太大。目前看，房價每年上漲5%幾乎不可能。自己住，勉強買房，投資風險極大。

作者: gfhfhjk 時間: 2019-1-12 21:17
我只知道把錢放銀行每天都在貶值，遲早變成紙。

作者: 小編他爺爺 時間: 2019-1-13 09:22
樓主的話觸動了某些人的小心臟啊，哈哈哈。欠著國家一屁股債買的房，當然見不得人說房市情況不好了還有說說房市不好的都是買不起的，真是笑話。難道我們拆遷分了七套房加4百萬的現(xiàn)金加商鋪車位的，會去接國家的盤？會去接你們的盤！笑話

作者: 木子313 時間: 2019-1-13 09:36

西部輝煌發(fā)表于 2019-1-12 12:19
家里人多兩套都不夠住只要允許人家照樣買，就不是剛需了？這個世界上最值錢的是土地，土地之上最穩(wěn)定最廣 ...

剛需沒毛病，投資我就呵呵了

作者: 小編他爺爺 時間: 2019-1-13 10:16

小編他爺爺發(fā)表于 2019-1-13 09:22
樓主的話觸動了某些人的小心臟啊，哈哈哈。欠著國家一屁股債買的房，當然見不得人說房市情況不好了還有說說 ...

當你有能力賺大錢的時候，你可以隨便買不考慮房價。當你還拿著某市的平均薪資的時候你就要量力而行了，有多大能力辦多大的事，和剛需不剛需無關(guān)系。未來的工資也不可能像前20年翻幾十翻了，只會小幅穩(wěn)定上漲。聽國家的號召“房子是用來住的”這句話才是未來房市的導(dǎo)向。接盤需謹慎、投資有風險{:mocs_30:}

作者: 天天向上369 時間: 2019-1-13 10:35
大城市的好地段，樓主不要有人要

作者: 西部輝煌 時間: 2019-1-13 10:40

木子313 發(fā)表于 2019-1-13 09:36
剛需沒毛病，投資我就呵呵了

沒錢就是沒錢，和投資沒有關(guān)系。想投資房地產(chǎn)的人多了，關(guān)鍵是沒錢。你要是有一個億，你肯定不缺房產(chǎn)。

作者: 草堂布衣 時間: 2019-1-13 12:49

西部輝煌發(fā)表于 2019-1-12 11:59
你用再難聽的比喻也阻擋不了年輕人買房娶媳婦的決心!不買房是因為沒錢，有錢誰不買房？
即便1910年出了皇 ...

就服你，哈哈

作者: 振興吧長安 時間: 2019-1-19 12:24

前塵往事123 發(fā)表于 2019-1-12 00:44
當一碗面20塊錢的時候，你會覺得5000塊一平米房價很親民

現(xiàn)在一碗面13，我都覺得6500的房價很親民了

作者: 看看這個啊啊 時間: 2019-1-19 13:41
買房賣房一回事

作者: Fgodspeed 時間: 2019-1-19 15:22
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作者: 噸蠶 時間: 2019-1-19 15:26

前塵往事123 發(fā)表于 2019-1-12 00:44
當一碗面20塊錢的時候，你會覺得5000塊一平米房價很親民

東部四線外小城，一碗面30～50，覺得房子一萬很親民。

作者: dayangcun 時間: 2019-1-19 16:37

噸蠶發(fā)表于 2019-1-19 15:26
東部四線外小城，一碗面30～50，覺得房子一萬很親民。

深圳一碗面也就不超過20.四線城市40，50，騙人你呢。

作者: dayangcun 時間: 2019-1-19 16:51
提示: 該帖被管理員或版主屏蔽

作者: Fgodspeed 時間: 2019-1-19 17:12

dayangcun 發(fā)表于 2019-1-19 16:51
房價翻翻，社會徹底破產(chǎn)，房價接著崩盤。窮瘋了吧。

十4年前一碗面1.5元，現(xiàn)在一碗面10多塊，翻了7.8倍，經(jīng)濟崩盤了，趕緊進回家種地吧。沒有重大技術(shù)革命的情況下，社會生產(chǎn)總值還在提高，gdp每年還在以8%以上的速度發(fā)展，只有一個解釋，就是錢不值錢了，不是房價漲了，而是鋼筋還是十年前的鋼筋，水泥還是十年前的水泥。小麥還是十年前的小麥，但是人民幣已經(jīng)不是十年前的人民幣了。懂？西安經(jīng)濟發(fā)展越快，人民收入越高，房價只會越高。而且工資永遠不會漲得過房價。

作者: dayangcun 時間: 2019-1-19 17:50

Fgodspeed 發(fā)表于 2019-1-19 17:12
十4年前一碗面1.5元，現(xiàn)在一碗面10多塊，翻了7.8倍，經(jīng)濟崩盤了，趕緊進回家種地吧。沒有重大技術(shù)革命的 ...

無知者無畏啊。房子的建造成本不超過2400每平方，大部分地塊很早拍得，樓面地價不超1000，售價動輒10000以上。說明買房者幾乎沒有議價能力，同時高售價并沒有抬高多少地價，得利的是地產(chǎn)商。一個成本不超5000每平的房子，欺騙讓大眾以10000買走，只能說騙子如同傳銷般無恥。一個政策市，扯什么貨幣貶值，扯的上嗎。政府有本事，不要通過調(diào)控托市，該漲漲唄，市場經(jīng)濟嗎，該跌跌唄，無恥之極的政府。

作者: Fgodspeed 時間: 2019-1-19 19:36

dayangcun 發(fā)表于 2019-1-19 17:50
無知者無畏啊。房子的建造成本不超過2400每平方，大部分地塊很早拍得，樓面地價不超1000，售價動輒10000 ...

誰跟你扯房子本身的價值了。房子的價值是房子本身的價值嗎？成本一樣的情況下，高新曲江的房子憑什么比其他郊區(qū)地貴，你工作在高新，你住高新和住高陵所付出的額外交通，生活便利，時間成本不是成本嘍。這些東西你怎么算？5.6千的房子又不是不存在，只不過是那些沒什么配套的地方。當你家附近突然搬來一個大型央企總部，你家房子價值突然上漲一倍和開發(fā)商算鋼筋水泥的錢？真tm逗比。房子，戶口值錢的不在于其本身，在于附加在其上的副駕配套，房價要抑制只是出于社會穩(wěn)定的考慮。如果完全遵從自然法則完全可以放開限購，限價，讓價格去篩選什么人住什么地方。只不過為此社會要付出更多的維穩(wěn)成本，限購限價為平衡策略的產(chǎn)物。經(jīng)濟發(fā)展意味著建成區(qū)的配套不斷完善，投入的公共資源逐漸提高。價格自然水漲船高。路邊攤和酒店用一樣的原料，賣相同的東西為何價格翻那么多，就餐環(huán)境投入和服務(wù)投入是隨著發(fā)展不斷上漲的。你連意思都沒搞明白，還在這里扯原材料成本的問題。還無知。當生產(chǎn)力沒有重大技術(shù)突破而大規(guī)模的提高，gdp卻還高速增長，除了因為印了更多的錢，還能是什么。

作者: Fgodspeed 時間: 2019-1-19 19:45

dayangcun 發(fā)表于 2019-1-19 17:50
無知者無畏啊。房子的建造成本不超過2400每平方，大部分地塊很早拍得，樓面地價不超1000，售價動輒10000 ...

意思都沒讀懂還在這兒回帖。我敢說，當西安gdp突破1萬億大關(guān)的時候，目前建成區(qū)的房價到那時無論是新房，舊房，只要不是危房的五證齊全的商品房，價格通通不會低于1.5萬/m2，不信你等到那一天了，拿著現(xiàn)在建成區(qū)的地圖你去每個小區(qū)再去看。但我敢說，那個時候你的工資不會相對現(xiàn)在漲過20%。

作者: zjxz2002 時間: 2019-1-20 11:34
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作者: 揚子江001 時間: 2019-1-20 14:39
按歐洲的經(jīng)驗，中國經(jīng)濟崩盤好幾次了

作者: 木子313 時間: 2019-1-20 15:16

Fgodspeed 發(fā)表于 2019-1-19 17:12
十4年前一碗面1.5元，現(xiàn)在一碗面10多塊，翻了7.8倍，經(jīng)濟崩盤了，趕緊進回家種地吧。沒有重大技術(shù)革命的 ...

14年前哪里的面1.5元，現(xiàn)在十多塊

作者: 天路飛揚 時間: 2019-1-20 19:12
如果一碗菠菜面能降到4元錢房價就會降價

作者: dayangcun 時間: 2019-1-20 21:12

天路飛揚發(fā)表于 2019-1-20 19:12
如果一碗菠菜面能降到4元錢房價就會降價

這是一種非常無知的說法。你可以分析菠菜面的成本組成，面粉多重，成本幾何?房租成本，分攤到每碗是多少?輔料成本幾何?人工成本幾何，分攤到每碗幾何?那一部分成本會有比較大的變動，原因何在、......。房價，完全可以同樣分析，建安成本包括人工材料等，資金成本，土地成本，配套設(shè)施成本，那一部分彈性大，會出現(xiàn)較大波動，那一部分，出現(xiàn)波動的可能比較小。

作者: 天路飛揚 時間: 2019-1-21 07:56
如果一碗菠菜面能降到4元錢房價就會降價{:mocs_30:}

作者: haxf2015 時間: 2019-1-21 11:26
房產(chǎn)泡沫

作者: 浪跡在西京 時間: 2019-1-21 13:07
說的好有道理的樣子，嚇得我趕緊去看房了

作者: st2116631 時間: 2019-1-21 22:58
講那么多干啥，人們只要有對美好生活的向往，好房子就不會降，在我眼里西安只有10%房子算好的。

作者: LEI 時間: 2019-1-22 09:03
土地沒便宜，房價會跌么，面粉沒便宜，面包會便宜么？

作者: LEI 時間: 2019-1-22 09:04

dayangcun 發(fā)表于 2019-1-19 17:50
無知者無畏啊。房子的建造成本不超過2400每平方，大部分地塊很早拍得，樓面地價不超1000，售價動輒10000 ...

新拍北郊的，樓面價上8000了，你說的什么老黃歷，十年前水泥多錢一頓，現(xiàn)在呢？
考察下市場再說話好不好？

作者: dayangcun 時間: 2019-1-22 09:19

LEI 發(fā)表于 2019-1-22 09:04
新拍北郊的，樓面價上8000了，你說的什么老黃歷，十年前水泥多錢一頓，現(xiàn)在呢？
考察下市場再說話好不好 ...

還是無知者無畏。新拍的樓面價8000的還未上市?，F(xiàn)在銷售的房子，絕大多數(shù)，樓面價不超過1000。2016年建安成本1800不到，就算現(xiàn)在成本漲了，也不會超過2400.

作者: dayangcun 時間: 2019-1-22 09:21

LEI 發(fā)表于 2019-1-22 09:04
新拍北郊的，樓面價上8000了，你說的什么老黃歷，十年前水泥多錢一頓，現(xiàn)在呢？
考察下市場再說話好不好 ...

10年前建安成本800左右。

作者: LEI 時間: 2019-1-22 10:23

dayangcun 發(fā)表于 2019-1-22 09:19
還是無知者無畏。新拍的樓面價8000的還未上市。現(xiàn)在銷售的房子，絕大多數(shù)，樓面價不超過1000。2016年建安 ...

你才是無知，買房要看土地證時間，這兩年內(nèi)新拿的土地證，土地能便宜嗎？你說的一千塊土地，土地證最少五年了，那種房子大部分都變二手了，二手房子價格是靠后面地段配套發(fā)展支持的。不是簡單討論土地，鋼筋水泥這些的。
只有新房才討論這些成本好不好，既然說到新房，肯定要討論最新的價格，難道不對嗎？

作者: LEI 時間: 2019-1-22 10:24
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作者: dayangcun 時間: 2019-1-22 10:25
基本常識沒有?，F(xiàn)在拍得地還遠沒上市。建安成本，屁都不懂，瞎掰掰。

作者: LEI 時間: 2019-1-22 10:27

dayangcun 發(fā)表于 2019-1-22 09:19
還是無知者無畏。新拍的樓面價8000的還未上市?，F(xiàn)在銷售的房子，絕大多數(shù)，樓面價不超過1000。2016年建安 ...

我現(xiàn)在看的房子，去年底拿地，土地樓面價接近2500,蓋9層洋房，難道也要按照你的定價么？

作者: LEI 時間: 2019-1-22 10:28

西部輝煌發(fā)表于 2019-1-12 12:08
你的意思是小換大的人不是剛需？

懟的太好了

作者: LEI 時間: 2019-1-22 10:30

dayangcun 發(fā)表于 2019-1-22 10:25
基本常識沒有?，F(xiàn)在拍得地還遠沒上市。建安成本，屁都不懂，瞎掰掰。

不和你討論8000的土地，就討論16，17年的

作者: LEI 時間: 2019-1-22 10:36

dayangcun 發(fā)表于 2019-1-22 09:19
還是無知者無畏。新拍的樓面價8000的還未上市?，F(xiàn)在銷售的房子，絕大多數(shù)，樓面價不超過1000。2016年建安 ...

還有一點，既然討論價格，分析成本就要看市場環(huán)境，外面一碗面成本不會超過五塊，問題是有人愿意6塊賣給你么？

作者: dayangcun 時間: 2019-1-22 10:56
現(xiàn)在的好多洋房的地是以前拿的，也就樓面價最多1500，去年拿地會高一些，你說是該按多少算?買的意愿高了，算高點，沒人買了，只能賤賣。不談房價高低，最起碼我門要知道開發(fā)商賺了大概多少，而不是傻傻跟風。

作者: dayangcun 時間: 2019-1-22 10:59

LEI 發(fā)表于 2019-1-22 10:36
還有一點，既然討論價格，分析成本就要看市場環(huán)境，外面一碗面成本不會超過五塊，問題是有人愿意6塊賣給 ...

你自己一碗面只要3塊，帶飯了，還衛(wèi)生。不考慮成本，一味跟風，人家自然坐地起價。

作者: LEI 時間: 2019-1-22 11:19

dayangcun 發(fā)表于 2019-1-22 10:59
你自己一碗面只要3塊，帶飯了，還衛(wèi)生。不考慮成本，一味跟風，人家自然坐地起價。

真不想和你較真，3塊錢的面也就是老陜的純油潑，能加個肉不？又有多少人愿意天天吃？社會發(fā)展了，很多人經(jīng)濟好了，物質(zhì)需求高了，這很正常。房子是商品，自然也有對口的客戶，不同的客戶，要求的商品肯定不一樣。
你說的那種成本的房子，怕不是現(xiàn)在有相當一部分人早都看不上了，當然，對于沒房子的人來說，能買上你說的那種也不錯了。

作者: dayangcun 時間: 2019-1-22 11:30

LEI 發(fā)表于 2019-1-22 11:19
真不想和你較真，3塊錢的面也就是老陜的純油潑，能加個肉不？又有多少人愿意天天吃？社會發(fā)展了，很多人 ...

你去看看萬科，雅居樂，中?，F(xiàn)在賣的房子，地皮是多少錢拍來的，樓面價是多少，現(xiàn)在樓價賣多少?現(xiàn)在外面賣6元的面和家里3塊是否一樣?讓我在外面吃，哪肥肉還真咽不下去。日本人、美國人上班帶飯很正常。深圳上班帶飯也很多啊。

作者: LEI 時間: 2019-1-22 12:05

dayangcun 發(fā)表于 2019-1-22 11:30
你去看看萬科，雅居樂，中?，F(xiàn)在賣的房子，地皮是多少錢拍來的，樓面價是多少，現(xiàn)在樓價賣多少?現(xiàn)在外面 ...

萬科，雅居樂，我還真看不上，中海長安府，我暫時還沒查到價格，我目前能查到的是17年底拿的土地，樓面價已經(jīng)有3000-4000了。
你自己要求不高，不代表別人沒有高要求。

作者: dayangcun 時間: 2019-1-22 12:21

LEI 發(fā)表于 2019-1-22 12:05
萬科，雅居樂，我還真看不上，中海長安府，我暫時還沒查到價格，我目前能查到的是17年底拿的土地，樓面價 ...

萬科拿地時樓面價，666，容積率3.5。中海拿地樓面價3337，容積率3.2。只選貴的，也是一種態(tài)度。

作者: LEI 時間: 2019-1-22 12:29

dayangcun 發(fā)表于 2019-1-22 12:21
萬科拿地時樓面價，666，容積率3.5。中海拿地樓面價3337，容積率3.2。只選貴的，也是一種態(tài)度。

不說別的，西安的萬科，我真的看不上

作者: LEI 時間: 2019-1-22 12:44

dayangcun 發(fā)表于 2019-1-22 12:21
萬科拿地時樓面價，666，容積率3.5。中海拿地樓面價3337，容積率3.2。只選貴的，也是一種態(tài)度。

咱倆注定看不上同一件東西，說再多也是枉然，打住了。

作者: bokay 時間: 2019-1-22 17:17

木子313 發(fā)表于 2019-1-20 15:16
14年前哪里的面1.5元，現(xiàn)在十多塊

14年前寶雞中碗扯面3兩1.5，大碗4兩是2塊。

作者: 木子313 時間: 2019-1-22 17:27

bokay 發(fā)表于 2019-1-22 17:17
14年前寶雞中碗扯面3兩1.5，大碗4兩是2塊。

你沒看懂我說的意思，樓上那人意思說西安房價不算高，一碗面價格翻了七八倍，我想知道西安哪里的面翻了七八倍？

作者: LEI 時間: 2019-1-22 17:42

振興吧長安發(fā)表于 2019-1-19 12:24
現(xiàn)在一碗面13，我都覺得6500的房價很親民了

你能接受6500的時候，房價肯定比6500貴，便宜到你隨便買，就不是房子了

作者: bokay 時間: 2019-1-22 17:44
提示: 該帖被管理員或版主屏蔽

作者: 木子313 時間: 2019-1-22 17:48

bokay 發(fā)表于 2019-1-22 17:44
06年西安城中村大碗面3塊，和學(xué)校食堂基本一個價，時間在往前我就不清楚了。

現(xiàn)在城中村翻了七八倍了嗎？

作者: 木子313 時間: 2019-1-22 17:49

bokay 發(fā)表于 2019-1-22 17:44
06年西安城中村大碗面3塊，和學(xué)校食堂基本一個價，時間在往前我就不清楚了。

現(xiàn)在城中村同樣檔次的面沒有翻七八倍吧

作者: bokay 時間: 2019-1-22 18:04

木子313 發(fā)表于 2019-1-22 17:49
現(xiàn)在城中村同樣檔次的面沒有翻七八倍吧

就我了解到的西安情況，15年到現(xiàn)在，價格基本沒有大的變化，我呆過的其他城市，也沒大的變化，這得歸功于房地產(chǎn)，稀釋了超發(fā)的貨幣，抑制了通貨膨脹。

作者: 木子313 時間: 2019-1-22 18:07

bokay 發(fā)表于 2019-1-22 18:04
就我了解到的西安情況，15年到現(xiàn)在，價格基本沒有大的變化，我呆過的其他城市，也沒大的變化，這得歸功于 ...

有道理

作者: bokay 時間: 2019-1-22 18:28

木子313 發(fā)表于 2019-1-22 18:07
有道理

如果不是房地產(chǎn)市場稀釋了天量的超發(fā)貨幣，一碗面不是現(xiàn)在這個價了。

作者: 西京總督 時間: 2019-1-23 11:23
大城市的房價本身表示的不是房屋自身建筑成本+附加值，房價本身的數(shù)字表示的是不同時代享受同一件事物需要多少貨幣，如果市場貨幣多你就需要支付的多，所以房價更多的是取決于整個國家貨幣供應(yīng)量（人口量假設(shè)相對穩(wěn)定），比如西安市區(qū)的行情大體是一碗面2.5元時候房價基本是2500元，一碗面10塊錢時候房價基本是1萬元（只是舉個例子），物質(zhì)本身互相之間的價值，在沒有出現(xiàn)大的生產(chǎn)力科技發(fā)展的前提下相互之間是相對恒定的，所以如果房價降低到每平米2000元，那么其他物價也會下降，一碗面估計也就2塊錢了，每個人收入水平同樣會下降，該買不起的還是買不起，所以喊著房價下降的人首先你要知道市場貨幣供應(yīng)量是否減少了，如果國家還在印鈔票搞量化寬松那一套你卻認為房價會下跌，我就只能呵呵了。

作者: 天山秦韻 時間: 2019-1-23 11:52
難降，烏魯木齊高鐵片區(qū)房價13800，西安高鐵片區(qū)多少？更何況西安是全國主要交通樞紐

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